El mercado inmobiliario de Santiago atraviesa un momento de recuperaci贸n notable: la C谩mara Chilena de la Construcci贸n proyecta un aumento del 31% en las ventas de viviendas en la capital para 2026, impulsado en gran medida por los subsidios estatales a los dividendos hipotecarios. Para los extranjeros que contemplan comprar una propiedad en la ciudad, las condiciones son favorables: Chile permite a los no residentes adquirir inmuebles con casi los mismos derechos que los nacionales, sin necesidad de visa ni residencia previa. Este art铆culo explica c贸mo funciona el proceso de compra en Santiago, qu茅 costes debes anticipar, qu茅 implica financiarte localmente y qu茅 aspectos legales no conviene pasar por alto.
El mercado inmobiliario en Santiago
La demanda de vivienda en Santiago se concentra actualmente en propiedades con entrega inmediata valoradas por debajo de las 4 000 UF (aproximadamente 159 366 880 CLP / 149 327 EUR), una franja que ha activado la clase media gracias a los subsidios del programa Fogades sobre los dividendos hipotecarios. La C谩mara Chilena de la Construcci贸n proyecta que las ventas en la capital alcanzar谩n unas 37 000 unidades en 2026, lo que representar铆a una recuperaci贸n del 31% respecto al ciclo anterior.
Un dato estructural que diferencia el mercado chileno del de otros pa铆ses es que todas las operaciones inmobiliarias se denominan en Unidad de Fomento (UF), una unidad de cuenta que se ajusta diariamente seg煤n la inflaci贸n. El Servicio de Impuestos Internos publica el ; a cierre de marzo de 2026, una UF equival铆a a 39 841,72 CLP (37,33 EUR). Esta denominaci贸n en UF afecta no solo al precio de compra, sino tambi茅n al capital pendiente de las hipotecas, que se reajusta a diario.
La oferta de propiedades disponibles para entrega inmediata sigue siendo elevado, lo que beneficia a los compradores en t茅rminos de oferta y capacidad de negociaci贸n. No obstante, se prev茅 que el tiempo de absorci贸n de esa oferta caiga hasta los 20 meses en 2026, su nivel m谩s bajo desde 2019, lo que indica que el excedente se ir谩 reduciendo progresivamente.
驴Pueden los extranjeros comprar propiedad en Santiago?
Los extranjeros, incluidos los no residentes y los turistas, est谩n legalmente habilitados para comprar bienes inmuebles en Chile con derechos pr谩cticamente equivalentes a los de los nacionales. El 煤nico requisito obligatorio previo a cualquier firma es obtener un Rol 脷nico Tributario (RUT), el n煤mero de identificaci贸n fiscal chileno. Puede solicitarse de forma presencial en las oficinas del Servicio de Impuestos Internos (SII) presentando el pasaporte, o a trav茅s de un representante legal con poder notarial apostillado.
No se exige visa ni residencia para formalizar la compra. Sin embargo, si el comprador necesita financiaci贸n local, los bancos chilenos s铆 requieren residencia permanente para conceder un cr茅dito hipotecario. Por otro lado, si el inmueble se va a destinar al arrendamiento para generar ingresos, la ley chilena obliga al propietario extranjero a designar un representante legal domiciliado en Chile para declarar y pagar los impuestos correspondientes.
Desde el punto de vista territorial, el Decreto Ley 1.939 establece restricciones de seguridad nacional: ning煤n extranjero puede adquirir terrenos a menos de 5 kil贸metros de la costa sin autorizaci贸n presidencial expresa, y los ciudadanos de pa铆ses lim铆trofes no pueden comprar en zonas fronterizas dentro de los 10 kil贸metros del l铆mite. Estas restricciones no afectan a las operaciones habituales dentro del per铆metro urbano de Santiago, pero s铆 son relevantes si se contemplan propiedades costeras, como en la zona de Vi帽a del Mar.
Bueno saberlo: Chile no dispone de un programa de visado inversi贸n vinculado exclusivamente a la compra de vivienda. Sin embargo, la propiedad inmobiliaria puede presentarse como prueba de solvencia econ贸mica al solicitar una visa temporal de inversionista o rentista.
Barrios y zonas de Santiago
Santiago es una ciudad de comunas con perfiles muy distintos en t茅rminos de precio, densidad y tipo de comprador. Conocer las diferencias entre ellas es fundamental para tomar una decisi贸n de compra bien fundamentada.
Las Condes sigue siendo la zona m谩s cara del sector oriente. Adem谩s del precio de compra, los gastos comunes en esta comuna alcanzan una media de 236 000 CLP (221 EUR) al mes para un departamento de un dormitorio, seg煤n datos de principios de 2026. Es una zona muy demandada por familias expatriadas, en parte por la concentraci贸n de colegios internacionales en sus alrededores.
脩耻帽辞补 se ha consolidado como uno de los barrios m谩s din谩micos de la ciudad, con un perfil de comprador que combina familias de clase media y j贸venes profesionales. Ha registrado el mayor incremento en gastos comunes de toda la regi贸n metropolitana en el 煤ltimo a帽o, con una subida del 17% entre enero de 2025 y enero de 2026. A pesar de este encarecimiento operativo, sigue siendo una opci贸n intermedia en t茅rminos de precio de entrada frente al sector oriente.
Santiago Centro es la opci贸n m谩s asequible para compradores con presupuesto ajustado o inversores orientados al arrendamiento a corto plazo. Los gastos comunes en esta comuna son significativamente m谩s bajos: una media de 72 000 CLP (67 EUR) mensuales para un departamento de un dormitorio a principios de 2026. Su car谩cter c茅ntrico y la oferta de transporte p煤blico la hacen atractiva para perfiles profesionales.
Pudahuel y Puente Alto son comunas perif茅ricas que han experimentado un encarecimiento acumulado de los gastos comunes superior al 30% desde 2023, fundamentalmente por el alza en los costes de electricidad y por el desarrollo de nuevas edificaciones. Parten, no obstante, de una base de costes operativos muy inferior a la del sector oriente, lo que las mantiene como alternativas accesibles para compradores de primera vivienda.
Tipos de propiedad en Santiago
El mercado residencial en Santiago se articula en torno a dos grandes categor铆as que conviene entender bien antes de iniciar la b煤squeda, ya que tienen implicaciones fiscales directas.
Los departamentos son el tipo de propiedad m谩s habitual en las comunas centrales y semicentrales como Santiago Centro, Providencia y 脩耻帽辞补. Las casas, en cambio, predominan en las comunas perif茅ricas o en el sector oriente de la ciudad, como Lo Barnechea y partes de Las Condes.
La distinci贸n m谩s relevante desde el punto de vista fiscal es la que separa la obra nueva de la propiedad usada. Las propiedades nuevas vendidas directamente por inmobiliarias o constructoras est谩n sujetas al IVA del 19% sobre el precio de compra. Las propiedades de segunda mano vendidas por particulares est谩n completamente exentas de este impuesto, lo que representa un ahorro significativo en el coste total de la operaci贸n. Antes de firmar cualquier contrato, conviene verificar si el vendedor est谩 clasificado como vendedor habitual, ya que esto determina si el IVA aplica o no.
El proceso de compra en Santiago
El proceso de compra de una propiedad en Santiago sigue una secuencia de pasos bien definida. Conocerlos con antelaci贸n permite anticipar los plazos y evitar contratiempos.
- Obtenci贸n del RUT: El primer paso es registrarse en el SII para obtener el Rol 脷nico Tributario. Puede hacerse de forma presencial o mediante un representante legal con poder notarial apostillado, por lo que no es imprescindible estar f铆sicamente en Chile para iniciarlo.
- Promesa de compraventa: Una vez seleccionada la propiedad y acordado el precio, se firma una promesa de compraventa. Este contrato preliminar es legalmente vinculante y establece el precio, la forma de pago, los plazos y las cl谩usulas penales en caso de incumplimiento. Sirve para reservar la propiedad mientras se completan las verificaciones legales.
- Estudio de t铆tulos: El abogado del comprador, o el banco en caso de financiaci贸n, realiza una revisi贸n exhaustiva del historial legal del inmueble. Esto incluye el certificado de dominio vigente y el certificado de hipotecas, grav谩menes y prohibiciones del , para confirmar que el vendedor es el propietario leg铆timo y que la propiedad no tiene deudas ni embargos ocultos.
- Escritura p煤blica: El contrato definitivo de compraventa se firma ante notario p煤blico. Si la operaci贸n se financia con un cr茅dito hipotecario, el representante del banco tambi茅n firma el mutuo hipotecario en este mismo acto.
- Inscripci贸n en el CBRS: El notario o el agente legal presenta la escritura firmada al Conservador de Bienes Ra铆ces de Santiago. Este tr谩mite dura generalmente entre 15 y 20 d铆as. La propiedad legal del inmueble solo se transfiere una vez completada la inscripci贸n en el registro del CBRS.
Bueno saberlo: No es necesario estar f铆sicamente presente en Santiago para completar la compra. Toda la operaci贸n, incluida la firma de la escritura p煤blica, puede realizarse mediante un poder notarial apostillado otorgado a un abogado local.
Costes de compra en Santiago
Los costes asociados a la compra de una propiedad en Santiago var铆an seg煤n el tipo de inmueble y el m茅todo de financiaci贸n. A continuaci贸n se detallan los principales conceptos:
- IVA (19%): Solo aplica a propiedades nuevas vendidas por constructoras o inmobiliarias. Las propiedades usadas vendidas por particulares est谩n exentas.
- Comisi贸n de corretaje: Generalmente equivale al 2% del precio de venta m谩s el IVA del 19% sobre esa comisi贸n. En la pr谩ctica habitual del mercado, tanto el comprador como el vendedor la pagan de forma independiente.
- Gastos notariales: Los aranceles notariales para la escritura p煤blica oscilan entre 200 000 CLP (187 EUR) y 500 000 CLP (468 EUR), seg煤n la complejidad y extensi贸n del documento.
- Honorarios del Conservador de Bienes Ra铆ces (CBRS): La inscripci贸n de la propiedad en el registro oficial genera una tarifa proporcional al valor del inmueble, que habitualmente se sit煤a entre el 0,2% y el 0,3% del precio de compra.
- Impuesto de Timbres y Estampillas: Solo aplica si se utiliza financiaci贸n hipotecaria. El tipo general es del 0,8% sobre el monto del cr茅dito, aunque puede reducirse al 0,2% si la propiedad tiene una superficie inferior a 140 m虏 y est谩 acogida al r茅gimen DFL-2.
Para las propiedades de segunda mano adquiridas sin hipoteca, los costes de transacci贸n se limitan esencialmente a la comisi贸n del corredor, los gastos notariales y la tarifa del CBRS, lo que mantiene la carga fiscal en un nivel relativamente contenido en comparaci贸n con otros mercados.
Financiaci贸n e hipotecas en Santiago
Acceder a un cr茅dito hipotecario en Chile como extranjero no residente es dif铆cil. Los bancos chilenos exigen que el solicitante disponga de residencia permanente, RUT y un historial de ingresos locales verificable para poder tramitar la evaluaci贸n crediticia. Para quienes no cumplan estos requisitos, la alternativa habitual es financiar la compra 铆ntegramente con fondos propios procedentes del exterior.
Quienes s铆 dispongan de residencia permanente deben tener en cuenta que el pie m铆nimo exigido por los bancos en 2026 es del 20% del valor del inmueble, con un ratio m谩ximo de financiaci贸n del 80%. Los tipos de inter茅s hipotecario en UF se situaron entre el 4,30% y el 5% a lo largo de 2025 y principios de 2026. Para evaluar el coste real del cr茅dito, es fundamental fijarse en la Carga Anual Equivalente (CAE), que integra el tipo nominal, el seguro de desgravamen y el seguro de incendio en una sola cifra comparable entre entidades.
Dado que las hipotecas chilenas se emiten en UF, el capital pendiente se reajusta diariamente con la inflaci贸n. Esto significa que la deuda expresada en pesos puede aumentar ligeramente cada d铆a, aunque el valor real del pr茅stamo permanezca estable.
Los residentes que pagan un cr茅dito hipotecario local pueden acogerse al beneficio del art铆culo 55 bis de la Ley de la Renta, que permite deducir hasta 8 UTA de intereses pagados de la base imponible del impuesto global complementario, siempre que los ingresos brutos del contribuyente no superen las 150 UTA anuales.
Consideraciones legales en Santiago
El es la autoridad registral sobre la propiedad inmobiliaria en la capital. Antes de firmar la promesa de compraventa, es imprescindible que el abogado del comprador verifique el Certificado de Dominio Vigente y el Certificado de Hipotecas, Grav谩menes y Prohibiciones directamente en el CBRS, para asegurarse de que el inmueble est谩 libre de cargas ocultas.
Contratar un abogado independiente especializado en derecho inmobiliario es una medida prudente en cualquier operaci贸n de compraventa en Santiago. El abogado debe encargarse del estudio de t铆tulos, revisar el contrato de promesa y la escritura p煤blica, y gestionar la inscripci贸n en el CBRS. No delegar estas funciones 煤nicamente en el abogado del banco o de la inmobiliaria garantiza que tus intereses como comprador quedan representados de forma independiente.
El r茅gimen DFL-2 es un marco legal que ampara las propiedades residenciales de superficie inferior a 140 m虏, clasificadas como viviendas sociales. Las propiedades acogidas a este r茅gimen ofrecen ventajas fiscales relevantes, tanto en el impuesto territorial como en el tratamiento de las rentas de arrendamiento, aunque desde las 煤ltimas reformas tributarias estos beneficios solo se aplican a un m谩ximo de dos propiedades por persona natural.
Bueno saberlo: El CBRS opera en gran medida de forma digital, lo que permite a los abogados obtener los certificados de grav谩menes y dominio en l铆nea, agilizando significativamente los plazos del proceso de diligencia debida.
Ser propietario en Santiago
Una vez completada la compra, los propietarios en Santiago deben hacer frente a una serie de obligaciones y costes recurrentes.
El Impuesto Territorial, conocido coloquialmente como contribuciones, se paga de forma trimestral y se calcula sobre el aval煤o fiscal del inmueble, que el SII fija de forma independiente al valor de mercado y habitualmente es inferior a este. Si la propiedad est谩 acogida al r茅gimen DFL-2, el propietario tiene derecho a un descuento del 50% en las contribuciones durante un per铆odo de hasta 20 a帽os, en funci贸n de la superficie exacta de la unidad. Adem谩s, los ingresos por arrendamiento de una propiedad DFL-2 est谩n completamente exentos de impuesto sobre la renta para el propietario, con el l铆mite de dos propiedades por persona natural.
Los gastos comunes son las cuotas mensuales de comunidad en edificios y condominios. Su cuant铆a en Santiago var铆a considerablemente seg煤n la ubicaci贸n: en 2026, la media para un departamento de un dormitorio oscila entre los 72 000 CLP (67 EUR) en Santiago Centro y los 236 000 CLP (221 EUR) en Las Condes. Estas cifras han experimentado subidas notables en varias comunas, especialmente en 脩耻帽辞补, donde el incremento interanual ha sido del 17%, y en zonas perif茅ricas como Pudahuel y Puente Alto, donde el aumento acumulado desde 2023 supera el 30%.
Antes de cerrar la compra, conviene solicitar al vendedor el Certificado de Deuda de Contribuciones para verificar que el impuesto territorial est谩 al corriente de pago, ya que cualquier deuda pendiente se vincula al inmueble y no al propietario anterior.
Vender una propiedad en Santiago
Al vender un inmueble en Santiago, la ganancia obtenida tributa en el marco del impuesto a la renta chileno. No obstante, quienes vendan una propiedad acogida al r茅gimen DFL-2 se benefician de una exenci贸n sobre las plusval铆as hasta un l铆mite de 8 000 UF (aproximadamente 318 733 760 CLP / 298 653 EUR) a lo largo de toda su vida. Esta exenci贸n es significativa y constituye uno de los principales atractivos fiscales de este tipo de inmuebles para los inversores particulares.
En lo que respecta a la repatriaci贸n de fondos, Chile opera bajo un r茅gimen de libre circulaci贸n de capitales supervisado por el Banco Central. Los inversores extranjeros que vendan una propiedad pueden repatriar libremente tanto el capital inicial como las plusval铆as a su pa铆s de origen, sin restricciones adicionales, siempre que los fondos de la compra original hayan entrado a trav茅s de canales bancarios formales y se hayan liquidado los impuestos locales correspondientes. Mantener una documentaci贸n rigurosa de todas las transferencias realizadas en el momento de la compra facilita considerablemente el proceso de salida cuando llega el momento de vender.
Preguntas frecuentes
驴Puede un turista comprar un piso o una casa en Chile?
S铆, los turistas pueden adquirir propiedades en Chile sin necesidad de residencia ni visa. El 煤nico requisito previo obligatorio es obtener un n煤mero de identificaci贸n fiscal, el RUT, ante el Servicio de Impuestos Internos. El pasaporte en vigor es el documento principal para realizar este tr谩mite.
驴Qu茅 es el RUT y c贸mo se obtiene?
El Rol 脷nico Tributario es el n煤mero de identificaci贸n fiscal chileno que se exige para cualquier transacci贸n econ贸mica en el pa铆s, incluida la compra de inmuebles. Los extranjeros pueden solicitarlo de forma presencial en una oficina del SII presentando su pasaporte, o a trav茅s de un representante legal mediante poder notarial apostillado, lo que permite gestionar el tr谩mite sin estar f铆sicamente en Chile.
驴Comprar una propiedad en Chile otorga residencia?
No, Chile no dispone de un programa de visado inversi贸n que vincule autom谩ticamente la compra de inmuebles a la obtenci贸n de residencia. La propiedad inmobiliaria s铆 puede presentarse como prueba de solvencia econ贸mica en una solicitud de visa temporal de inversionista o rentista, pero no garantiza por s铆 sola la residencia.
驴Debo pagar IVA al comprar una propiedad?
El IVA del 19% solo se aplica cuando el inmueble es de obra nueva y lo vende directamente una constructora o inmobiliaria. Si la compra se realiza a un propietario particular en el mercado de segunda mano, la operaci贸n est谩 completamente exenta de este impuesto, lo que supone un ahorro considerable en el coste total de la transacci贸n.
驴Qu茅 es la UF y c贸mo afecta a la compra de una vivienda?
La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta chilena que se ajusta diariamente en funci贸n de la inflaci贸n. Los precios de las propiedades, los montos de las hipotecas y algunos impuestos se expresan en UF en lugar de en pesos, lo que estabiliza los valores frente a la inflaci贸n a lo largo del tiempo. Si se contrata una hipoteca en UF, el capital pendiente se reajusta ligeramente cada d铆a.
驴Existen restricciones geogr谩ficas para la compra por parte de extranjeros?
S铆. La normativa de seguridad nacional proh铆be a los extranjeros adquirir terrenos a menos de 5 kil贸metros de la l铆nea costera o a menos de 10 kil贸metros de las fronteras internacionales sin obtener un decreto presidencial especial. Estas restricciones no afectan a las operaciones dentro del 谩rea urbana de Santiago, pero s铆 deben tenerse en cuenta si se contemplan propiedades en zonas costeras o fronterizas.
驴Qu茅 ventajas ofrece el r茅gimen DFL-2 a los propietarios?
Las propiedades clasificadas como DFL-2, es decir, unidades residenciales de menos de 140 m虏, disfrutan de un descuento del 50% en el Impuesto Territorial durante un per铆odo de hasta 20 a帽os, y los ingresos generados por su arrendamiento est谩n exentos de impuesto sobre la renta. Estos beneficios se aplican a un m谩ximo de dos propiedades por persona natural.
驴Puedo sacar el dinero de Chile si vendo la propiedad?
S铆. Chile mantiene un r茅gimen de libre circulaci贸n de capitales bajo supervisi贸n del Banco Central. Una vez liquidados los impuestos chilenos correspondientes, los propietarios extranjeros pueden repatriar tanto el capital original como las plusval铆as a su pa铆s de origen sin restricciones adicionales. Es importante haber canalizado los fondos de compra a trav茅s del sistema bancario formal para facilitar este proceso en el momento de la venta.
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