En la 煤ltima d茅cada, Portugal se ha convertido en un importante destino cultural y de inversi贸n en el sur de Europa. Aunque mucha atenci贸n se centra en la capital del pa铆s, Lisboa, Oporto ha surgido como una alternativa din谩mica y muy prometedora.
Muchos expatriados eligen Porto como la ciudad para establecerse. Aunque los precios de la vivienda en Porto est谩n experimentando un aumento constante, son sustancialmente m谩s bajos que en Lisboa, siendo la segunda ciudad del pa铆s una ciudad con una infraestructura altamente desarrollada, una comunidad vibrante y, b谩sicamente, todo lo que necesitas para un estilo de vida moderno y activo.
Sin embargo, la popularidad de Porto tambi茅n ha tenido un costo, lo que resulta en los precios de la propiedad m谩s altos registrados hasta ahora. Desde enero de 2015, el precio promedio por metro cuadrado en el 谩rea metropolitana ha aumentado de 994 鈧� a asombrosos 2,500 鈧�. En el centro de la ciudad, en barrios como Cedofeita, Santo Ildefonso, S茅 y S茫o Nicolau, los precios de la propiedad han llegado a 3,865 鈧� por metro cuadrado (datos de julio de 2023), un extraordinario aumento del 160% en solo 8 a帽os.
Con una intensa demanda inundando el mercado inmobiliario de Porto, se espera una mayor atenci贸n de las autoridades locales en transacciones m谩s grandes para evitar la evasi贸n fiscal y la especulaci贸n en el mercado por parte de compradores y vendedores. Debido a la reciente escasez de opciones de vivienda asequible para los lugare帽os, ha habido un acalorado debate pol铆tico sobre el tema en los 煤ltimos a帽os. Como resultado, las leyes sobre la compra y alquiler de propiedades, as铆 como las obligaciones legales tanto de inquilinos como de propietarios, est谩n cambiando constantemente.
El mercado inmobiliario en Porto (y en Portugal en general) est谩 funcionando bastante bien para los inversores, con los precios de la propiedad aumentando constantemente durante los 煤ltimos 10 a帽os.
Sin embargo, la agitaci贸n social est谩 aumentando debido al hecho de que las personas ya no pueden comprar o alquilar viviendas en las ciudades donde trabajan o estudian. Para abordar este problema urgente, el gobierno local est谩 impulsando un nuevo conjunto de medidas dedicadas a resolver la crisis de vivienda que actualmente afecta al pa铆s. Como parte de esta nueva pol铆tica, el programa de la Visa de Oro ha sido terminado en Porto, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el pa铆s y solicitar la ciudadan铆a despu茅s de 5 a帽os solo por comprar una propiedad de 500,000 鈧� en la capital. Adem谩s, esta nueva legislaci贸n para abordar la especulaci贸n y los altos precios ha declarado ilegal abrir nuevos Airbnbs en Lisboa y Porto, por lo que no podr谩s alquilar tu propiedad a turistas (legalmente) si est谩s fuera de la ciudad.
Sin embargo, en lo que es posiblemente la proposici贸n m谩s controvertida del paquete, el gobierno tambi茅n est谩 considerando arrendamientos coercitivos para propiedades que hayan estado vac铆as durante al menos un a帽o sin prueba de pagos de servicios p煤blicos. Aunque su aplicaci贸n todav铆a est谩 envuelta en misterio, t茅cnicamente, los propietarios pueden recibir un aviso que indique que su propiedad se alquilar谩 por la fuerza a una familia local (por una suma considerada adecuada por las autoridades locales) si la casa o apartamento ha estado vacante durante mucho tiempo.
Sin embargo, si tu 煤nico inter茅s como inversor es comprar propiedades r谩pidamente para revenderlas, te alegrar谩 saber que los precios de la vivienda en Porto contin煤an aumentando, con un aumento de casi el 8% en los 煤ltimos 2 a帽os en el 谩rea metropolitana. Por otro lado, los costos de transacci贸n asociados con la compra de propiedades en Porto son bastante altos. Debes esperar pagar el IMT (impuesto sobre transacciones inmobiliarias), el impuesto de timbre, el costo de la escritura de la casa y, si necesitas depender de un pr茅stamo, las respectivas tarifas bancarias (impuesto de timbre). Como ejemplo, si deseas comprar un apartamento por 250,000 鈧� y no necesitas financiamiento, espera pagar 7,955 鈧� por el IMT, m谩s 2,000 鈧� de impuesto de timbre (0.8% del total de la venta) y alrededor de 1,000 鈧� / 1,500 鈧� por la escritura de la casa. Si necesitas un pr茅stamo bancario por el 80% del valor de compra (el l铆mite m谩s alto en Portugal), entonces deber铆as agregar 1,200 鈧� (0.6% de impuesto de timbre para un pr茅stamo de 200,000 鈧�) al total.
Si su situaci贸n es vender una propiedad en Porto, debe esperar pagar tarifas de agente inmobiliario (generalmente el 5% del valor de venta), impuesto al valor agregado sobre esas tarifas (IVA del 23%) y otras tarifas legales relacionadas. Adem谩s, si no invierte sus ganancias de capital en otra propiedad, tendr谩 que pagar impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50% del monto que gan贸. Por ejemplo, si inicialmente compr贸 su propiedad por 200,000 鈧� y ahora la est谩 vendiendo por 250,000 鈧�, ha tenido una ganancia de capital de 50,000 鈧�. Sin embargo, puede deducir reparaciones, gastos de mantenimiento y tarifas de agente inmobiliario. Para simplificar, supongamos que nunca tuvo otros gastos deducibles adem谩s de las tarifas del agente (el 5% de 250,000 鈧� = 12,500 鈧�). Esta suma se restar谩 de los 50,000 鈧� iniciales, llevando sus ganancias de capital a 37,500 鈧�. Como se mencion贸 anteriormente, el IRS solo se aplicar谩 al 50% de sus ganancias, lo que significa que 18,750 鈧� estar谩n sujetos a impuestos. Si es residente legal y paga impuestos en Portugal, la cantidad que pagar谩 efectivamente depender谩 de sus otras fuentes de ingresos y deducciones anuales, con los tramos fiscales actuales oscilando entre el 14.5% y el 48% (para hogares / individuos de ingresos m谩s altos). Sin embargo, si vive en otro pa铆s de la UE, se agregar谩 un 5% adicional a su tramo como un "impuesto de solidaridad". Finalmente, si vive y paga impuestos fuera de la UE, entonces deber谩 pagar un impuesto fijo del 28% sobre el 100% de sus ganancias de capital: en este caso, pagar铆a 10,500 鈧� (37,500 * 28%) solo en impuestos por vender su propiedad.
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Precios de la propiedad en Oporto
Las viviendas en Oporto han experimentado un aumento significativo en sus precios y valor de inversi贸n en los 煤ltimos a帽os. Algunos expertos incluso hablan de la posibilidad de una burbuja inmobiliaria que podr铆a desencadenar una terrible crisis para todo el pa铆s. Sea como sea, la demanda sigue aumentando y, con ella, los precios. Seg煤n el sitio web inmobiliario portugu茅s Idealista, el precio por metro cuadrado en la zona del centro de la ciudad se acerc贸 a los 4.000鈧� en julio de 2023. Considerando toda la regi贸n metropolitana, el precio promedio por metro cuadrado desciende a 2.483鈧�, aunque ha aumentado un 60% en los 煤ltimos cinco a帽os.
No hace falta decir que la ubicaci贸n es fundamental cuando se habla de precios. En 谩reas como Ramalde, Paranhos o Campanh茫, por ejemplo, que est谩n ubicadas justo fuera del centro de la ciudad, el precio promedio por metro cuadrado es de alrededor de 2.800鈧�, mientras que las 谩reas donde vive la clase media, como Matosinhos (excluyendo la zona junto al mar) o Maia, a煤n pueden ofrecer una buena opci贸n para expatriados m谩s conscientes del presupuesto (2.000鈧� por metro cuadrado, dependiendo del vecindario).
Un poco m谩s lejos del centro de la ciudad, en el lado opuesto del r铆o Duero, Vila Nova de Gaia es b谩sicamente una ciudad completamente diferente compuesta por docenas de municipios. Hoy en d铆a, se erige como uno de los mejores ejemplos de una ciudad dormitorio en el pa铆s, con la mayor铆a de las personas trabajando en Oporto y regresando a casa despu茅s del trabajo. Debido a eso, los precios de la propiedad siempre han sido m谩s bajos en este lado del r铆o, aunque VNG no ofrece la misma emoci贸n que Oporto en cuanto a infraestructura, bares, restaurantes, caf茅s y actividades para hacer. Aun as铆, los precios ya no son tan bajos como sol铆an ser, y el precio medio actual por metro cuadrado en los municipios m谩s populares de Gaia, como Mafamude, Canidelo o S茫o Pedro da Afurada, oscila entre 2,300鈧� y 2,800鈧�.
Finalmente, si tienes un presupuesto ajustado y no te importa vivir lejos del centro de la ciudad, puedes buscar opciones en Gondomar, Rio Tinto o Valongo (1,500鈧� por metro cuadrado). Sin embargo, no hay mucho que hacer en estos distritos, y aparte de ciertas 谩reas de Gondomar, que est谩n realmente bien comunicadas por el metro, depender en gran medida del transporte p煤blico para llegar al centro de la ciudad agotar谩 r谩pidamente tu energ铆a.
Agencias inmobiliarias en Oporto
El proceso de compra de propiedades en Oporto puede ser todo menos simple para los no nativos. Necesitar谩s mucha documentaci贸n, y es f谩cil cometer un error y tener que comenzar el proceso nuevamente. Si est谩s considerando comprar una propiedad en el centro hist贸rico de la ciudad, entonces definitivamente necesitar谩s un abogado portugu茅s, ya que las casas en esta 谩rea suelen requerir licencias y permisos espec铆ficos, especialmente si planeas hacer renovaciones.
Si eres nuevo en la zona, definitivamente es mejor organizar la compra de tu propiedad a trav茅s de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados en el gobierno y tener un n煤mero de licencia emitido por la Asociaci贸n de Agentes Inmobiliarios (Associa莽茫o de Mediadores Imobili谩rios). Para verificar si el agente con el que planeas trabajar est谩 oficialmente registrado, puedes ponerte en contacto con el Instituto da Construc茫o e do Imobili谩rio.
Tambi茅n debes tener en cuenta que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en inter茅s del vendedor y tambi茅n reciben su comisi贸n del vendedor. La buena noticia es que no tendr谩s que pagar una comisi贸n al comprar una casa. Sin embargo, para asegurarte de que alguien est茅 velando por tus intereses, es mejor obtener asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Si decides trabajar a trav茅s de una agencia inmobiliaria, aqu铆 tienes una lista de las instituciones m谩s grandes en Portugal: - REMAX - Era - Century 21 - Luximos - Keller Williams - Engel & Volkers
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Nacido y criado en Oporto, Portugal, Bruno es un n贸mada digital portugu茅s que actualmente disfruta de tiempo en casa. Ha explorado 60 pa铆ses y es n贸mada digital desde 2021.
