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Le lien

Passer d鈥檜n b茅n茅fice de 11,5 MUR 脿 une perte de 54,6 MUR en un an traduit une d茅t茅rioration rapide de la sant茅 financi猫re du groupe. Cela signifie :

Que les revenus g茅n茅r茅s ne couvrent plus les charges, en particulier les co没ts financiers (63,1 MUR) qui sont tr猫s 茅lev茅s.

Que le groupe fonctionne probablement sur des emprunts bancaires ou priv茅s co没teux.

Bref : A FUIR

Bonjour

il semblerait que ce promoteur ait des difficult茅s avec son dernier programme : cap M鈥�.

pour avoir achet茅 une maison 脿 Maurice j ai pr茅f茅r茅 achet茅 une revente et donc beaucoup moins de soucis et de stress, de plus le premier acqu茅reur a essuye les pl芒tres 鈥�..

surtout si vous n etes pas pr茅sent pour surveiller la construction鈥�

je suis ravi de mon choix鈥�.

cordialement

Il y a actuellement un engouement artificiel pour l'immobilier 脿 l'Ile Maurice, qui pourrait dans de proches ann茅es se traduire par l'茅clatement d'une bulle. On commence 脿 trouver pas mal d'habitations de bonne qualit茅 en deuxi猫me main, 脿 des prix acceptables. C'est 脿 mon avis plus rapide, plus s茅curisant et plus parlant que d'acheter en l'茅tat futur d'ach猫vement, m锚me s'il y a une garantie bancaire.

Merci pour votre r茅ponse RJH001 et聽 Fjacquem, c'est ce que je ressens en tant que femme, mais mon compagnon lui para卯t davantage sensible au marketing qui est super beau, cela donne envie d'acheter c'est vrai, cela donne l'impression que le groupe ma卯trise l'investissement immobilier...

J'ai une question concernant le cash flow, ok je traduis tr茅sorerie, mais cela correspond 脿 quoi au juste ?

Quand je regarde leur tr茅sorerie qui passe de moins 818 millions de roupies en juin 2024 脿 moins 901 millions en d茅cembre 2024 , cela fait plut么t peur, d'autant que le groupe Evaco fait essentiellement des ventes en VEFA, donc sans investissement de leur part en dehors du terrain que les acheteurs paient avec les 5% pour retenir leur achat.

Si un acheteur verse les 5%, et que le groupe fait faillite, y a-t-il comme une garantie de l'茅tat mauricien vis 脿 vis des 茅trangers comme nous ?

Qu'arrive t-il aux villas en cours de construction ?

Oui il semblerait que leur projet de Cap malheureux tra卯ne, et pourtant ils veulent relancer leur projet du Clos du littoral toujours avec le principe du VEFA, qui si j'ai bien compris fonctionne en : je construis tu payes, je construis tu payes, je construis tu payes ... Et ainsi de suite.

Comment cela peut-il coincer 脿 un moment avec des acheteurs qui payent au fur et 脿 mesure ?

Le cash flow, ou tr茅sorerie, c鈥檈st tout simplement l鈥檃rgent disponible pour faire tourner l鈥檈ntreprise au quotidien. Quand elle est n茅gative (comme ici, de -818 millions 脿 -901 millions de roupies en six mois), cela veut dire que le groupe d茅pense plus d鈥檃rgent qu鈥檌l n鈥檈n encaisse. Autrement dit, il est oblig茅 de compter sur des rentr茅es futures (comme les paiements des acheteurs VEFA) pour continuer 脿 payer ses charges, ses fournisseurs, ses salaires, etc. Ce n鈥檈st pas sain, surtout pour un promoteur.

Ce qui me d茅range profond茅ment, c鈥檈st que leur mod猫le repose quasi exclusivement sur la VEFA : tu paies, ils construisent, tu paies, ils continuent. Mais si pour une raison quelconque les ventes ralentissent, que les clients deviennent m茅fiants ou que les co没ts explosent, tout peut s鈥檃rr锚ter. Et comme ils n鈥檕nt pas de fonds propres solides pour absorber un choc, le risque de faillite devient r茅el.

Et l脿, la vraie question se pose : que se passe-t-il si Evaco fait faillite pendant la construction ? 脌 ma connaissance, il n鈥檈xiste aucune garantie 茅tatique 脿 Maurice pour les acheteurs 茅trangers en VEFA. Pas de garantie d鈥檃ch猫vement bancaire obligatoire comme en France. Donc oui, on peut perdre les sommes avanc茅es, ou se retrouver avec une villa inachev茅e, coinc茅 dans une proc茅dure longue et incertaine.

@AudreyTou

Oui c鈥檈st l鈥檃pproche que nous faisons 茅galement acheter un bien construit d鈥檃illeurs c鈥檈st finalement la m锚me r茅flexion que pour l鈥檃chat en France 鈥樷��

esp茅rons que nous trouverons tous notre bonheur 馃槆

L achat en vefa est certainement la meilleure option si vous souhaitez faire 1 plue value n茅anmoins elle comporte des risques rapproch茅s vous d autres agence immobili猫re et croiser les informations bcp de fran莽ais et expat privil茅gie le nord nous nous avons choisi l ouest

Tu as raison sur le fond : l鈥檃chat en VEFA peut permettre de r茅aliser une plus-value, surtout si le march茅 est en hausse et que le bien est livr茅 脿 temps, dans les r猫gles de l鈥檃rt. Mais cela d茅pend fortement du s茅rieux du promoteur et du contexte local. Et aujourd鈥檋ui, il faut 锚tre particuli猫rement vigilant 脿 Maurice, notamment dans certaines zones tr猫s sp茅culatives.

Ce qu鈥檕n observe depuis 2-3 ans, c鈥檈st que le nombre de villas 脿 la revente a explos茅, notamment dans le Nord (Grand Baie, Pereyb猫re, Cap Malheureux, etc.). Beaucoup de projets ont 茅t茅 vendus en VEFA entre 2017 et 2021, souvent 脿 des prix d茅j脿 茅lev茅s, et livr茅s r茅cemment鈥� mais maintenant, on voit :

des dizaines de villas identiques en revente dans les m锚mes r茅sidences,

des propri茅taires qui peinent 脿 revendre au prix d鈥檃chat (voire en dessous),

et m锚me certains logements qui restent en vente depuis 1, 2 voire 3 ans sans trouver preneur.

Pourquoi ? Parce que l鈥檕ffre est satur茅e, et que les rendements locatifs ne suivent pas les promesses marketing. Beaucoup de 贵谤补苍莽补颈蝉 ou d鈥檈xpats se rendent compte qu鈥檌ls ne loueront pas aussi bien qu鈥檈sp茅r茅, ou qu鈥檌ls ne feront pas la plus-value r锚v茅e. R茅sultat : ils essaient de revendre鈥� et il y a trop de vendeurs, pas assez d鈥檃cheteurs.

Je suis d accord avec ton analyse de plus pour avoir discut茅 avec certains agents immobilier bcp de propri茅taire cherche 脿 quitter chemin de 20 pieds pour se recentrer dans l ouest affaire 脿 suivre

Merci pour vos r茅ponses 脿 tous, j'avais peur de me faire un film et de voir des probl猫mes l脿 o霉 il n'y en avait pas.

En relisant 脿 mon conjoint votre r茅ponse du premier mai RHJ001, je me pose une question : D茅crivez-vous ce que l'on appelle un syst猫me de Ponzi qui ne fonctionne qu'avec de nouveaux arrivants et donc avec un risque d'茅clatement d猫s qu'il n'y aura plus d'acheteurs ?

N'y a-t-il pas 脿 Maurice une autorit茅 financi猫re ou immobili猫re qui r茅gule le fonctionnement financier des promoteurs comme Evaco, qui para卯t 锚tre une Holding avec de multiples branches ?

En vendant ses filiales, le groupe Evaco peut-il se renflouer ou m锚me simplement survivre ?

Bonjour,

Le principe de la VEFA repose sur l'emission d'une GFA (Garantie de Fin D'ach猫vement). Cette GFA est soit :

1. Intrinseque
2. Extrinseque

Dans le premier cas, c'est le notaire qui certifie que le promoteur a la surface financiere suffisante pour proceder a la realistion du bien jusqu'a sa delivrance. Je deconseille ce type de GFA

Dans le deuxieme cas c'est un organisme financier (Assurance ou Banque) qui emet une GFA pour le compte du Promoteur. De ce fait, ce n'est pas sur le promoteur que repose la Garantie de fin D'achevement mais sur un etablissement solide en theorie...

Le principe d'une VEFA est que vous etes proprietaire des la signature de l'acte de vente de ce qui est deja construit et de ce qui est a venir. Le promoteur reste lui le maitre d'ouvrage. Donc de ce fait, en cas de necessite, vous ne serez pas rembours茅 des sommes vers茅es. Vous devrez proceder a la vente de votre bien en l'etat ou il est (et donc recupere le prix de la vente pour vous, comme une vente classique)聽 ou alors faire actionner la GFA aupres de la Banque ou Assurance si elle a ete emise par eux. Mais il convient de bien regarder ce qui est inclus dans la GFA par rapport a la vente. Bien souvent il y a un tas de clause qui exclut beaucoup d'item, vous serez donc avec un bien livr茅 certes, fonctionnel probablement, mais pas dans le descriptif final decrit.

Donc, ne pas se decider sur un coup de coeur mais bien lire et faire analiser les differentes clauses des contrats, modele de GFA.

Pour ce qui est du second march茅 c'est une donn茅e plus sensible qui releve de plusieurs crit猫res. En tout etat de cause un programme non fini, va devaloriser votre bien a vous, meme si votre maison est deja finie.

La reponse de RJH001 sur la revente est exacte en terme de tendance actuelle... Offre qui explose et demande stagnante voire en baisse (dependant des secteurs).

Bon courage, mais ne decidez pas sur un coup de coeur, soyez reflechi dans votre choix et vos crit猫res.

Pour r茅pondre clairement : non, ce n鈥檈st pas un syst猫me de Ponzi au sens strict, mais certains montages de VEFA mal encadr茅s peuvent y ressembler dans leur dynamique. Si un promoteur utilise les fonds des nouveaux acheteurs pour finir les villas des pr茅c茅dents, et que tout repose sur un flux constant de nouveaux entrants鈥� alors oui, le risque est r茅el d猫s que les ventes ralentissent. Ce n鈥檈st pas ill茅gal en soi, mais c鈥檈st extr锚mement fragile.

Concernant la r茅gulation 脿 Maurice : malheureusement, il n鈥檈xiste pas d鈥檃utorit茅 immobili猫re ind茅pendante aussi solide que ce qu鈥檕n conna卯t en Europe. Le BOM (Bank of Mauritius) supervise les banques, la FSC (Financial Services Commission) les services financiers, mais les promoteurs immobiliers ne sont pas soumis 脿 un contr么le centralis茅 ni 脿 un agr茅ment sp茅cifique. Les notaires jouent un r么le, mais tr猫s limit茅.

Quant 脿 Evaco, tu as raison : c鈥檈st un groupe tentaculaire, avec plein de filiales (immobilier, construction, tourisme, design, etc.). Le probl猫me, c鈥檈st que ces soci茅t茅s peuvent 锚tre ind茅pendantes juridiquement, donc vendre une filiale ne veut pas forc茅ment dire sauver tout le groupe. Et inversement, si une branche est en difficult茅, 莽a peut contaminer les autres si elles sont trop imbriqu茅es.

En gros, ce n鈥檈st pas (encore) un ch芒teau de cartes, mais c鈥檈st un 茅difice tr猫s complexe, fragile, et peu transparent. D鈥檕霉 l鈥檌mportance de rester tr猫s prudent, surtout si on est sur des projets pas encore construits.

Merci pour vos r茅ponses tr猫s explicites, cela me conforte dans mes id茅es m锚me si mon compagnon est lui plut么t du style 脿 foncer sur trois images en couleur que l'on lui agite devant le nez... Il ne serait pas contant de me lire mais pourtant il sait bien qu'il est impulsif et que pour lui聽 une promesse bien emball茅e vaut parole, exactement ce dont Will parle concernant le coup de coeur...

Le neuf comme vous me l'expliquez n'est pas la seule solution, et je vous trouve sages dans votre r茅flexion.

On va en discuter s茅rieusement durant ce pont de 4 jours qui c茅l猫bre le 8 mai, alors que tant d'autres guerres sont actuellement en cours ou d茅butent ...

Cette entraide est vraiment formidable lorsque l'on habite si loin, et je vous remercie encore une fois tous pour vos pr茅cieux conseils 茅clair茅s.

Tu as enti猫rement raison de vouloir prendre le temps de bien faire les choses, et puisque vous 锚tes 脿 ce moment de r茅flexion, je vous conseillerais vivement de passer au moins un mois 脿 Maurice avant de vous engager.

Pourquoi ? Parce qu鈥檈n un mois sur place, vous allez :

voir de vos propres yeux la r茅alit茅 du march茅, bien diff茅rente du marketing papier glac茅 ;

visiter des biens en revente, souvent bien situ茅s, d茅j脿 construits, avec moins de risques et parfois de belles opportunit茅s 脿 la cl茅 ;

rencontrer des agences diff茅rentes, comparer les discours, et sentir qui est s茅rieux鈥� ou pas ;

et surtout sentir les endroits qui vous correspondent vraiment (le nord n鈥檈st pas l鈥檕uest, et la carte postale ne dit pas tout).

si vous le pouvez, planifiez un s茅jour exploratoire. Ce sera peut-锚tre le meilleur investissement que vous ferez dans ce projet !

@AudreyTou

Acheter une maison dans un pays 茅tranger, sans visiter avant, me semble toujours une mauvaise id茅e. Encore moins un achat sur plan. Franchement je ne connais pas ce promoteur en particulier, mais je connais pas mal de magnifiques villas 脿 quelques millions et la construction n'est pas toujours ouf.

Bonjour 脿 tous, merci une nouvelle fois pour votre aide au travers de vos r茅ponses cens茅es, mais dans un couple on est deux, et en tant que femme je n'ai pas l'impulsivit茅 de mon compagnon...

Le " j'ai r茅serv茅 une villa 脿 Maurice" de d茅but d茅cembre s'est transform茅 en " non ne t'inqui猫tes pas je n'ai rien sign茅" pour me rassurer avant de passer les f锚tes en famille, mais 脿 force de lui expliquer mes craintes durant ce long weekend et de lui remonter vos conseils 脿 tous, il m'a avou茅 qu'il avait bien sign茅 en fin d'ann茅e pour retenir une villa Evaco...

J'ai pens茅 faire une crise cardiaque durant ce pont du 8 mai, mais je suis toujours l脿, j'ai pens茅 le tuer mais il souhaitait me faire une surprise depuis le temps que je lui r茅p猫te que nous devons nous expatrier, bref, Monsieur s'est engag茅 脿 acheter une maison Evaco et pour cela a d茅j脿 vers茅 un acompte l'ann茅e derni猫re ...

Et comme je ne regarde pas notre compte...

Dormir est devenu tr猫s difficile, des angoisses me d茅vorent le ventre, j'ai des difficult茅s 脿 r茅fl茅chir et mon ami n'est pas mieux que moi... Il commence 脿 r茅aliser.

Nous avons cherch茅 de nouvelles informations financi猫res concernant ce groupe, et avons trouv茅 qu'il venait de faire un emprunt sous forme d'obligations convertibles aupr猫s de la bourse mauricienne.

Le montant qu'ils ont la possibilit茅 d'emprunter sous forme d'obligations n'est pas de dix ou m锚me cent millions de roupies, mais d茅passe le milliard de roupies...

Ces chiffres nous affolent.

Pour l'instant ils ne viennent que d'en lever une partie, 25 millions de roupies et 653.000 dollars am茅ricains.

Est-ce plut么t bon signe ?

Cela veut-il dire qu'ils n'ont finalement pas besoin de tout cet argent et que leur sant茅 financi猫re avec un cash flow n茅gatif de plus de 900 millions de roupies n'est quand m锚me pas si mauvaise ?

Une chose nous intrigue quand m锚me, il est pr茅cis茅 "issue date 18 novembre 2024", alors que le document est dat茅 du 23 avril 2025...

Pourquoi avoir dat茅 r茅troactivement ?

Je vous laisse lire sur le lien sur le site du "Stock Exchange de Maurice" ainsi que le lien publi茅 par Evaco sur ce m锚me site pour ceux qui pourraient nous expliquer.

Avant de voir si il est possible d'annuler l'achat avec le risque de perdre l'argent vers茅, cette possibilit茅 d'obtenir un peu plus de un milliard de roupies met-il le groupe Evaco 脿 l'abri d'une faillite ?

Je ne vous dis pas notre stress 脿 tous les deux...

Merci 脿 vous

Lever de l鈥檃rgent via des obligations convertibles est une mani猫re pour une entreprise de trouver du financement. Ce n鈥檈st pas en soi une preuve de bonne sant茅. Au contraire, s鈥檌ls doivent lever plus d鈥檜n milliard de roupies, c鈥檈st s没rement parce qu鈥檌ls ont besoin de liquidit茅s importantes pour finir leurs projets ou payer leurs dettes.

Le fait qu鈥檌ls n鈥檈n aient lev茅 qu鈥檜ne partie (25M MUR et 653k USD) peut 锚tre vu de deux mani猫res :

soit c鈥檈st pr茅vu comme 莽a, par 茅tapes,

soit ils n鈥檃rrivent pas 脿 en obtenir plus pour le moment.

Evaco n鈥檈st pas officiellement en faillite, mais entre les pertes r茅centes, la chute des revenus et les emprunts massifs, on peut clairement dire que le groupe traverse une p茅riode financi猫rement tendue. Il vaut mieux garder un 艙il attentif sur la suite des 茅v茅nements et, si vous 锚tes engag茅 avec eux, consulter un pro (juridique ou financier) pour bien comprendre les risques.

Vous n鈥櫭猼es pas all茅s 脿 Maurice avant de vous engager ? Il a sign茅 juste sur plan ou sur photos ?

Parce que m锚me en VEFA, voir le terrain, les alentours, la route d鈥檃cc猫s, 莽a me para卯t le minimum鈥�

Ah oui quelle surprise...

Ecoutez 脿 ce stade je pense qu'il faut consulter un expert.

Vous avez pas mal de cabinets experts 脿 l'卯le Maurice qui font de l'aide 脿 l'installation qui sont g茅n茅ralement entour茅s de juristes. Je pense notamment 脿 Magellan qui proposent g茅n茅ralement un premier entretien gratuit de 15min pour discuter de vos projets.

Et s'ils ne peuvent pas vous aider, il pourront au moins vos conseiller quelqu'un, ils ont un super r茅seau.

@AudreyTou

Nonobstant le gros probl猫me financier d鈥橢VACO , l鈥檃chat en VEFA est au nom de QUI ? Est ce lui seul qui a achet茅 ? Votre 茅poux peut il acheter seul ?

Il y a un 茅norme probl猫me 脿 Maurice , le manque de devises .

Il est quasiment impossible 脿 aujourd鈥檋ui de transformer ses roupies en euros pour des montants sup茅rieurs 脿 20000鈧� .

La bulle immobili猫re est en train d鈥檈xploser , il est tr猫s difficile de revendre .

La qualit茅 des travaux n鈥櫭﹖ant pas tout 脿 fait la m锚me qu鈥檈n France , bon nombre d鈥檃cheteurs de notre entourage ont du remettre la main 脿 la poche une fois la livraison faite .

Essayez de vous sortir de ce mauvais pas. Bon courage.

a ce stade, j imagine qu il a signe qu une promesse d engagement avec une penalite en cas de retrait, non?

il faut voir ce qu il a signe et les engagements financiers en cas de retrait car la, aucun acte notarie n a ete signe j imagine, on doit etre au niveau de la promesse de vente

si la promesse de vente est conditionnee par un pret bancaire, ce serait parfait, demandez a la banque de refuser le pret..

si l acte est au nom des deux et que vous n avez pas sign茅..

il faut voir l acte

et je vous invite a vous rapprocher d un cabinet d avocats sur Maurice qui sera a meme de vous conseiller, plus que les conseillers financiers ou agents immobiliers.

je peux vous en conseiller en message prive, si vous le souhaitez

Je rentre d une semaine a visiter du Nord 脿 L ouest et au Sud. Les prix sont d茅lirants (1/2 M un 2 pi猫ces鈥�) la qualit茅 au petit bonheur la chance鈥�

mais le pire n est pas la

la revente se fera en RS pas en Euros

bon courage pour ramener des devises

nous devrions louer une tr猫s belle villa sur Pereybere pour 2k鈧�/mois alors qu elle en 芦 vaut 禄 1.5M鈧�

c n importe quoi

@AudreyTou

Acheter en VEFA est la grande mode 脿 Maurice, mais est en fait le pire des sch茅mas d'acquisition. C'est l'acheteur qui prend les risques. A l'origine c'茅tait un gentleman agreement entre l'acheteur et le promoteur. En 茅change d'un produit non termin茅 le promoteur proposait un prix inf茅rieur 脿 celui pratiqu茅 par des professionnels ayant un bien termin茅 de construire. H茅las le principe a 茅t茅 perverti et la norme est devenue la VEFA sans contrepartie. Cela fonctionne encore 脿 Maurice car beaucoup de Sud Africains ach猫tent, ainsi que certains r茅sidents des pays de l'Est au pouvoir d'achat 茅lev茅 et gr芒ce 脿 un marketing de premi猫re qualit茅. Attention 脿 la bulle immobili猫re. Mieux vaut acheter en deuxi猫me main un bien immobilier fini et r茅el. Louer dans un premier temps me semble une sage d茅cision. Bonnes recherches.

@fjacquem

Bonjour je regarde avec ma famille pour une expatriation sur Maurice nous sommes deja venu 3 fois mais cette fois nous voudrions poser nos valises pour de bon.

Comment avez vous trouvez votre bien ?聽 Je souhaite achet茅 eventuellement un bien en second main pour 茅viter tout les tracas des programmes immo casse gueule si je puis dire

Au plaisir de vous lire

Bonjour. Avez vous deja lu le guide de l'expatrie a Maurice? Il vous donnera des informations sur le type de biens que vous pouvez acheter et les conditions liees. Ensuite ceux qui resident ici depuis des annees ont des contacts dans le secteurs. Faites moi savoir quand vous serez pret et je vous mettrai en relation avec des professionnel du secteur serieux.聽

Bien a vous.

@骋茅谤补濒诲别迟惫颈惫颈

bonjour

on a achet茅 en 2017 avec une agence ( ofim) apr猫s beaucoup de visites d茅cevantes surtout dans le neuf .

dans le contexte actuel je ne sais pas si l achat reste une bonne solution : prix excessif, d茅valuation de la roupie, beaucoup beaucoup de construction. neuve , difficult茅s pour sortir l argent si revente鈥�.

la location reste une solution int茅ressante m锚me si le bail prot猫ge peu le locataire 脿 Maurice.

cordialement

Bonjour et merci 脿 tous pour vos r茅ponses.

Effectivement, nous connaissions d茅j脿 le syst猫me des IRS et autres dispositifs permettant l鈥檃chat immobilier pour les expatri茅s. 脌 l鈥櫭﹑oque, nous avions m锚me failli franchir le pas. Avec le recul, je pense aujourd鈥檋ui que nous avons eu la sagesse d鈥檃ttendre, car cela nous aurait probablement conduits 脿 acheter un produit tr猫s cher, avec une revente potentiellement compliqu茅e 脿 l鈥檃utre bout du monde.

Aujourd鈥檋ui, avec davantage de maturit茅 et de recul, nous souhaitons aborder ce projet diff茅remment et surtout 茅viter les erreurs que beaucoup peuvent faire dans l鈥檈nthousiasme du d茅part. L鈥檌d茅e serait donc plut么t de venir nous installer 脿 Maurice en location pendant une p茅riode de 6 mois 脿 1 an, tout en conservant notre maison en France, qui est d茅j脿 pay茅e. Cela nous permettrait de d茅couvrir la vie mauricienne de fa莽on plus authentique, de mieux comprendre le march茅 immobilier local et d鈥檈nvisager 茅ventuellement un achat plus tard, avec une vraie connaissance du terrain.

Notre r茅flexion actuelle est davantage tourn茅e vers la cr茅ation ou le d茅veloppement d鈥檜ne activit茅, soit directement 脿 Maurice, soit entre Maurice et la France, afin de construire un mode de vie plus libre et plus 茅quilibr茅, tout en conservant un niveau de vie au moins 茅quivalent 脿 celui que nous avons aujourd鈥檋ui en France.

Au plaisir d鈥櫭ヽhanger avec certains d鈥檈ntre vous, m锚me en priv茅, sur la vie 脿 Maurice, les opportunit茅s, les exp茅riences d鈥檈xpatriation et les 茅ventuels projets ou business 脿 d茅velopper sur place.

@AudreyTou

Pas de bonnes nouvelles