大咖福利影院

Bonjour,

Oui, un 茅tranger m锚me un touriste, peut acheter un bien immobilier en R茅publique Dominicaine en toute confiance si cette personne respecte les 茅tapes suivantes :
Exiger du propri茅taire les 茅l茅ments suivants :
1) Le titre de propri茅t茅 aux nouvelles normes 2009, soit le "CERTIFICADO DE TITULO" 茅mis par la "REGISTRO DE TITULOS" sur lequel figure le num茅ro de parcelle "PARCELA No XXXXXXX" et le nombre de M2 de la parcelle.
2) Le plan cadastral de la parcelle, soit le "PLANO INDIVIDUAL" 茅mis par le g茅om猫tre agr茅茅 "AGRIMENSOR" et approuv茅 par la direction r茅gionale du Cadastre "DIRECION REGIONAL DE MENSURAS CADASTRALES" et qui mentionne le m锚me num茅ro cadastral  que le Titre de Propri茅t茅 !
3) Une attestation de la direction g茅n茅rale des imp么ts qui confirme que le bien immobilier est 脿 jour de ses imp么ts " CERTIFICACION DE PROPRIEDAD INMOBILIARIA"
4) Une attestation des "REGISTRO DE TITULOS" qui confirme que le bien immobilier n'a pas de dettes hypoth茅quaires ou de mesures de s茅questre qui l'affectent.
"CERTIFICACION DEL ESTADO JURIDICO DEL INMUEBLE"

Une fois ces documents en mains vous avez 茅limin茅s 90 % des risques inh茅rents 脿 ce genre de transactions. La plupart des achats de terrains qui ne respectent pas cette proc茅dure vont au devant de probl猫mes. Les propri茅taires qui souhaitent vendre vous diront souvent que ces documents ne sont pas n茅cessaires...
Soit ils ignorent la loi, soit ils ont quelque chose 脿 cacher...
Car il est 茅vident que de nombreux terrains ne disposent pas des documents n茅cessaires 脿 leur vente !

Un avocat/notaire ensuite pourra v茅rifier la validit茅 de ces documents et 茅tablir un contrat de vente avec le vendeur en v茅rifiant bien que celui qui se pr茅tend le vendeur est bien le propri茅taire du terrain...

je garde a disposition de ceux que cela int茅resse un mod猫le de chacun des documents cit茅s ci-dessus.

Les frais de transfert de propri茅t茅s sont en g茅n茅ral les suivants :
3% de la valeur du bien en imp么ts 脿 payer 脿 la Direction des imp么ts (DGII)
1% au notaire
1% a l'avocat.
Il est courant de payer au total 5 % en suppl茅ment de la vente, la plupart du temps aux frais de l'acheteur.

A savoir 茅galement :
Si vous achetez un bien de luxe qui d茅passe 5 millions de pesos dominicains selon l'estimation fiscale, vous payerez 1 % d'imp么ts chaque ann茅e sur la partie de la valeur du bien qui est en dessus des 5 millions de pesos.
Exemple, la villa est estim茅e 8 millions par les imp么ts, vous paierez 1 % de 3 millions (8-5 millions) = 30'000 pesos, soit environ 560 euros par an.
Lien du site des imp么ts de la DGII :

Merci pour les infos marcoriosanjuan, c'est tr猫s int茅ressant

bonsoir
vais essayer de vous repondre le plus sincerement possible:
tres facile d acheter en rep dom;
le plus dur,c est de trouver un tres bon avocat qui ici doit etre aussi notaire;beaucoup sont pas tres cleans!
savoir parler et lire l espagnol ou savoir se faire accompagner par la bonne personne
trouver la bonne agence!!!!!
et surtout bien choisir le bien;
quant a la valeur des biens,il y en a a tous les prix ;tout depend de l endroit,c est a dire ville ou village plus ou moins cote,eviter le bord de mer et les lomas selon ou vous envisagez d acheter etc...
avant d acheter,un conseil,venez vous rendre compte et visiter l ile;renseignez vous et restez sur vos gardes;beaucoup d arnaques ,surtout si les agents se montrent tres a votre service,invitations etc.. a l appui;ecoutez les anciens residents ,ne pas avoir peur de parler avec les europeens installes ici depuis longtemps ,s ils osent parler!!!
mais une fois votre bien enfin trouver,car il existe encore de bonnes affaires a faire,renseignez vous sur les frais adjacents:condominium,personnel,impots etc...c est moins reglemente qu en france tout simplement;bonne chance malgr猫 tout,car sommes nombreux a avoir ete sur nos gardes et trouver la bonne affaire;

pour quelle raison conseillez-vous d'eviter le bord de mer?

De mon avis personnel, le bord d emer pr茅sente les inconv茅nients physiques suivants :

Le salinit茅 de l'air marin abime rapidement tous les 茅quipements en m茅tal.
L'humidit茅 de l'air n'est pas tr猫s sain pour la sant茅
Les risques d'inondations sont souvent plus 茅lev茅s en bord de mer en raison de la topologie des terrains.

Sur le plan l茅gal il existe une loi qui interdit les constructions a moins de 60 m猫tres du rivage. Il est donc quasi impossible de disposer de titres de propri茅t茅 en bonne et due forme (voir ci-dessus)
et au final, les terrains en 1猫re ligne atteignet vite des sommets en mati猫re de prix !

Bonjour Marcoriosanjuan,
Comme indiqu茅 dans votre message, pouvez-ous nous envoyer un mod猫le des documents que vous citez car nous sommes interess茅s par l'achat d'une finca en RD, et cela pourrait nous servir de preuve encas de litige 茅ventuel.
Bien 脿 vous,
mon adress e-mail: philpaco1@gmail.com
merci

Un lien pour tous les expatri茅s.
MFE Maison des fran莽ais 脿 l'茅tranger avec un forum aussi, mais moins dynamique que Epat-blog.com !!!

et bien s没r l'ambassade France en R茅p. Dom.

Bonjour 脿 Marcoriosanjuan,
Merci pour les informations sur l'imp么t 脿 payer pour les maisons de plus de 5 millions de pesos. Effectivement il me semble que la majorit茅 des europ茅ens peuvent 锚tre concern茅s par cette  loi, car nos standards de vie sont plus 茅lev茅s que ceux
de la majorit茅 des Dominicains.
M锚me s'il faut savoir accepter une partie des contraintes du pays (coupures d'茅lectricit茅, d'eau..) je recherche ici les bons c么t茅s, un beau et grand jardin avec des oiseaux comme les colibris - cela a un prix, un quartier calme (pas trop de musique ni de pr锚cheur qui utilisent des micros pour porter la bonne parole)et une certaine s茅curit茅.
Par contre, m锚me s'il n'y a pas d'imp么ts locaux/fonciers, 1% sur par exemple 11 millions de pesos (approximativement 220.000 euros) c'est quand m锚me une somme non n茅gligeable.
Si j'ai bien compris l'imp么t ne porterait que sur la diff茅rance soit 6 M/120.000 euros, soit quand m锚me 1200 euros sur un an ?
C'est quand m锚me 100 euros par mois, beaucoup 脿 mon avis et assez comparable aux imp么ts locaux/fonciers en France.
Qui a achet茅 une maison dans cet ordre de prix et peut m'indiquer le budget moyen de fonctionnement avec un entretien normal ?
Merci d'avance

Attention a ne pas amalgamer les prix des biens vendus en agences immobili猫res ou de particulier a particulier avec l'茅valuation fiscale de la valeur de la maison.
Je m'explique ;
Le fisc dominicain 茅value selon ses crit猫res la valeur d'une maison lorsque celle-ci d茅passe manifetement la valeur de 5 millions de pesos, son 茅valutaion est syst茅matiqument plus basse que la valeur estim茅e par l'agence ou le vendeur. De l'ordre de 40 a 50 %.
Exemple une villa 脿 vendre 脿 12 millions sera certainement 茅valu茅e 脿 8 millions par le fisc.
Pourquoi, car le fisc ne tient en compte que le calcul du terrain selon des bar猫mes locaux et les M2 de constructions selon aussi des bar锚mes locaux, exemple de 16'000 脿 25'000 pesos le M2 de construction.
Comme vous l'avez certainement compris, une maison de 220'000 euros en prix de vente ( 12 millions), va payer pour l'茅quivalant de 8 millions de pesos, donc, environ 600 euros/an.

Cela dit, on trouve diverses maisons sympas pour des prix compris ( en agence) entre 100.000 et 130.000 us$, ce qui est sous les 5 millions de pesos...

Excuse moi Marcoriosanjuan, je dois 锚tre fach茅e avec les chiffres, si tu me dis qu'on ne paye l'imp么t que sur la valeur de 5 脿 8 millions de pesos, par exemple, en th茅orie cela fait une taxation sur 3 millions de pesos, la diff茅rence, soit 300 euros et pas 600 euros qui est le double ? O霉 faut-il payer cette taxe DEUX FOIS PAR AN ?
Si ma question n'est pas indiscr猫te, pourquoi veux-tu revendre ?

3 millions de pesos x 1 % = 30'000 pesos /50 = 600 euros.
On paie une fois par an.
La maison est trop grande pour moi maintenant (5 chambres), mais je peux en parler en MP. ou via mon mail : cardinaux_marc@yahoo.fr

Bonjour,
En effet, il est tout 脿 fait possible d'acheter un bien en R茅publique Dominicaine. Il faut simplement prendre certaines pr茅cautions et s'entourer de gens comp茅tents et de confiance (comme dans le monde entier d'ailleurs.
A bient么t

L'article de Marcoriosanjuan est tout 脿 fait complet  et vraiment parfait pour 茅viter les arnaques. J'ajouterai une chose; si vous passez par une agence immobili猫re, exigez les m锚mes documents !!! Je viens d'avoir un exemple avec des amis cherchant 脿 acheter, l'agence leur a mont茅 un baratin selon lequel il s'agissait de parcelles, le titre individuel ne pouvait 锚tre produit, etc, etc. Bref, m茅fiez vous aussi des pseudos professionnels, il y a ici 茅norm茅ment de vendeurs de "soupes" surtout chez les "agents" immobiliers s茅vissant sur internet, j'en connais m锚me qui ne parlent pas espagnol, c'est dire....

Merci Tina...

je confirme, que m锚me si le terrain est dans une r茅sidence, et surtout s'il est dans une r茅sidence, il est OBLIGATOIRE de disposer des documents cit茅s au d茅but de ce forum. M锚me pour un petit terrain de 200 m2.

C'est la seule fa莽on de ne pas tomber dans une montagne de probl猫mes....

Une fois ces documents en main, vous 锚tes quasiment s没r de ne pas rencontrer de difficult茅s lors de votre achat.

Merci de toutes vos prochainement et ferai attention 脿 suivre toutes vos recommandations.
Il y a quand m锚me quelque chose qui me rend perplexe : dans le quartier qui m'int茅resse les maisons sont relativement ch猫res, disposant d'un point de vue. Mais si je regarde par exemple en particulier une maison qui est en vente, juste apr猫s le mur de son terrain, il y a tout le quartier pauvre - tr猫s pauvre - qui s'y est coll茅, il y a des dizaines de "maisons" qui se vendent aussi, sans aucun titre et le march茅 existe bien.
Hors m锚me si tous ces gens n'ont pas de titre de propri茅t茅, ils louent, vendent, sans avoir 脿 priori la moindre crainte d'锚tre expropri茅s -terres qui d'apr猫s ce que j'ai compris appartiennent 脿 la Compagnie am茅ricaine des sucres".
Quels sont les risques, puisqu'il y a des centaines d'Ha茂tiens et/ou de Dominicains qui vivent sans titre de propri茅t茅 ?
Je ne vois pas le gouvernement faire raser des centaines de maisons parceque les habitants n'ont pas de titre.
Y-a-t-il des pr茅c茅dents ?
Qui peut r茅pondre pour satisfaire 脿 ma curiosit茅 ?

Cette remarque est pertinente. Il est vrai que de nombreuses masures ne poss猫dent pas de titres de propri茅t茅 et sont occup茅es par des personnes plut么t d茅munies.
Dans les bidonvilles, les personnes vivent au jour le jour et ne se pr茅occupent de leur titre que lorsqu'ils souhaitent un financement (prestamos) et qu'ils ne peuvent l'obtenir en mettant en gage leur logement car ils n'ont aucun titre. Cet exemple mon responsable de chantier vient de le vivre a Rio San Juan.
Juridiquement leur bien n'exsiste pas, mais dans la r茅alit茅 comme vous le soulignez, ils se le revendent et ne sont pas expropri茅s...

La diff茅rence est simple avec vous, vous 锚tes une gringa, vous serez seule 脿 vous d茅fendre le jour ou vous aurez un probl猫me de voisinage... Eux sont des milliers, et savent se regrouper pour se d茅fendre. Le gouvernement, 脿 moins de vouloir provoquer des 茅meutes ou des gr锚ves dures, ne va pas leur chercher des noises.
2 poids, 2 mesures, c'est les Cara卯bes...
Mais j'ai quand m锚me un exemple d'expropriation de masse en t锚te, cela c'est pass茅 il y a quelques ann茅es 脿 la sortie de Cabarete en direction de Sosua, l'Etat avait fait raser un quartier entier de bidonvilles avec le soutien de l'arm茅e. ce terrain est toujours en friche aujourd'hui, je ne sais pas s'ils ont 茅t茅 relog茅s !?
Si quelqu'un en sait plus sur ce sujet ...

C'est dommage pour les expatri茅s , mais je trouve que les Dominicains ont cette force de l'entraide , que je ne ressent pas en France !

C'est ce qui fait aussi le charme de ce pays et des dominicains.
Nous avons beaucoup a apprendre de leur philosophie de vie et de leur sens de l'entraide.
J'ai de nombreux exemples en t锚te de soutiens 脿 une famille ou 脿 une personne seule qui rencontre un probl猫me, souvent d'ordre  茅conomique. Une entraide se met vite en place.
Malgr茅 un niveau de vie moyen tr猫s bas, a Rio San Juan, personne ne dort dans la rue et personne ne meurt de faim !

C'est tout 脿 fait ca , c'est vraiment ce qui fait la beaut茅 du pays , avec aussi ses paysages , ces mentalit茅s .. Honn锚tement , niveau social , je me sens plus proche de la R茅publique Dominicaine que de la France !

Bonjour 脿 tous
Je continue mes recherches immobili猫res... J'ai trouv茅 une autre maison moins ch猫re (5,5 quand m锚me de pesos). J'ai besoin de v茅rifier le probl猫me des titres et reviens vers mes "experts favoris" :
Le titre de propri茅t茅 de la maison indique bien que les vendeurs en sont propri茅taires, par contre il est indiqu茅 aussi qu'ils n'ont qu'un droit d'usage du terrain.
Mon avocat veut aller v茅rifier 脿 San Pedro pour savoir si je pourrais avoir, si j'ach猫te la maison, le titre de propri茅t茅 (de la maison seulement) 脿 mon nom, o霉 si le fait que l脿 encore les maisons du quartier sont (depuis 20 ans) construites sur les terres de la Compagnie Sucri猫re, bloque maintenant toutes les transactions.
Il m'explique aussi que cela d茅pend si le terrain est ou non d茅limit茅 de mani猫re pr茅cise. Je crois avoir compris que le cadastre est 脿 San Pedro et que nous pourrons consulter l'original.
L'avocat des vendeurs soutient qu'il n'y a pas de probl猫me et que si j'ach猫te la maison, j'aurais bien le titre de propri茅t茅 脿 mon nom... Il a l'air tout 脿 fait de bonne foi.
Qui connait ce point de loi ?
Merci encore de votre aide.

Y at-il d'autres propri茅taires sur le terrain, (loi des condominios) comme par exemple en cas de propri茅t茅 par 茅tages ?

En fait la moiti茅 des habitations de la Romana ont 茅t茅 construites depuis plus de 20 ans sur des terrains appartenant 脿 la Compagnie Centrale Romana (cannes 脿 sucre)il n'y a donc qu'un propri茅taire de la moiti茅 de la ville... Donc les gens ont (plus ou moins selon les cas) des titres de propri茅t茅 tout 脿 fait l茅gaux, pour la partie concernant la maison et un droit d'usage pour les terrains.
La maison qui m'int茅resse est dans ce cas, mais c'est une habitation individuelle, comme toute la rue o霉 elle est situ茅e.

A votre place, avant l'achat, je demanderais une certification de cette compagnie vous garantissant l'usufruit du terrain pour une dur茅e de 99 ann茅es.

Mon ami me dit que jamais la Compagnie ne donne ce type de certificat, mais que, 脿 ce jour, elle n'a jamais expuls茅 les gens. Ce qui pourrait se passer c'est 茅ventuellement que je doive acheter,  脿 post茅riori, le terrain...

Le fait qu'elle n'ait jamais demand茅 l'expulsion ne garantit pas qu'elle ne le fera jamais.
En outre si elle un jour elle se d茅cide 脿 vendre c'est elle qui fixera le prix et il est possible qu'il ne vous convienne pas.
La faire intervenir 脿 l'acte de mani猫re indirecte comme le conseille Marco en demandant une jouissance de 99 ans me parait tr猫s judicieux.
Sinon une autre solution serait de lui proposer un bail emphyth茅otique de 99 ans qui est une location de tr猫s longue dur茅e.

Bon, je suis all茅e 脿 San Pedro avec mon avocat (c'est la ville dans la r茅gion o霉 on peut consulter les originaux des documents de propri茅t茅 et le Cadastre officiel).
Apr猫s v茅rification/consultation, j'ai d茅cid茅 de suivre les conseils de mon avocat dominicain (quelqu'un de professionnel et de confiance) et de vos recommandations - encore merci de tous vos conseils ! -  comme je n'aurais aucune garantie dans le futur, de laisser tomber ce projet d'achat pour cette maison.
Je reprends mes recherches, cette fois avec demande tout de suite de propri茅t茅 aussi du terrain !
J'aurai au moins appris cela.
produit

Bonjour,

J'ai moi-m锚me achet茅 un terrain en RD sur la presqu'卯le de Samana et j'ai fait cet achat avec J茅r茅mie Hubert qui travaille pour Immomex. Il parle tr猫s bien le fran莽ais.

Je n'ai pas eu de probl猫me et tout 脿 茅t茅 fait correctement.

Bonne chance.

Je vous communique ses coordonn茅es:                        Jeremie Hubert Cellular: 1 829 922 2324                        Email: jeremiedr@gmail.com Officina ...

Bonjour,
Tout 脿 fait cela ne pose aucun probl猫me, de m锚me que pour monter une entreprise nous n'avons pas besoin d'锚tre associ茅 脿 une personne locale MAIS lorsque l'on part s'installer dans un pays 茅tranger il y a des r猫gles 脿 suivre :
1/ N'acheter que si l'on vit dans le pays
2/ Faire valider la future acquisition par l'Ambassade de France
entre autres...
Il faut 锚te certain de la r茅gion dans laquelle on va s'installer et bien la visiter, avoir des contacts...

Je pars m'installer d茅finitivement tr猫s prochainement. Vous pouvez me contacter par mail 脿 fgay971@yahoo.fr

Hasta pronto

Le mieux Oinoin est de partager les bonnes infos sur le forum non??? sinon un carnet d'adresses priv茅es suffirait, dites nous en plut么t un peu plus sur ce que vous venez faire en Rep Dom...

L'ambassade de France n'a pas comp茅tence pour valider les ventes de biens immobiliers.
Les actes immobiliers rel猫vent du droit dominicain et sont exclusivemement de la comp茅tence des Administrations dominicaines.
L'ambassade peut par contre vous conseiller dans les formalit茅s sans pour autant intervenir dans leur gestion ce qui serait une immixtion dans les affaires int茅rieures d'un Etat souverain.

infosdomingo,

Je ne pense pas que l'ambassade de France peut vous en dire plus que l'explication donn茅e par marcoriosanjuan dans son message du 12/9/2011.

Vous pouvez lui faire confiance c'est la meilleure fa莽on de faire que j'ai pu v茅rifier par ma propre exp茅rience d'achat.

Bonne journ茅e 脿 tous.

l'affirmation 茅tait: " Faire valider la future acquisition par l'Ambassade de France".
La r茅ponse a 茅t茅 "L'ambassade de France n'a pas comp茅tence pour valider les ventes de biens immobiliers".

Infosdomingo, lorsque vous dites "L'ambassade peut par contre vous conseiller dans les formalit茅s", je voulais juste r茅pondre qu'il ne sert 脿 rien de perdre son temps avec l'ambassade de France qui n'est peut-锚tre m锚me pas au courant des proc茅dures pour un achat en RD.

L'ambassade de France 脿 Santo Domingo est parfaitement inform茅e des proc茅dures en vigueur dans le pays.
Elle peut conseiller et aussi recommender des professionnels.
Elle peut aussi mettre en garde contre certains autres notamment quelques fran莽ais 茅tablis en RD, connus pour leurs "affaires".
Par contre elle ne peut en aucun cas intervenir pour vous si un probl锚me se pose et qu'il rel猫ve des autorit茅s dominicaines, la justice par exemple.
Il est de ce fait toujours judicieux d'aller 脿 l'ambassade , de discuter avec les conseillers en sachant qu'en cas de difficult茅 ils seront bloqu茅s par leur devoir de non ing茅rence dans le fonctionnement d'un Etat souverain.

Bonjour, ce n'est pas compliqu茅 d'acheter une propri茅t茅 en r茅publique dominicaine. Il suffit tout d'abord de trouver un professionnel de l'immobilier reconnu et un bon avocat qui veillera 脿 v茅rifier l'origine du bien immobilier 脿 vendre et authentifier le propri茅taire pour r茅diger l'acte de vente.
La r茅publique dominicaine est accueillante et il fait bon y r茅sider ...

Bonjour,

Ma femme et moi d茅sirons acqu茅rir un appartement en R茅publique
Dominicaine. Nous avons d茅j脿 visiter l'appartement et discut茅 avec l'agent immobilier. Nous l'avons rencontr茅 sur place et depuis notre retour en France nous communiquons par mail et par skipe. Le montant de la vente a 茅t茅 fix茅. Comme le propri茅taire et nous, habitons 脿 l'茅tranger, il nous propose de passer directement 脿 la signature du contrat en fixant une date pour nous rencontrer. Mais avant il nous demande de verser 5% sur son compte pour r茅server l'appartement en 茅change seulement d'un re莽u. Nous sommes conscient des risques? Est-ce une pratique habituelle? Qui peut nous r茅pondre? Merci d'avance.

Verser une somme d'argent (10% en France) est l茅gal, mais cet argent doit 锚tre vers茅 chez un notaire contre une promesse de vente sign茅e qui engage aussi le propri茅taire.
Ne jamais verser d'argent contre un re莽u qui ne veut rien dire !

Bonjour Patrickkarine,

En fait le depot pour reserver un bien est en general de 10% de la valeur du bien, mais en aucun cas vous ne devez verser l'argent sur le compte de l'agent. C'est sur le compte de l'avocat qui s'occupe de votre transaction(avocat Dominicain qui doit vous etre recommande par une personne de confiance)que l'argent doit etre depose ou vire. Avant cela vous devez avoir signer un document qui s'apparente a la promesse de vente en France, c'est a dire un contrat qui va stipuler le prix de vente de la propriete, les conditions de vente et tous les details decrivant le bien(meuble ou pas,.....).L'argent du depot est garde sur le compte (escrow account)de l'avocat et au moment ou vous finalisez la vente avec les signatures c'est l'avocat qui fait transferer l'argent sur le compte du vendeur et retribue l'agent immobilier de sa commission.Avant cela l'agent et l'avocat doivent s'assurer de la validite du titre,et si besoin que le deslinde ait ete fait(terrain ou maison).
J'espere vous avoir aides, j'ai travaille 6 ans comme agent immobilier sur la cote Nord. Bien cordialement.