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GoyaveEtChocolat a 茅crit:

@Pescaraplace @lofolo @lezinc63: Vous ne répondez pas à la question.  La question c'est : "Les revenus de location sont-ils imposés aux USA ou en France".

Question imposition, tout va dépendre de où on est domicilié sur le plan fiscal.
- Si on est aux USA, les revenus locatifs seront à declarer dans sa declaration en Avril avec tous les autres revenus.
- Si on est en France, il faudra declarer dans sa declaration d'impôts.

Par contre il y aura des property taxes dues au comté dans lequel le bien se trouve et ça, peu importe que l'on soit en France ou aux USA.
A noter aussi que les property taxes sont deductibles et que l'impôt ne se paye que sur le benefice.

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Sincèrement 30% d'impôt sur les revenus locatifs, donc sur les benefices locatifs, ça me semble énorme... mais bon, faut il encore générer du benefice et ça c'est pas gagné parce que les couts et les risques sont énormes (les couts sont les impôts fonciers, l'entretien du bien, l'assurance, les HOA et bien sûr le cout financier si l'argent a été empruntée. Les risques quant à eux sont principalement le risque d'impayés des loyers plus les risques de degradations).

La toute premiere condition afin qu'un achat immobilier à des fins locatives puisse être éventuellement profitable, c'est que le bien soit à 100% payé, que 100% du bien vous appartienne ou que votre equity soit de 100%.

lofolo a 茅crit:

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

Comme quoi c'est plus une prise de tête qu'un bon investissement, surtout si on est pas sur place... et n'étant pas sur place, on va avoir recours à une agence pour superviser les locations et l'agence va prendre un pourcentage ce qui réduit d'autant plus le profit.

L'immobilier pour y toucher et gagner des sous, il faut acheter comptant (sans emprunt) un bien dans un quartier très riche (ce qui va limiter les risques d'impayés) dans lequel la demande y est plus importante que l'offre et tout gérer soi même (ne pas passer par une agence).

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

...si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Je crois que c'est pareil dans l'autre sens: si tu as un revenu locatif en France alors que tu habites aux USA, tu dois payer 30% d'impôt en France, que tu déduis sur ta déclaration aux USA.

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

...si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

Je crois que c'est pareil dans l'autre sens: si tu as un revenu locatif en France alors que tu habites aux USA, tu dois payer 30% d'impôt en France, que tu déduis sur ta déclaration aux USA.

25% en France lorsque tu es non resident

Pescaraplace a 茅crit:

lofolo a 茅crit:

GoyaveEtChocolat a 茅crit:

Justement je crois que non. D'après le site de l'IRS, si ton domicile fiscal n'est pas aux USA (tu habites en France) tu dois payer aux USA 30% sur tes revenus locatifs. Puis tu dois déclarer ces revenus en france et déduire ces 30% de tes impôts en France.

J'ai un amis dans ce cas, je ne connais pas les pourcentages, mais je sais qu'il devait payer les impots aux US alors qu'il est de retour en Europe, et ensuite il declare en Europe (et sans doute deduit ce qu'il a deja paye). Alors qu'il a deja abandonne sa carte verte (non sans peine apparemment).

Au bout de quelques annees il a vendu (a perte)

Le fait de garder des revenus aux USA et de rentrer, parfois il ne faut pas oublier les frais lies a la personne sur place qui aide a faire la declaration (cas de mon ami)

Comme quoi c'est plus une prise de tête qu'un bon investissement, surtout si on est pas sur place... et n'étant pas sur place, on va avoir recours à une agence pour superviser les locations et l'agence va prendre un pourcentage ce qui réduit d'autant plus le profit.

L'immobilier pour y toucher et gagner des sous, il faut acheter comptant (sans emprunt) un bien dans un quartier très riche (ce qui va limiter les risques d'impayés) dans lequel la demande y est plus importante que l'offre et tout gérer soi même (ne pas passer par une agence).

Je pense aussi que le type d'immobilier fait la difference, genre mieux vaut louer 4 studio plutot que une grosse maison pour un inverstissement identique.

L'avantage de l'immobilier quelque part c'est que tu as quelque chose de physique, par rapport a un investissement en bourse

Ignition a 茅crit:

Hello,

Je pense a investir dans un logement pour le mettre en location aux USA.
J'ai pour le moment une green card et je vis aux USA.

Si toutefois, je retournais vivre en France dans quelques annees, et que j'abandonnais ma green card, quelles seraient les consequences pour moi concernant ce bien ?

Etant donne que je ne serais plus residente fiscale aux USA, les revenus de location de ce bien seraient-ils imposes aux USA ou en France ?

Hormis la property tax, l'assurance et l'entretien, est-ce qu'il y aurait d'autres frais ?
L'idee serait de payer une agence pour qu'elle s'occupe de ce bien et que je n'ai pas besoin de revenir aux US pour m'en occuper.

Des avis, conseils ? Tout commentaire est le bienvenu.

Autre idee, je sais qu'en France il y a des gens qui investissent dans des places de parking ou garages... je ne sais pas si ca se fait aux USA, mais ca peut presenter des avantages a etudier aux US

lofolo a 茅crit:

25% en France lorsque tu es non resident

J'ai un copain qui est dans ce cas: il loue un (petit) appart meublé en France et habite aux USA. Il paye un montant forfaitaire de 20% d'impôts en France.

Phil&Laure a 茅crit:

Non, vous ne serez pas obligatoirement imposé à 30% aux Etats-Unis si vous êtes résident fiscal Français.

Si vous résidez en France, il me semble impossible de se passer d’un bon Property Manager. Il faudra lui fournir un W8 BEN pour éviter le prélèvement des 30% à la source


Vous devrez faire une double déclaration :
- d'abord aux Etats-Unis où vous serez imposé  1040NR  (NR pour non-résident) + schedule E ou vous détaillez toutes les dépenses relatives à votre bien locatif. Normalement en déduisant la property tax, les charges de copropriété, l'amortissement, éventuellement réparations et autres frais vous ne devriez pas avoir un gros montant imposable si c'est votre unique revenu US. Il faut aussi remplir la form 4562 pour l'amortissement.

-Vous devez également déclarer vos revenus fonciers en France (2044) après retraitement car ce qui est déductible aux Etats-Unis ne l'est pas forcement en France.  Ce montant s'ajoutera à vos autres revenus français mais vous bénéficierez d'un crédit d'impôt annulant la double imposition égal à l'impôt dû en France, l'objectif étant d'inclure ces revenus dans votre revenu fiscal de référence, ce qui peut faire légèrement augmenter vos impôts en France.

Toutes ces déclarations sont pénibles, il faut lire des notices interminables et tenir un comptabilité précise, j'ai un logiciel pour çà mais néanmoins ça prend du temps. D'un autre côté prendre un comptable sera coûteux si vous n'avez qu'un bien et il faudra quand même lui fournir un journal précis des dépenses relatives à votre bien.

En matière d'investissement, que ce soit de l'or, des actions ou de l'immobilier, tout dépend quand vous achetez :

-  il y a quelques années, j'ai visité des condos vendus 210 000 US$ avant la crise de 2008 et qu'on me proposait à 100 000 au moment de ma visite.  Il est certain que celui qui achète au creux de la vague à plus de potentiel de plus-value que celui qui achète juste avant la crise.

Inversement, l'or monte lors des crises. Celui qui achèterait aujourd'hui à 1700 $ l'once prend un risque car s'il devait revendre en urgence après la fin de la crise, le cours pourrait être retombé à 900 $ ce qui est le plus bas au cours des dernières années (2014).

Bien sûr, quel que soit l'investissement on essaie de ne pas vendre au plus bas, mais la vie peu nous mettre dans une situation où l'on a pas d'autre choix que de vendre dans l'urgence.  (Maladie, décès, chômage...)

Mon conseil est donc de diversifier vos investissements : immobilier, actions, métaux précieux. Normalement quand les uns (immobilier, bourse) baissent, les autres (métaux précieux) montent.

Et sans compter que les métaux précieux, l'or en particulier, sont la parfaite protection contre l'inflation et avec la mega impression monétaire que font actuellement les banques centrales, l'inflation est certainement la chose qui va le plus nous impacter.

Tous les signaux sont là pour actuellement laisser envisager une hausse des métaux précieux sans précédent car on se dirige vers une période d'inflation qui va être terrible et l'or à $1700, c'est encore cadeau... car certains experts le donne à $10,000 dans 5 ans.

Pescaraplace a 茅crit:

Objectif USA a raison, aux USA on paie les impôts basés le résultat et le résultat, c'est forcement la soustraction entre les rentrées et les dépenses.

Dans le cas d'un bien locatif, les rentrées seront les loyers et les dépenses seront toutes les charges locatives telles que les HOA, les frais d'agence, l'impôts foncier, la depreciation du bien, etc...

Et ceci, au final (une fois la question de la retenue de 30% réglée), qu'on soit résident ou non résident.

Objectif USA a 茅crit:

Pescaraplace a 茅crit:

Objectif USA a raison, aux USA on paie les impôts basés le résultat et le résultat, c'est forcement la soustraction entre les rentrées et les dépenses.

Dans le cas d'un bien locatif, les rentrées seront les loyers et les dépenses seront toutes les charges locatives telles que les HOA, les frais d'agence, l'impôts foncier, la depreciation du bien, etc...

Et ceci, au final (une fois la question de la retenue de 30% réglée), qu'on soit résident ou non résident.

Tout à fait et si après avoir tout déduit (HOA, assurances, frais d'agence, property tax, couts  d'entretiens, depreciation, etc...) il reste encore un profit imposable, c'est quasi miraculeux car ça sous entend que sur l'année, la propriété aura été louée 100% du temps et surtout qu'il n'y aura pas eu un seul loyer impayé ni de grosses reparations ou de rachats d'electro manager comme le frigo ou la clim' à changer, ou le chauffe eau, etc...