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Le logement n'est pas une pr茅occupation dans le budget des Allemands et la plupart d'entre eux n'envisagent pas d'acheter. C'est m锚me une grande diff茅rence de mentalit茅 avec la France. Pourquoi acheter quand on peut se loger si peu cher, disent聳ils. Et ils n'ont pas forc茅ment tort. En Allemagne, seuls 46 % des m茅nages sont propri茅taires de leur logement ; 脿 Berlin, le chiffre tombe m锚me 15 %. Dans la capitale le prix du m2 脿 la location est de 7,20 聙 seulement et il a pourtant augment茅 de 30 % ces trois derni猫res ann茅es ! Quant au prix de vente des appartements, il tourne en moyenne en Allemagne autour de 2.050 聙 le m2 contre 2.500 聙 en France. Et si l'on compare les deux capitales, c'est un foss茅 qui se creuse d'un seul coup : 2.200聙 le m2 脿 Berlin contre 8.500聙 脿 Paris. On comprend donc que les Allemands ne soient pas trop pr茅occup茅s de leur logement.

Une volont茅 politique forte

Alors qu'est-ce qui fait que l'Allemagne ne connaisse pas de bulle immobili猫re ? Selon l'architecte de l'agence berlinoise  AGP, Alain Guigonis, l'Allemagne a toujours beaucoup construit. Apr猫s la guerre, c'茅tait 茅videmment n茅cessaire, mais aussi dans les ann茅es 70, et encore aujourd'hui. L'architecte pr茅cise que Berlin, par exemple, a rachet茅 beaucoup de logements HLM de l'ancienne RDA pour les transformer en immeubles 脿 bas prix. Selon lui, Munich dont le prix au m2 est de 4.500 聙, a mis 160 millions d'euros sur la table l'an dernier, Hambourg (3.300 聙 du m2) 100 millions et Berlin 100 millions 茅galement mais pas avant 2014. "Le secteur de la construction de logement a toujours 茅t茅 un secteur tr猫s porteur 茅conomiquement en Allemagne et accompagn茅 d'une volont茅 politique tr猫s forte  au point que l'offre a parfois d茅pass茅 la demande", pr茅cise Alain Guigonis.

Le paradis des locataires

Mais la volont茅 politique ne suffit pas 脿 expliquer cette relative stabilit茅 sur le march茅 allemand. Une des composantes importante, c'est l'encadrement de ce march茅. Pour Arnaud Schott, de l'agence Aden Immobilier, qui est sp茅cialis茅e dans la vente aux fran莽ais d'appartements berlinois, le locataire ici est extr锚mement prot茅g茅. Les loyers, pr茅cise t-il, ne peuvent pas d茅passer les 15 % d'augmentation sur 5 ans, d'une part, et d'autre part, ne doivent pas d茅passer non plus les 10 % du prix moyen du quartier. Un prix moyen surveill茅 de tr猫s pr猫s par les associations de locataires, tr猫s puissantes ici, et r茅percut茅 dans le Mietspiegel,  "le miroir des loyers". Il faut aussi savoir que les baux sont illimit茅s et transmissibles aux enfants et que, seule la reprise par le propri茅taire ou ses proches, permet de se s茅parer de son locataire. Et encore.....

Des banques tr猫s circonspectes

Pour r茅guler le march茅, s'ajoutent 脿 cela des banques qui ne pr锚tent pas sans qu'on leur montre patte blanche. Jamais ici vous n'obtiendrez qu'une banque vous pr锚te la totalit茅 de votre achat plus les frais comme cela peut 锚tre le cas en France, constate Arnaud Schott. Les banques sont frileuses, elles ne pr锚tent que 60 脿 80 % de l'op茅ration, et sont un facteur de r茅gulation, rench茅rit Alain Guigonis.

N茅anmoins, le march茅 allemand augmente aussi,3, 5 % en 2010 et  5, 5 % en 2011, et encore davantage 脿 Berlin o霉 70 % des appartements sont achet茅s par des 茅trangers qui mettent leur argent 脿 l'abri en Allemagne, un pays 脿 l'茅conomie florissante. Autre ph茅nom猫ne pour expliquer cette hausse et ce d茅but de risque de bulle dans les grandes villes, le vieillissement de la population. Les retrait茅s allemands, ou ceux qui vont le devenir, commencent 脿 comprendre que, dans un pays qui ne fait plus assez d'enfants, les retraites sont loin d'锚tre assur茅es pour l'avenir et qu'apr猫s la fin de l'activit茅 professionnelle, leur revenu va s'effondrer, ce qui signifie bien sur des difficult茅s 脿 payer un loyer ou m锚me 脿 acheter. Donc, ils s'y mettent .

Mais le parc allemand est important, la d茅mographie en baisse va lib茅rer de nouveaux logements et tarir la demande. Le risque de bulle en Allemagne est donc encore tr猫s, tr猫s loin. Dans le quartier de Mitte, au centre de Berlin, les prix commencent m锚me 脿 baisser un peu. 2,7 % de moins relev茅s dans les derni猫res annonces du site en ligne Immobilien Scout24. Quand on sait qu'en plein c聹ur de la capitale, l'茅quivalent de Saint-Germain-des-Pr茅s, un studio de 30 m2, cuisine et salle de bain s茅par茅e, refait 脿 neuf, est vendu moins de 100.000 聙, les parisiens ont encore de quoi r锚ver. Selon le cofondateur d'Aden Immobilier, Arnaud Schott, 脿 salaire 茅gal, un berlinois dispose de trois plus de pouvoir d'achat immobilier qu'un parisien. jean  luc