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Le march茅 immobilier de Jakarta

L'滨苍诲辞苍茅蝉颈别 est une destination de r锚ve pour les 茅trangers. Gr芒ce 脿 son climat tropical, 脿 ses plages paradisiaques, 脿 sa faune et 脿 sa flore uniques, ainsi qu'脿 ses milliers d'卯les 脿 explorer, le pays attire de nombreux expatri茅s. Selon les estimations, on compte environ 350 000 expatri茅s dans le pays, dont la grande majorit茅 se concentre 脿 Jakarta et dans ses environs, capitale de l'archipel indon茅sien. Cela se comprend ais茅ment听: la ville est de loin la plus grande, la plus peupl茅e et la plus dynamique du pays. Le march茅 du travail de Jakarta, en particulier, est bien plus ouvert aux 茅trangers que dans le reste du territoire.

La grande majorit茅 des expatri茅s 脿 Jakarta pr茅f猫rent louer plut么t qu'acheter un bien immobilier. Cette situation s'explique uniquement par les lois indon茅siennes sur la propri茅t茅 fonci猫re. S'il est aujourd'hui possible pour un 茅tranger de jouir d'un bien 脿 Jakarta ou ailleurs en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别, cela demeure, dans la plupart des cas, un processus particuli猫rement complexe.

Il faut avant tout garder 脿 l'esprit que la l茅gislation en vigueur ne permet pas 脿 un non-ressortissant d'acqu茅rir un bien immobilier en son nom en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别, quelle que soit la r茅gion concern茅e. Il existe n茅anmoins d'autres options permettant de jouir d'un bien en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 pour une dur茅e d茅termin茅e. Concr猫tement, les 茅trangers sont d茅sormais autoris茅s 脿 acqu茅rir des聽biens en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 par bail emphyt茅otique, et plusieurs dispositifs permettent d'y parvenir.

Pendant de nombreuses ann茅es, la l茅gislation locale interdisait aux 茅trangers d'acheter des terrains ou des b芒timents en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. 脌 la fin des ann茅es 1990, la situation a quelque peu 茅volu茅 avec l'adoption de lois permettant aux expatri茅s d'acqu茅rir une maison ou un appartement, 脿 condition toutefois que le terrain sur lequel se trouve le b芒timent ne soit pas inclus dans le contrat de vente.

Des lois sont entr茅es en vigueur en 2010 et en 2015, autorisant les expatri茅s 脿 prendre un terrain en bail pour une dur茅e pouvant atteindre 80 ans. Ces textes restent cependant flous et sujets 脿 de multiples interpr茅tations. Par ailleurs, les conditions attach茅es 脿 l'attribution d'un bail 脿 un 茅tranger sont assez strictes, sans compter que les d茅marches administratives sont longues et complexes.

Il convient de savoir que la loi r茅gissant la propri茅t茅 en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 est la loi n掳 5 de 1960. Ce texte stipule clairement que seuls les ressortissants indon茅siens peuvent acqu茅rir un Hak Milik, terme local d茅signant le titre de propri茅t茅 fonci猫re en pleine propri茅t茅. La rigueur de cette interdiction est telle que le paragraphe 5 de cette loi pr茅cise que m锚me les citoyens indon茅siens d茅tenteurs d'une autre nationalit茅 sont trait茅s comme des 茅trangers et doivent renoncer 脿 celle-ci pour pouvoir devenir propri茅taires dans leur propre pays.

Lois et r茅glementations applicables 脿 l'achat immobilier 脿 Jakarta

Il faut tout d'abord savoir que l'滨苍诲辞苍茅蝉颈别 reconna卯t deux types de droits de propri茅t茅听: le 芦 droit de poss茅der 禄 (Hak Milik), d茅j脿 茅voqu茅, et le 芦 droit de construire 禄 (Hak Guna Bangunan).

Aujourd'hui, les expatri茅s r茅sidant en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 sont autoris茅s 脿 louer un terrain ou un logement sur le long terme, sous r茅serve du respect de certaines conditions. Le gouvernement a en effet modifi茅 la l茅gislation afin d'encourager davantage les investissements 茅trangers et de favoriser la croissance nationale.

Ainsi, bien que le Hak Milik reste inaccessible aux personnes ne disposant pas de la nationalit茅 indon茅sienne, deux autres notions juridiques ont 茅t茅 int茅gr茅es 脿 la l茅gislation en vigueur : le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Voici ce que recouvrent ces deux termes听:

• Le Hak Guna Bangunan vous autorise 脿 construire et 脿 jouir de votre bien immobilier pour une dur茅e pouvant atteindre 80 ans.
• Le Hak Pakai vous conf猫re le droit d'acqu茅rir et d'utiliser votre bien pendant 30 ans, avec une option de renouvellement jusqu'脿 50 ans, que ce soit pour y r茅sider ou pour le mettre en location, par le biais d'un bail ou d'une sous-location. S'agissant d'un bail de longue dur茅e, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre 脿 un membre de votre famille ou le c茅der 脿 un ressortissant indon茅sien. Ce type de bail implique toutefois un investissement initial comprenant l'ensemble des loyers, payables d'avance.

En vertu de cette loi, les expatri茅s peuvent acqu茅rir un terrain ou une maison par聽droit d'usage聽pour une dur茅e n'exc茅dant pas 30 ans.听脌 l'issue de cette premi猫re p茅riode, le contrat de droit d'usage peut 锚tre renouvel茅 deux fois听: une premi猫re fois pour la m锚me dur茅e de 30 ans, puis une seconde fois pour 20 ans. En optant pour cette solution, vous pourrez ainsi occuper un bien en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 pendant 80 ans au total.

Si l'id茅e de d茅signer un repr茅sentant local comme partenaire dans vos transactions fonci猫res peut sembler attrayante, il s'agit d'un arrangement ill茅gal au regard du droit indon茅sien. De tels partenariats peuvent 茅galement se retourner rapidement contre l'expatri茅. On recense de nombreux cas o霉 le partenaire indon茅sien a contract茅 des dettes, entra卯nant la saisie des biens concern茅s. Des cas d'extorsion pure et simple ont 茅galement 茅t茅 signal茅s.

Une autre voie permettant 脿 un expatri茅 de devenir propri茅taire 脿 Jakarta consiste 脿 cr茅er une soci茅t茅 en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别.听En tant qu'茅tranger, vous devrez constituer une soci茅t茅聽PT PMA, c'est-脿-dire, en termes simples, une soci茅t茅 脿 responsabilit茅 limit茅e d茅tenue par des capitaux 茅trangers.聽Les conditions requises pour cr茅er une PT PMA 脿 Jakarta sont les suivantes听:

• La soci茅t茅 doit disposer d'un plan d'investissement en capital d'au moins聽10 milliards de roupies indon茅siennes (IDR), dont un capital lib茅r茅 d'au moins 2,5 milliards d'IDR.
• Les parts sociales de la soci茅t茅 doivent 锚tre d茅tenues par au moins deux personnes physiques ou morales.
• Les fondateurs doivent au pr茅alable signer un acte constitutif devant un notaire. Cet acte doit contenir l'ensemble des informations d'identit茅 requises concernant les fondateurs, les membres du conseil d'administration et les actionnaires, qu'il s'agisse de personnes physiques ou morales.

Cette proc茅dure peut para卯tre lourde au premier abord, mais elle constitue une solution plus s没re que de s'associer 脿 un ressortissant local. Dans ce cas de figure, le bien immobilier sera plac茅 sous la propri茅t茅 de la soci茅t茅.

Les cat茅gories de terrains accessibles aux 茅trangers par acquisition par une soci茅t茅 PT PMA restent n茅anmoins limit茅es. Il est donc vivement recommand茅 de v茅rifier au pr茅alable quelle classification la l茅gislation locale attribue au terrain qui vous int茅resse avant d'engager toute d茅marche.

Les 茅trangers mari茅s en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 脿 des ressortissants indon茅siens peuvent 茅galement 锚tre 茅ligibles 脿 la propri茅t茅 immobili猫re en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. Il est important de savoir que des conditions strictes s'appliquent dans tous les cas 脿 l'achat d'un bien immobilier par un 茅tranger dans ce pays. Vous devrez notamment 锚tre titulaire d'un Kitas (titre de s茅jour temporaire en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别) et vous ne pourrez acqu茅rir que des maisons individuelles ou des appartements.

Par ailleurs, le gouvernement indon茅sien a fix茅 une valeur minimale des biens immobiliers que les expatri茅s peuvent acqu茅rir. Ce montant plancher varie selon les r茅gions. Dans la r茅gion de Jakarta, par exemple, la valeur du bien que vous souhaitez acqu茅rir ne peut 锚tre inf茅rieure 脿 10 milliards d'IDR (soit environ 589 000 USD).

Conditions et modalit茅s applicables aux expatri茅s souhaitant acqu茅rir un bien en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 via la voie standard du Hak Pakai听:

• En tant que particulier, vous devez r茅sider en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 et 锚tre titulaire d'un KITAP (titre de s茅jour permanent) ou d'un KITAS (titre de s茅jour temporaire/limit茅) pour pouvoir acqu茅rir et d茅tenir le bien.
• Le prix minimum d'un bien immobilier 脿 Jakarta est de 10 milliards d'IDR (environ 589 000 USD) pour une maison et de 5 milliards d'IDR (environ 294 000 USD) pour un appartement.
• Vous et votre famille n'锚tes autoris茅s 脿 d茅tenir qu'un seul bien immobilier. La superficie maximale de ce bien est de 2 000 m猫tres carr茅s. Il doit 锚tre r茅gl茅 comptant ou financ茅 par un pr锚t bancaire accord茅 par un 茅tablissement financier indon茅sien.
• Si vous quittez l'滨苍诲辞苍茅蝉颈别, vous devez transf茅rer le droit d'usage du bien 脿 une personne habilit茅e 脿 d茅tenir un bien immobilier en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 dans un d茅lai d'un an suivant votre d茅part.
• Le droit d'usage est initialement accord茅 pour 30 ans, puis peut 锚tre prorog茅 jusqu'脿聽80 ans聽au total.

Financer l'achat d'un bien immobilier 脿 Jakarta

Comme mentionn茅 pr茅c茅demment, deux options de financement s'offrent 脿 vous pour l'acquisition d'un bien immobilier 脿 Jakarta听: le paiement comptant ou un emprunt.

Si le paiement comptant vous 茅pargne toutes les contraintes administratives li茅es 脿 un financement, il n'en reste pas moins particuli猫rement difficile de d茅bourser 700 000 USD en liquide pour l'achat d'une maison聽! Pour contourner cet obstacle, vous pouvez vous tourner vers des 茅tablissements tels que BTN, CIMB, BNI et Bank Permata, ainsi que vers d'autres institutions financi猫res indon茅siennes, pour solliciter un pr锚t immobilier听:

• Le 芦 Kredit Pemilikan Rumah 禄 pour une maison, plus connu sous le sigle KPR.
• Le 芦 Kredit Pemilikan Apartemen 禄 pour un appartement, ou KPA.

Pour tout renseignement compl茅mentaire sur les pr锚ts et le processus d'achat, rapprochez-vous de votre agent immobilier, du promoteur ou du notaire local. Dans tous les cas, le recours 脿 un notaire sera indispensable pour superviser le transfert de propri茅t茅.

Les alternatives 脿 l'achat immobilier 脿 Jakarta

M锚me si l'immobilier peut sembler particuli猫rement attractif 脿 Jakarta, l'achat d'un bien y reste on茅reux et complexe pour les expatri茅s. D'autres pistes m茅ritent toutefois d'锚tre explor茅es, notamment le recours 脿 un ressortissant local pour l'acquisition du bien dans le cadre d'une relation officielle (fian莽ailles ou mariage), attest茅e par un accord pr茅nuptial ou un contrat de mariage.

Dans ce cas, c'est votre conjoint ou votre conjointe indon茅sien(ne) qui ach猫tera le bien en pleine propri茅t茅 (Hak Milik), ce qui facilitera 茅galement l'obtention d'un pr锚t (KPR / KPA) aupr猫s des banques locales.听Attention toutefois听: vous n'锚tes pas le propri茅taire聽! Vous ne disposerez d'aucun droit sur le bien, m锚me si vous y r茅sidez tous les deux.

Important :

Il est vivement conseill茅 de consulter un avocat local sp茅cialis茅 en droit immobilier et en accompagnement des expatri茅s en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 afin de d茅terminer la meilleure marche 脿 suivre.

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