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Matrimonio, pareja de hecho, convivencia鈥� 驴c贸mo afectan a la compra de vivienda en el extranjero?

驴Est谩 reconocida vuestra uni贸n en el pa铆s de destino? Es la primera pregunta que hay que hacerse antes de plantearse cualquier compra inmobiliaria. Esta cuesti贸n surge desde el primer momento en que se piensa en la expatriaci贸n, ya que ser谩 necesario obtener un visado. Y no siempre basta con considerarse pareja: es perfectamente posible que vuestra relaci贸n est茅 reconocida en vuestro pa铆s de origen, pero que en el extranjero ambos figuren legalmente como personas solteras (o al rev茅s). Esto ocurre, por ejemplo, en casos de convivencia sin v铆nculo legal, pareja de hecho, matrimonio consuetudinario o matrimonio religioso.

El matrimonio civil es, a d铆a de hoy, la 煤nica forma de uni贸n reconocida de manera generalizada a nivel internacional. Se trata de un v铆nculo legal que otorga derechos y obligaciones a ambos c贸nyuges, y es tambi茅n la opci贸n que ofrece mayor protecci贸n jur铆dica a la hora de comprar un inmueble, aunque todo depender谩 del r茅gimen econ贸mico matrimonial elegido.

Esto no significa, por supuesto, que las dem谩s formas de uni贸n sean ilegales: la pareja de hecho, la convivencia, el matrimonio consuetudinario y el matrimonio religioso pueden estar reconocidos por la legislaci贸n de distintos pa铆ses. Sin embargo, ese reconocimiento no suele conferir los mismos derechos que el matrimonio civil, especialmente en el caso de la convivencia sin v铆nculo formal. Por el contrario, el matrimonio civil goza de reconocimiento pr谩cticamente universal. Puede complementarse con una ceremonia religiosa o consuetudinaria, pero estas 煤ltimas no quedan oficializadas por ning煤n representante del Estado.

Para obtener el visado o el permiso de residencia, los c贸nyuges suelen tener que acreditar que han contra铆do matrimonio civil. Es la v铆a m谩s segura para expatriarse en pareja.

Pareja de hecho y compra de vivienda en el extranjero

En los pa铆ses que reconocen la pareja de hecho, la compra de un inmueble es posible. Ambos miembros de la pareja ser谩n propietarios en proporci贸n a su aportaci贸n econ贸mica, bajo el r茅gimen de copropiedad. Aun as铆, conviene contar con el asesoramiento de un experto en expatriaci贸n e inmobiliaria para evitar sorpresas desagradables. Es fundamental, por ejemplo, que la participaci贸n de cada uno quede reflejada en la escritura de compraventa. En caso de ruptura, el inmueble solo podr谩 venderse con el acuerdo de ambas partes; si no hay acuerdo, un juez podr谩 ordenar la venta. Son numerosos los pa铆ses que reconocen la pareja de hecho: Canad谩, Brasil, Argentina, gran parte de los pa铆ses de la Uni贸n Europea (UE), Suiza, Sud谩frica, entre otros.

Convivencia y compra de vivienda en el extranjero

Conviene aclarar, en primer lugar, que el t茅rmino "convivencia" puede dar lugar a confusi贸n. Los pa铆ses que reconocen este tipo de uni贸n, como Canad谩, distinguen entre la convivencia de hecho (dos personas que comparten una vida estable en com煤n) y la uni贸n libre (dos personas que mantienen una relaci贸n sin convivir de forma estable). El primer caso otorga ciertos derechos a la pareja, pero sigue siendo bastante menos protector que el matrimonio civil.

Al igual que ocurre con las parejas de hecho, quienes conviven sin v铆nculo legal y adquieren un inmueble en el extranjero quedan generalmente sometidos al r茅gimen de copropiedad. Tambi茅n existe la posibilidad de constituir una sociedad civil inmobiliaria. En cualquier caso, hay que tener presente que son pocos los pa铆ses que reconocen la convivencia como forma de uni贸n. Aqu铆 tambi茅n, recurrir a expertos es imprescindible, sobre todo si se desea llevar adelante un proyecto de compra sin estar casado civilmente.

Impacto del r茅gimen econ贸mico matrimonial en la compra de vivienda de la pareja expatriada

Hay que tener en cuenta, ante todo, que no todos los reg铆menes matrimoniales est谩n reconocidos de la misma manera en todos los pa铆ses. Y este aspecto tiene una incidencia directa y significativa en las adquisiciones de bienes, tanto muebles como inmuebles, independientemente de si la pareja es expatriada o no. El r茅gimen econ贸mico matrimonial elegido determinar谩 si los bienes adquiridos durante el matrimonio pertenecen a ambos c贸nyuges o 煤nicamente a quien los adquiri贸.

La expatriaci贸n a帽ade, adem谩s, una dificultad extra: el r茅gimen matrimonial de la pareja, o la forma de uni贸n elegida (la convivencia, por ejemplo), debe estar reconocido en el pa铆s de destino para que los derechos de cada c贸nyuge queden debidamente protegidos.

El r茅gimen econ贸mico matrimonial elegido tiene consecuencias de gran alcance para cualquier proyecto inmobiliario de una pareja expatriada. 驴Qui茅n ser谩 el verdadero propietario del bien adquirido antes del matrimonio? 驴Ser谩 la propiedad compartida entre ambos? 驴Qui茅n se quedar谩 con el inmueble en caso de divorcio? Seg煤n el r茅gimen elegido, el c贸nyuge expatriado puede convertirse en copropietario del bien o, por el contrario, perder todo derecho sobre 茅l.

Los principales reg铆menes econ贸micos matrimoniales y sus consecuencias en la compra de vivienda

Existen, en t茅rminos generales, cinco grandes reg铆menes:

Comunidad de bienes diferida: los bienes muebles e inmuebles adquiridos antes y durante el matrimonio son comunes a ambos c贸nyuges. Este r茅gimen se aplica, entre otros pa铆ses, en Finlandia, Dinamarca y Colombia.

Separaci贸n de bienes: cada c贸nyuge conserva la totalidad de su patrimonio, tanto el adquirido antes como durante el matrimonio. Es el r茅gimen base aplicado en numerosos pa铆ses: Jap贸n, Senegal, Malasia, Emiratos 脕rabes Unidos (EAU), Marruecos, Singapur, Maldivas, Gab贸n, Mali, entre otros.

Comunidad restringida a los gananciales: cada c贸nyuge conserva la plena propiedad de los bienes adquiridos antes del matrimonio. A partir de la celebraci贸n de este, los bienes adquiridos por la pareja pasan a ser comunes y su propiedad queda compartida entre ambos. Este r茅gimen est谩 vigente en un gran n煤mero de pa铆ses: Ucrania, Tailandia, Costa de Marfil, Filipinas, Francia, Brasil, Portugal, entre otros.

Participaci贸n en los gananciales: durante el matrimonio, cada c贸nyuge conserva la propiedad de sus bienes, como en el r茅gimen de separaci贸n. Sin embargo, en caso de divorcio, se aplica el sistema de la comunidad restringida a los gananciales. La justicia fijar谩 el valor del incremento patrimonial generado durante el matrimonio: si el saldo es positivo, ambos c贸nyuges comparten el valor de ese aumento; si es negativo, solo el c贸nyuge que haya sufrido la p茅rdida de valor asumir谩 dicha merma. Este r茅gimen est谩 en vigor en Turqu铆a, Alemania, Grecia y Taiw谩n.

Separaci贸n con distribuci贸n judicial: cada c贸nyuge conserva su patrimonio durante el matrimonio. En caso de divorcio, es la justicia quien reparte los bienes entre ambos. Australia, Nueva Zelanda, Canad谩 (excepto Quebec) y Estados Unidos (con algunas excepciones estatales) aplican este r茅gimen.

Caso pr谩ctico: 驴puede una pareja comprar vivienda en Oriente Medio?

El conflicto en Oriente Medio ha eclipsado el hecho de que, en los 煤ltimos a帽os, varios pa铆ses de la regi贸n se han convertido en destinos atractivos para la inversi贸n inmobiliaria. Hist贸ricamente reservados a los ciudadanos nacionales, los inmuebles han ido abri茅ndose progresivamente a los extranjeros, aunque con ciertas restricciones: zonas de compra delimitadas por las autoridades locales, acreditaci贸n del v铆nculo de pareja, entre otras.

Arabia Saud铆 era uno de los pa铆ses m谩s restrictivos en este sentido. Su ha flexibilizado estas medidas y permite a los extranjeros adquirir inmuebles en zonas delimitadas (como residencia principal o con fines de inversi贸n), previa autorizaci贸n de la Autoridad General Inmobiliaria (Real Estate General Authority / REGA), que ha puesto en marcha recientemente . Asimismo, REGA ha lanzado , una plataforma desde la que los extranjeros pueden iniciar el proceso de adquisici贸n de inmuebles en Arabia Saud铆, est茅n o no en el pa铆s. Eso s铆, con una advertencia importante: por norma general, el estatus de "pareja" debe ser oficial. Los expatriados deber谩n estar legalmente casados y poder acreditarlo.

Comprar en pareja en los Emiratos 脕rabes Unidos (EAU)

Muchos expatriados optan por los EAU, conocidos por su mayor flexibilidad hacia los extranjeros. Es cierto que los Emiratos han suavizado su normativa en lo que respecta a la convivencia entre personas que no est谩n casadas civilmente: desde finales de 2020, las parejas no casadas pueden convivir legalmente.

En Dub谩i, es posible adquirir un inmueble (en las habilitadas a tal efecto) siendo una pareja no casada. No obstante, el proceso es m谩s complejo y ofrece menos protecci贸n jur铆dica que para una pareja casada civilmente. En lo que respecta a la solicitud de hipoteca, por ejemplo, la norma general establece que los bancos exigen un certificado de matrimonio para tramitar una solicitud conjunta. Aunque algunos bancos empiezan a estudiar solicitudes de pr茅stamo conjunto de parejas no casadas, lo hacen 煤nicamente si ambos miembros tienen ingresos estables y suficientes. Adem谩s, cada uno deber谩 contar con su propio visado de residencia.

Otro aspecto fundamental es la protecci贸n de la inversi贸n. Se recomienda a las parejas no casadas redactar un contrato de copropiedad conforme a la legislaci贸n emirat铆. Dicho contrato deber谩 especificar el porcentaje de propiedad correspondiente a cada parte, as铆 como las responsabilidades de cada uno: importe de la aportaci贸n, cuotas de amortizaci贸n, gastos asumidos, y los procedimientos previstos en caso de litigio o separaci贸n.

Pareja y compra de vivienda en el extranjero: consejos adicionales

Antes de lanzarte a un proyecto de compra inmobiliaria en el extranjero, aseg煤rate de que tu situaci贸n legal te lo permite.

Contempla todos los escenarios posibles: 驴qu茅 ocurre con el inmueble en caso de divorcio o de fallecimiento?

Redacta un contrato matrimonial y especifica bajo qu茅 r茅gimen econ贸mico deseas acogerte.

Si adquieres un inmueble sin contrato matrimonial, es probable que se aplique el r茅gimen vigente en el pa铆s de destino.

Elabora un testamento en el que quede claro qu茅 suceder谩 con el inmueble en caso de fallecimiento.

Act煤a con prudencia si solicitas una hipoteca. Pedir un pr茅stamo conjunto tambi茅n conlleva riesgos.

En t茅rminos generales, al figurar como codeudor, te comprometes a asumir en solitario el pago de las cuotas mensuales en caso de que tu pareja deje de hacer frente a sus obligaciones.