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D茅sol茅 mais le lien ci dessus ne fonctionnant pas je me suis permis un copi茅-coll茅
Le paradoxe des bonnes affaires

Ch猫re lectrice, cher lecteur,

Connaissez-vous la 芦 loi normale 禄 aussi appel茅e 芦 loi de Gauss 禄 ou 芦 courbe en cloche 禄 ?

L鈥檈xemple le plus fr茅quent concerne le QI (Quotient intellectuel).


Le quotient intellectuel moyen est de 100.

On voit que tr猫s peu de personnes ont un QI tr猫s faible.

脌 l鈥檌nverse, tr猫s peu de personnes ont un QI tr猫s 茅lev茅.

En revanche, 茅norm茅ment de personnes ont un QI situ茅 entre 85 et 115.

Quel rapport avec l鈥檌nvestissement immobilier ?
Et bien c鈥檈st exactement la m锚me chose.

La loi de l鈥檕ffre et de la demande fait qu鈥檌l y a peu de tr猫s mauvaises affaires, peu de tr猫s bonnes affaires, et beaucoup de biens qui ne sont ni une bonne ni une mauvaise affaire.


Notre objectif :

N鈥檌nvestir QUE dans des biens qui se trouvent dans la zone des bonnes affaires

Toutefois, il existe un paradoxe des bonnes affaires :
Et il est 脿 notre avantage.

Plus l鈥檃ffaire est bonne, plus elle va 茅veiller la m茅fiance des acheteurs potentiels.

芦 C鈥檈st trop beau pour 锚tre vrai 禄.

J鈥檃i l鈥檈xemple d鈥檜n ami qui avait trouv茅 une cave lou茅e 21 euros par mois vendue au prix de鈥� 1.000 euros.

En plein centre d鈥檜ne grande ville.

Soit 25 % de rentabilit茅 brute (((21 x 12) / 1.000) x 100 = 25 %)

脌 titre de comparaison, le livret A est 脿 moins de 1 %.

Il avait h茅sit茅 脿 appeler. Il s鈥櫭﹖ait dit que la personne avait oubli茅 un z茅ro.

Il s鈥檈st finalement d茅cid茅 et au t茅l茅phone a dit 芦 mais heu鈥� le prix, c鈥檈st bien 1.000 euros ? 禄.

La r茅ponse a 茅t茅 芦 Oui, oui. 禄.

Je suis s没r que cette cave aurait 茅t茅 vendue plus vite si elle avait 茅t茅 affich茅e 脿 3.000 ou 5.000 euros.

Ne consid茅rez donc pas que les choses sont trop belles pour 锚tre vraies.

Comme l鈥檌ndique la loi normale, il y a naturellement de tr猫s bonnes affaires sur le march茅.

Peu, mais elles existent.

En en fait, c鈥檈st normal, comme le veut la loi 芦 normale 禄 !

Bonus :

Notez bien qu鈥檌l existe trois fa莽ons de faire passer un bien dans la zone verte :
Acheter moins cher : pour cela il faut n茅gocier.

Louer plus cher : pour cela il faut
R茅nover le bien

Diviser le bien

Le louer en meubl茅

Le louer en colocation

Le louer en location courte dur茅e

Ou la technique ultime : les combiner toutes ! Bien n茅gocier un bien et faire des travaux d鈥檃m茅lioration pour le diviser et le louer en meubl茅, en colocation ou en location de courte dur茅e !

Mais je comprends que c鈥檈st plus facile 脿 dire qu鈥櫭� faire.

Voici encore un exemple concret de ce qu'on peut faire avec beaucoup de lucidit茅 et devenir riche si on a le courage... mais 莽a c'est en France et pas 脿 Madagascar.

Ch猫re lectrice, cher lecteur,

Laura est une de mes amies, et ce qu鈥檈lle vient de faire m茅rite VRAIMENT d鈥櫭猼re racont茅.

Elle est assistante administrative dans une PME et gagne 1.700 euros par mois.

Elle a rep茅r茅, en plein centre-ville d鈥檜ne ville de 25.000 habitants situ茅e 脿 130 km de chez elle, un petit immeuble 脿 vendre.

Il est compos茅 d鈥檜n rez-de-chauss茅e commercial, et deux appartements.

Le rez-de-chauss茅e est lou茅 脿 un salon de coiffure depuis 10 ans.

Les deux appartements sont 脿 r茅nover.

Les chiffres :

Prix de vente : 120.000 euros

Travaux de r茅novation des deux appartements : 35.000 euros.

L鈥檌mmeuble 茅tait en vente depuis un moment, et ne trouvait pas preneur.

En effet, il n鈥檈st pas dans une grande ville. Et certaines personnes pensent qu鈥檈n dehors des 10 plus grandes villes de France, il n鈥檡 a qu鈥檜n d茅sert de champs et de prairies.

C鈥檈st 茅videmment compl茅tement faux.

Il y a des villes, avec des 茅coles, des coll猫ges, des lyc茅es, des banques, des assurances, des supermarch茅s, des commerces鈥� bref, des millions de gens qui vivent, comme partout ailleurs.

Il y a aussi des gens 脿 qui les 芦 travaux 禄 font peur.

Franchement, payer deux ou trois entreprises pour refaire le parquet, les peintures et l鈥櫭﹍ectricit茅, 莽a n鈥檃 jamais tu茅 personne.



Laura a fait une offre 脿 95.000 euros.

Et c鈥檈st pass茅.

Elle a en effet pr茅sent茅 au vendeur un accord de principe de sa banque pour le financement.

Ce qui a rassur茅 le vendeur (inquiet de voir une si jeune femme vouloir acheter son bien).

Mais comme beaucoup de vendeurs, il voulait se d茅barrasser du bien (il n鈥檃vait pas les moyens de faire les travaux de r茅novation des deux appartements).

Laura a obtenu un pr锚t sans apport

Elle a du faire 5 agences bancaires diff茅rentes pour avoir ce pr锚t, mais elle l鈥檃 eu.

La banque finance l鈥檌mmeuble, les frais de notaire et les travaux.

R茅sultat : un emprunt de 137.000 euros sur 20 ans. Elle rembourse 670 euros par mois.

C鈥檈st plus que 33 % de son salaire.

Mais contrairement aux id茅es re莽ues, la banque a BIEN S脹R pris en compte les loyers que Laura allait percevoir !

Les loyers :

Le salon de coiffure est lou茅 450 euros par mois.

Les deux appartements, apr猫s r茅novation, on tout de suite 茅t茅 lou茅s.

En effet, dans cette ville de province, il est rare de trouver de beaux biens neufs et au go没t du jour.

Laura a re莽u 25 demandes.

Elle a choisi les meilleurs profils (la qualit茅 attire la qualit茅).

Chaque appartement est lou茅 450 euros par mois.

Laura se retrouve donc avec un loyer total de 3 x 450 = 1.350 euros.

Elle rembourse 670 euros. Paie 45 euros par mois de taxe fonci猫re. Et 25 euros par mois d鈥檃ssurance.

Elle d茅gage donc un b茅n茅fice de鈥� 610 euros par mois.

Mais ce n鈥檈st pas tout !

Sur les 670 euros de cr茅dit qu鈥檈lle rembourse, il y a :

170 euros d鈥檌nt茅r锚ts 脿 la banque

500 euros d鈥檃mortissement du cr茅dit. C鈥檈st-脿-dire de remboursement du bien !

Donc Laura s鈥檈nrichi chaque mois de 610 + 500 = 1.110 euros ! Pas mal pour quelqu鈥檜n qui gagnait 1.700 il y a encore quelques mois !

Elle ne paie pas d鈥檌mp么ts !

Et elle ne paie pas un centime d鈥檌mp么ts en plus.

En effet, Laura a cr茅茅 une SCI (soci茅t茅 civile immobili猫re). Et elle a d茅cid茅 de la soumettre 脿 l鈥橧S (imp么ts sur les soci茅t茅s).

Les nombreux avantages de cette solution lui permettent de ne pas payer d鈥檌mp么ts et de pouvoir rapidement utiliser les revenus de son premier bien immobilier pour en acheter d鈥檃utres !

Elle ne se fatigue pas et dort sur ses deux oreilles.

Laura sait ce qu鈥檈lle fait : elle a confi茅 la gestion de son bien 脿 une agence immobili猫re.

Elle ne s鈥檕ccupe de rien, et 莽a lui co没te quelques dizaines d鈥檈uros par mois.

De plus, m锚me si ses locataires ont un excellent profil, elle a souscrit une assurance loyers impay茅s qui la couvre :

D猫s le 1er impay茅

Pour toute la dur茅e de la proc茅dure

Qui prend en charges les 茅ventuels frais de justice.

Et qui prend en charges les 茅ventuelles d茅gradations du bien.

Ainsi, elle totalement tranquille.

M锚me si ses locataires venaient 脿 ne pas 锚tre corrects, elle ne risque鈥� RIEN !

Cette assurance lui co没te 3 % du montant du loyer.

Autant dire, pas grand-chose pour s鈥檃ssurer d鈥檜ne telle s茅curit茅.

Comment Laura a-t-elle fait pour passer de :

1.700 euros par mois de salaire

脿 2.800 euros par mois de revenu (1.700 euros par mois de salaire + 1.100 euros par mois d鈥檌mmobilier)

Premi猫rement, elle a su trouver une bonne affaire l脿 o霉 les autres ne la voyaient pas.

Deuxi猫mement, elle a su convaincre une banque (elle ne s鈥檈st pas content茅e du 芦 non 禄 de son banquier historique. Elle a su aller voir plusieurs banques et pr茅senter correctement le dossier).

Troisi猫mement, elle a su g茅rer les choses sans faire d鈥檈rreurs (elle a pris les bonnes d茅cisions pour les locataires, ainsi que pour sa fiscalit茅).

TOUT CELA NE S鈥橧NVENTE PAS
(Copi茅 dans la lettre du vaillant petit 茅conomiste)

Elle est c茅libataire cette Laura ???
J ai mon beau fr猫re (beau gosse malgach) qui cherche une vas猫tte qui as r茅ussit dans les affaires.
Il r锚ve de听 vivre en France, et il peut faire des petits travaux de r茅novation....
Et si听 ya arrangement,
Comme interm茅diaire j'aurais ma petite commission ....
Ca aussi c'est du bon bisnes ...听

J'y ai d茅j脿 pens茅 脿 ouvrir une agence matrimoniale 脿 Madagascar mais en n'acceptant que des jeunes et jolies gasy pour de vieux retrait茅s fran莽ais d茅biles, moches, ventripotents et s茅niles afin de contrebalancer les migrations compos茅 de millions de rescap茅 des naufrages dans la m茅diterran茅e. Ainsi lorsque les vieux retrait茅s passeront l'arme 脿 gauche听 les rescap茅s des naufrages auront le choix de pouvoir faire leur affaire avec des jeunes femmes gasy qui auront h茅rit茅 des vieux maris et pourront ainsi rehausser le niveau de vie des immigr茅s...
Non... ne me tapez pas sur la t锚te.听

En voil脿 une id茅e qu'elle est bonne听
Et 莽a va permettre de r茅duire les aides sociales aux immigr茅s .
听 ouille !!!! jmen prend aussi un coup sur la t锚te

ohhhh Madagaston !!!
Je rigole pour cette r茅ponse d'agence matrimoniale........
Mariage est-il toujours affaire d'h茅ritage ?
Les r茅els sentiments existent听 aussi dans les coeurs des belles Malgaches....

Les sentiments d'argent ne seraient-ils pas une priorit茅 absolue car un beau jeune homme, grand, fort, intelligent, toujours de bonne humeur, aucune femme n'oserait partagerait sa vie s'il habitait dans un tonneau tel un certain听 Diog猫ne... mais je n'en crois pas un mot car en r茅alit茅 il aurait v茅cu dans une grande jarre en terre cuite... avec un b芒ton et une 茅cuelle pour toute richesse.听
Malgr茅 que ce philosophe avant l'heure pr么nait d茅j脿 l'茅galit茅 entre homme et femme, ce qui n'est toujours pas le cas car m锚me en France (pays de libert茅 d'茅galit茅 et de fraternit茅) le salaire des femmes n'est toujours pas 脿 l'茅gal de celui des hommes pour un m锚me travail.
Donc pour en revenir aux sentiments que pr么ne Jean Marie le bienheureux, il faut savoir que les jeunes et belles Malgaches pr茅f茅reront tout comme les jeunes et belles fran莽aises d'un prince charmant qui a 茅galement de quoi lui apporter une am茅lioration de ses condition sine qua non pour lui apporter une am茅lioration substantielle de ses conditions de vie.听
Et si comme moi, vous faites figure de prince un peu moins charmant qu'脿 ses vingt ans et pour dire plus court qui commence 脿 d茅cr茅pir, nos divines compagnes ont bien entendu vu de leurs yeux que nous n'habitions pas dans un tonneau avant de se d茅cider 脿 nous accompagner dans la vie.
Ainsi pour ne pas faire un hors sujet trop flagrant,听 tout notre int茅r锚t est de faire de bonnes affaires pour faire l'affaire de nos bonnes et belles femmes.

En parler de bonne affaire, :-) je sais, j'en profite un peu pour faire ma pub. J'ai projet (moi et mon associ茅) qui consiste a investir a moyen terme sur un terme sur un terrain a Ivato, a 1km de l'aeroport. La somme requise est de 130 000鈧� pour transformer le terrain en terrain pr锚t a batir et augmenter fortement sa valeure. Apr猫s les 14 mois de travaux pouis la vente du terrain, la part de l'investisseur sera de 290 000鈧�. j'espere qu'elle n'est pas trop belle pour faire fuire d'eventuelle partenaires.

Andry, quand vous serez pr茅sident de la r茅publique de Madagascar vous pourrez peut-锚tre continuer de r锚ver car听 130 000鈧� ne se trouvent pas sous les sabots d'un z茅bu et je ne pense pas que quelqu'un soit pr锚t 脿 investir en r锚ve comme la laiti猫re et son pot au lait qui r锚vait de vendre son lait pour acheter directement une vache...avec le b茅n茅fice r茅alis茅. En effet quand on fixe le prix d'un terrain en 鈧瑄ros cela veut dire qu'on esp猫re qu'un vazaha va investir...

Je comprends que le caract猫re un peu 芦Argent facile puisse禄 peut 锚tre os茅. Mais , ce qui ne tente rien n'a rien non plus .
Si Cristophe Colomb s'est content茅 du refus du gouvernement g茅nois pour finacer son expedition il n'aurait jamais entrepris son exploration.
Si le President Donald Trump avait pris en compte les sondages de sa popularit茅, les comentaires de ses adversaires et de son parti, Il ne serait probablement jamais pr茅sident.
Et si je moi, je commence a me dire que c'est peine perdu, qui croirait en ma r茅ussite.
Comme Ray Kroc, rien ne vaut la pers茅v茅rance .

Andry Tahina a 茅crit:

Après les 14 mois de travaux pouis la vente du terrain, la part de l'investisseur sera de 290 000€. j'espere qu'elle n'est pas trop belle pour faire fuire d'eventuelle partenaires.

Euhh.. ce beau projet tient il compte du retard des travaux, des devis à la mord moi le nœud et des différents enveloppes à distribuer... ?
Notes, vous avez raison de tenter... vu ce que certains investissent dans des histoires d'amour à Madagascar il se peut qu'ils soient aussi tentés par l'investissement foncier !!! Ah ah ah !!!

Bien vu de la part de Lys car avec des si on peut mettre paris en bouteille... je ne parle pas de la capitale de la France mais des paris sur d'hypoth茅tiques gains.
Il faut 锚tre un peu r茅aliste dans la vie car tout ne s'obtient pas toujours selon ses d茅sirs mais si je peux me permettre un conseil: les investissements, c'est de l'argent. De ce c么t茅-l脿, 莽a ressemble pas mal 脿 des d茅penses.

脢tre realiste vous dites, vos 锚tes plut么t fataliste. Prenant exemple;
Tous les jeunes malgache ayant leur BAC esp猫rent mener la belle vie apr猫s 5 ans d' 茅tude, esp茅rant qu'en postulant sur une dizaine de post, un fera certainement mouche. Sachant que le salaire moyen pour un dipl么m茅 en Master2 est de 800 000Ar ou 200鈧�, les r锚ve de tour du monde s'envole vite s'il ne s'expatrie pas.
Pour reussir a Madagascar, il faut sortir des sentiers battus, et prendre des risques (bien que pour mon cas, je pourrais compter sur l'aide de mes parent en cas d'茅chec). Il y a 2 mois un ami m'a propos茅 de s'associer pour trouver un acheteur a un terrain et me propose 50% de la commission sur la valeur du terrain.
Contre toute attente, je trouve une annonce d'une personne cherchant une parcelle sur le m锚me quartier, je lui fait une proposition et il a accept茅. Apr猫s signature de la vente j'ai gagnait autant d'argent en 2 mois qu'un dipl么m茅 apr猫s 5 ans de carri猫res. Et tout cela sans verser de pot vin pour acc茅l茅rer les proc茅dures (ce qui est plut么t rare a Mada).听
Actuellement, je suis sur 3 autres projets du m锚me type dont le plus gros est celui a la recherche de l'investisseur pour 130 000鈧�, mais bien s没re, avec une telle somme en jeux, l'avis d'un avocat et d'un comptable est de mise pour eviter d'atterir a case prison en faisant des op茅rations sur sa calculette de bourreau .
Mais bon, c'est le risque du m茅tier. Et ce, m锚me si je ne trouve pas d'investisseur, je pourrais tout de m锚me trouver un acheteur pour acheter le terrain comme tel (mais cela diminuerais tr猫s fortement le b茅n茅fice potentiel). Mais bon, j'esp猫re 锚tre a l'abris financi猫rement d'ici 10ans.

Pour la petite conclusion, je vous dit juste 芦osez r锚ver禄, car tout vien de la, et il faut pers茅v茅rer pour r茅aliser ses r锚ve

Faire fortune rapidement c'est consacrer sa vie 脿 courir apr猫s le dieu argent et 脿 se prosterner devant lui. Ce n'est pas cela la vraie vie qui donne la satisfaction jour apr猫s jour de pouvoir s'endormir et de ressentir une bonne fatigue physique et se dire qu'on a accompli quelque chose pour le bien de tous et pas seulement un moyen 茅go茂ste de vouloir s'approprier de l'argent facilement glan茅.
Si Madagascar est rest茅 pauvre depuis son ind茅pendance il y a plus d'un demi si猫cle, c'est parce que cette mentalit茅 de vouloir tirer la couverture 脿 soi est bien ancr茅e dans les cerveaux.
Pour cr茅er une vraie richesse il faut 锚tre capable de s'investir soi m锚me et non pas l'argent des autres pour s'茅lever dignement.
Je peux me permettre de le dire le dire car, quand j'ai vendu tous mes biens en France, j'茅tais tr猫s riche mais cette richesse je l'ai acquise jour apr猫s jour en cr茅ant, en activant autant mes deux neurones que mes mains pendant plus de quarante deux ans dans une atmosph猫re pollu茅e d'une usine chimique de type Seveso 2 seuil haut.
Et enfin arriv茅 脿 Madagascar 脿 la retraite, j'ai converti "ma richesse" en immobilier, mobilier et autres fantaisies et maintenant je suis de nouveau pauvre et heureux car je n'ai plus de soucis d'argent et j'essaie jour apr猫s jour de recr茅er de la richesse avec un petit 茅levage de lapins qui s'est multipli茅 et qui est arriv茅 au point de compter une centaine de t锚tes qui se multiplient de fa莽on exponentielle.
Je fais 茅galement beaucoup de plantation d'arbres fruitiers et autres issus de graines, de noyaux etc. car si ce n'est pas moi qui en profiterai, je pourrai au moins un jour me dire que j'ai cr茅茅 quelque chose non pas en essayant b锚tement d'acheter et de revendre avec de la plus-value, car il ne faut pas avoir 茅t茅 脿 l'universit茅 pour faire cela.
La moindre personne lambda qui vend ses fripes de fa莽on informelle au bord du trottoir fait exactement la m锚me chose en moins risqu茅.
Ce que j'appelle des g茅nies sont ces types l脿 qui ont laiss茅 quelque chose 脿 l'humanit茅 et ne se sont pas content茅 de s'enrichir sans vergogne:

madagaston ; monsieur Madagaston j'aime ce que tu as 茅cris !!!! rien 脿 redire de plus !!!! sauf que j'aime pas le lapins 莽a aurait 茅t茅 des poules !!!!

Oui mais les chaud lapins et les poulettes vont de paire. ..馃悢馃悋

Bien vu Arno!

Je suis pas du tout dans la conversation d茅sol茅 mais je voulais juste savoir madagaston votre forfait internet,car ici c'est cher 脿 sainte Marie...

Je poss猫de un abonnement chez Orange 脿 5 Go par mois ce qui me revient 脿 un pr茅l猫vement automatique de 82 320 Ariary par mois. Bien entendu c'est peut-锚tre un peu moins cher qu'en France, mais avec une moindre qualit茅 .
Et on est bien oblig茅 de s'y faire. Par contre je crois que dans les grandes villes on peut d茅j脿 avoir un abonnement illimit茅 ce qui n'est pas le cas ici en brousse.
Eh oui, cela fait partie 茅galement des bonnes et des mauvaises affaires.