Acheter un bien immobilier 脿 l'卯le Maurice fait partie des projets les plus fr茅quents chez les expatri茅s et les investisseurs 茅trangers, mais le cadre l茅gal reste tr猫s encadr茅. Qui peut r茅ellement acheter ? Sous quelles conditions ? Et 脿 travers quels programmes autoris茅s par l'脡tat mauricien ? Entre les r茅gimes immobiliers destin茅s aux non-citoyens (IRS, RES, PDS, Smart City, Ground+2, IHS) et les r猫gles de financement d茅sormais plus strictes, il est essentiel de comprendre les dispositifs disponibles avant de se lancer. Cet article fait le point, de mani猫re claire, sur les profils 茅ligibles, les principaux sch茅mas d'acquisition, les formalit茅s 脿 pr茅voir, ainsi que les avantages et limites introduits par les r茅formes r茅centes.
Qui peut acheter un bien immobilier 脿 Maurice ?
L'acquisition dans le cadre des r茅gimes immobiliers est ouverte aux :
- Ressortissants 茅trangers non-mauriciens
- Citoyens mauriciens
- 厂辞肠颈茅迟茅蝉 incorpor茅es ou enregistr茅es sous la Companies Act 2001
- 厂辞肠颈茅迟茅蝉 civiles r茅gies par le Code civil mauricien
- Limited Partnerships cr茅茅es selon le Limited Partnership Act
- Trusts avec un trustee qualifi茅 et d茅tenant une licence 茅mise par la Financial Services Commission (FSC)
- Fondations cr茅茅es sous la Foundation Act
Les programmes immobiliers pour les expatri茅s 脿 l'脦le Maurice
L'脦le Maurice propose plusieurs programmes immobiliers afin d'attirer les investisseurs 茅trangers tout en soutenant l'am茅nagement urbain et touristique.
Ces sch茅mas permettent non seulement d'acqu茅rir une propri茅t茅 dans un cadre s茅curis茅 et r茅glement茅, mais aussi, dans certains cas, d'obtenir un permis de r茅sidence li茅 脿 l'investissement.
Les dispositifs existants incluent :
- la Vente en 脡tat Futur d'Ach猫vement (VEFA) ou achat sur plan
- l'Integrated Resort Scheme (IRS)
- le Real Estate Scheme (RES)
- le Smart City Scheme (SCS)
- le programme Ground+2 (G+2)
- l'Invest-Hotel Scheme (IHS)
- le Property Development Scheme (PDS), d茅sormais聽le principal cadre l茅gal de l'immobilier haut de gamme
Bon 脿 savoir :
Depuis la r茅forme de 2025, l'achat 芦 hors sch茅ma 禄 脿 500 000 USD n'est pas autoris茅 pour les biens r茅sidentiels situ茅s sur des terres de l'脡tat (incluant les Pas G茅om茅triques).
L'acquisition demeure possible uniquement dans un projet approuv茅 par l'EDB :
- IRS
- RES
- PDS
- Smart City
- G+2 (conform茅ment aux crit猫res)
- IHS
Le Property Development Scheme (PDS)
Le Property Development Scheme (PDS) a 茅t茅 introduit en 2015 pour remplacer les anciens r茅gimes IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme). Son objectif est de cr茅er des d茅veloppements r茅sidentiels haut de gamme, respectueux de l'environnement et int茅gr茅s dans un tissu social et 茅conomique durable.
Ce programme vise 脿 attirer aussi bien les ressortissants 茅trangers que les Mauriciens, en mettant l'accent sur :
- le respect des normes 茅cologiques ;
- la mixit茅 sociale 脿 travers la cr茅ation d'espaces communs et de projets communautaires ;
- la qualit茅 des infrastructures et services associ茅s (espaces de loisirs, gestion des d茅chets, s茅curit茅, services de maintenance).
Les projets PDS doivent 锚tre construits sur un terrain d'au moins 5 275 m虏 et inclure un minimum de six unit茅s r茅sidentielles de luxe (villas, penthouses, appartements, duplex, maisons). La superficie des d茅veloppements peut atteindre 20 hectares.
Conditions et avantages
- Les expatri茅s peuvent investir 脿 partir de 375 000 USD (ou 茅quivalent en devises convertibles).
- Tout achat conf猫re un permis de r茅sidence permanent au propri茅taire, 脿 son conjoint et 脿 ses enfants 脿 charge, valable tant que le bien est d茅tenu.
- Les non-r茅sidents b茅n茅ficiant d'un permis de r茅sidence via un PDS sont dispens茅s de demander un Occupation Permit pour investir et travailler 脿 Maurice.
- Les frais d'enregistrement sont fix茅s 脿 5 % du prix d'achat.
- 85 % du prix d'achat doit 锚tre r茅gl茅 en roupies mauriciennes (transf茅r茅es de l'茅tranger), tandis que les 15 % restants peuvent 锚tre r茅gl茅s en devises 茅trang猫res (USD, EUR, GBP) ou en roupies.
- Les projets PDS peuvent 茅galement inclure des terrains viabilis茅s (moins de 2 100 m虏) : la possibilit茅 d'achat par des non-citoyens titulaires d'un permis de r茅sidence a 茅t茅 prolong茅e jusqu'au 30 juin 2026.
Avantages fiscaux et financiers
- Imposition 脿 un taux variant de 0 % 脿 20 % selon les revenus.
- Pas de taxe fonci猫re, pas de taxe d'habitation, pas de droits de succession sur les biens immobiliers.
- Absence d'imp么t sur la plus-value lors de la revente.
- Libre rapatriement des b茅n茅fices et dividendes en devises fortes.
- Pour les investisseurs fran莽ais, ces biens ne sont pas soumis 脿 l'Imp么t sur la Fortune Immobili猫re (IFI), ni 脿 la CSG.
Qui peut acheter sous le r茅gime PDS ?
L'acquisition est ouverte 脿 :
- tout individu (citoyen mauricien, non-citoyen ou membre de la diaspora mauricienne) ;
- une soci茅t茅 incorpor茅e 脿 Maurice sous la Companies Act 2001 ;
- une Limited Partnership enregistr茅e sous le Limited Partnerships Act ;
- une fiducie (Trust) g茅r茅e par un Qualified Trustee licenci茅 par la Financial Services Commission ;
- une fondation (Foundation Act 2012) ;
- les expatri茅s d茅j脿 titulaires d'un Occupation Permit ou d'un Residence Permit.
Formalit茅s d'acquisition
1) Achat par un particulier
L'acqu茅reur doit soumettre sa demande 脿 l'Economic Development Board (EDB) via une soci茅t茅 sp茅cialis茅e dans le PDS. Cette soci茅t茅 proc猫de au KYC (Know Your Client) et ouvre un compte s茅questre.
Pi猫ces requises :
- une copie certifi茅e des 5 premi猫res pages du passeport ;
- une copie de l'acte de naissance ;
- une attestation bancaire confirmant l'exercice KYC ;
- un casier judiciaire et un certificat m茅dical (moins de 6 mois) ;
- un acte de mariage et les actes de naissance des enfants pour les familles.
2) Achat par une soci茅t茅
Documents n茅cessaires :
- le certificat d'incorporation ou d'enregistrement de l'entreprise ;
- le registre des actionnaires ;
- la r茅solution du conseil d'administration autorisant l'achat ;
- tous les documents relatifs aux b茅n茅ficiaires effectifs (UBO).
3) Achat d'un bien commercial dans un PDS
Les non-citoyens peuvent 茅galement acqu茅rir des bureaux, commerces ou entrep么ts. Le dossier inclut :
- un plan d'affaires, plan du site, rapport d'茅valuation ;
- une preuve de financement depuis l'茅tranger ;
- un acte de vente notari茅 ;
- une autorisation de planification locale si construction pr茅vue.
Le r么le du notaire
Le notaire mauricien joue un r么le central :
- il r茅dige et enregistre l'acte de vente ;
- il assure le transfert de 85 % en roupies mauriciennes et des 15 % restants en devises ou roupies ;
- il garantit la l茅galit茅 des fonds et leur transfert ;
- il proc猫de au r猫glement du droit d'enregistrement.
Calendrier de paiement (VEFA)
En cas d'acquisition sur plan, les paiements suivent le calendrier type de la Vente en l'脡tat Futur d'Ach猫vement (VEFA) :
- 25 % 脿 la signature du contrat de vente ;
- 10 % 脿 l'ach猫vement des fondations ;
- 35 % 脿 la fin du gros 艙uvre ;
- 25 % 脿 l'ach猫vement des travaux ;
- 5 % 脿 la livraison.
Vente en 脡tat Futur d'Ach猫vement (VEFA)
La VEFA permet aux expatri茅s d'acheter un bien immobilier 芦 sur plan 禄, c'est-脿-dire avant sa construction ou son ach猫vement. L'acheteur devient propri茅taire au fur et 脿 mesure de l'avancement des travaux, avec des paiements 茅chelonn茅s selon un calendrier r茅glement茅.
La loi mauricienne impose au promoteur de fournir une garantie bancaire d'ach猫vement (GFA) afin de s茅curiser les fonds investis. Cela prot猫ge l'acheteur en cas de d茅faillance du promoteur.
Ce m茅canisme, tr猫s utilis茅 dans les projets IRS, RES, PDS ou Smart City, permet aux investisseurs 茅trangers de se positionner sur des biens haut de gamme avec un prix initialement plus accessible que dans le cas d'un achat achev茅.
Qui peut 锚tre int茅ress茅 ?
La VEFA s'adresse particuli猫rement aux investisseurs 茅trangers d茅sireux d'acqu茅rir des biens neufs, dans des programmes structur茅s, avec la possibilit茅 de b茅n茅ficier d'un prix plus comp茅titif lors de l'achat initial.
Ce dispositif est aussi attractif pour ceux qui recherchent une personnalisation (choix des finitions, des agencements int茅rieurs) pendant la phase de construction.
Par ailleurs, les acheteurs souhaitant obtenir un permis de r茅sidence li茅 脿 l'investissement voient dans la VEFA un v茅hicule privil茅gi茅, pourvu que le bien soit 茅ligible dans un programme reconnu.
Formalit茅s 脿 accomplir
La VEFA commence souvent par un contrat de r茅servation pr茅liminaire (ou 芦 pre-booking contract 禄) qui consigne l'engagement de l'acheteur 脿 acqu茅rir le bien 脿 terme. Ce contrat doit inclure :
- la d茅signation pr茅cise du bien futur (surface, localisation, parties communes) ;
- le prix de vente et les conditions de r茅vision 茅ventuelle ;
- le calendrier de remise des documents (plans, descriptifs techniques) ;
- la date estim茅e d'ach猫vement et de livraison ;
- les droits de l'acheteur en cas de non-respect des d茅lais ou de d茅faut du promoteur ;
- les modalit茅s de renonciation et de restitution du d茅p么t.
Ce contrat est souvent sign茅 puis l'acheteur verse un d茅p么t de r茅servation, plac茅 en compte s茅questre ou en contr么le notarial, et restituable si le promoteur ne respecte pas ses engagements.
Signature du contrat de r茅servation
Au moment de la signature du contrat de r茅servation, l'acqu茅reur peut 锚tre invit茅 脿 verser un d茅p么t (souvent jusqu'脿 2 % du prix de vente si l'acte final sera sign茅 plus tard ; ou jusqu'脿 25 % si la signature de l'acte se fait dans l'ann茅e) selon les termes exacts convenus.
Ce d茅p么t sert 脿 s茅curiser la r茅servation du bien, mais il ne donne pas encore les droits de propri茅t茅 ferme.
Contenu du contrat de r茅servation / contrat de vente (acte notari茅)
L'acte notari茅 de VEFA (contrat de vente d茅finitif) doit comporter, entre autres :
- une description pr茅cise du bien (nature, surface, plan, finitions) ;
- la date d'ach猫vement et la date de livraison, exprim茅e en mois, avec mention de p茅nalit茅s en cas de retard ;
- la mention des autorisations administratives obtenues (permis de construire, conformit茅) ;
- le prix du bien et son expression dans la devise convenue ;
- l'茅ch茅ancier des paiements li茅s 脿 l'avancement des travaux ;
- la garantie financi猫re d'ach猫vement (GFA) ou, 脿 d茅faut, une garantie de remboursement ;
- les assurances requises (assurance dommages-ouvrage, etc.).
Les documents relatifs (plans, descriptif technique, conditions g茅n茅rales) doivent 锚tre remis 脿 l'acheteur avant la signature finale, souvent au moins un mois avant.
Le d茅p么t de garantie
Le d茅p么t de r茅servation est plac茅 dans un compte s茅questre ou via le notaire. Il ne peut 锚tre utilis茅 par le promoteur tant que la vente n'est pas finalis茅e. En cas de non-ex茅cution par le promoteur, le d茅p么t doit 锚tre rembours茅 脿 l'acheteur.
L'acte notari茅 / signature du contrat de vente
Le contrat de vente final est r茅dig茅 par un notaire et constitue le titre de propri茅t茅 une fois les travaux achev茅s. Il formalise les droits et obligations de l'acheteur et du promoteur, apr猫s v茅rification de la conformit茅 du projet. Le promoteur doit livrer l'acte suffisamment en amont pour examen par l'acheteur.
Livraison du bien immobilier
La livraison intervient lors de la remise des cl茅s par le promoteur. C'est 脿 ce moment que les garanties l茅gales prennent effet :
- la garantie de parfait ach猫vement (articles 1642-1 et 1648 al. 2) ;
- la garantie biennale (articles 1646-1 et 1792) pour les 茅l茅ments dissociables (volets, robinets, installations) ;
- la garantie d茅cennale (articles 1646-1 et 1792) contre les vices affectant la solidit茅 ou la structure du b芒timent.
Si l'acheteur formule des r茅serves au moment de la r茅ception, il peut exiger que les d茅fauts soient corrig茅s dans un d茅lai convenu.
Il dispose aussi de 12 mois apr猫s la livraison pour signaler les d茅fauts non visibles 脿 la r茅ception, ce d茅lai d茅clenche la garantie de parfait ach猫vement.
Garanties d'ach猫vement (GFA) / garanties de remboursement
Afin de prot茅ger l'acheteur, le promoteur doit fournir une garantie financi猫re d'ach猫vement (GFA), souvent sous forme d'une institution bancaire ou d'assurance intervenant si le promoteur devient d茅faillant. Cette garantie finance les travaux restants ou assure la livraison du bien.
脌 d茅faut d'une GFA, certains contrats pr茅voient une garantie de remboursement, par laquelle le promoteur s'engage 脿 rembourser les montants d茅j脿 vers茅s par l'acqu茅reur. Cette solution entra卯ne en g茅n茅ral l'annulation de la vente.
Garanties de la construction (VEFA)
Une fois livr茅, l'acqu茅reur b茅n茅ficie :
- de la garantie biennale (2 ans) pour les 茅l茅ments dissociables ;
- de la garantie d茅cennale (10 ans) pour les vices affectant la structure ;
- de l'assurance dommages-ouvrage (souscrite par le promoteur) couvrant les risques li茅s 脿 la garantie d茅cennale.
脡chelonnement des paiements d'un bien en VEFA
Le paiement du bien est fractionn茅 selon l'avancement des travaux. Un sch茅ma fr茅quemment appliqu茅 est le suivant :
- 25 % 脿 la signature du contrat de vente ;
- 10 % au niveau des fondations ;
- 35 % 脿 l'茅tanch茅it茅 du toit (toiture) ;
- 25 % 脿 l'ach猫vement des travaux de construction ;
- 5 % 脿 la livraison.
De nombreux promoteurs adaptent ce planning en fonction de l'ampleur du projet ou de clauses particuli猫res.
Integrated Resort Scheme (IRS)
Lanc茅 en 2002 par le gouvernement mauricien, sous la supervision de l'Economic Development Board (EDB), l'Integrated Resort Scheme (IRS) fut le premier programme immobilier permettant aux investisseurs 茅trangers des biens immobiliers de prestige int茅gr茅s 脿 des infrastructures de loisirs.
Initialement con莽u pour valoriser des terrains de grandes compagnies sucri猫res, il a permis de b芒tir des villas, marinas, terrains de golf, clubs de plage et complexes r茅sidentiels luxueux dans des zones soigneusement am茅nag茅es.
Dans ce cadre, les non-r茅sidents peuvent acqu茅rir des biens vari茅s : villas individuelles, maisons mitoyennes, penthouses, appartements duplex ou parcelles viabilis茅es. La superficie maximale admissible du terrain est le plus souvent fix茅e 脿 1,25 arpent (鈮� 5 276 m虏).
En investissant un montant minimal de 375 000 USD, l'acheteur et ses personnes 脿 charge peuvent obtenir un permis de r茅sidence tant que la propri茅t茅 est d茅tenue.
En tant que propri茅taire d'un bien IRS, plusieurs droits sont garantis : la possibilit茅 de louer le bien via le promoteur ou un gestionnaire immobilier d茅sign茅, la qualit茅 de r茅sident fiscal 脿 Maurice pour ceux qui s茅journent au pays au moins 183 jours par an, le rapatriement libre des revenus et des fonds de vente, et l'exemption de permis d'occupation ou de travail pour les non-citoyens d茅tenteurs d'un permis de r茅sidence li茅 脿 l'IRS.
Une redevance proc茅durale de 25 000 Rs est applicable 脿 toute demande d'acquisition dans le cadre de l'IRS. Cette redevance couvre l'茅tude du dossier par l'EDB.
Qui peut 锚tre int茅ress茅 ?
Le programme IRS cible essentiellement les investisseurs 脿 hauts revenus cherchant une r茅sidence de prestige dans un environnement luxueux, avec des services int茅gr茅s et une forte orientation vers le style de vie haut de gamme. Ce dispositif s茅duit ceux qui recherchent 脿 la fois un patrimoine immobilier et un acc猫s facilit茅 au permis de r茅sidence mauricien.
Formalit茅s 脿 accomplir
Pour acqu茅rir une propri茅t茅 sous IRS, les d茅marches suivantes sont g茅n茅ralement requises :
- signer un contrat de r茅servation avec le promoteur, qui r茅serve le bien 脿 l'acheteur en pr茅cisant les modalit茅s (prix, calendrier, conditions) ;
- le promoteur soumet la demande d'acquisition IRS 脿 l'EDB en y joignant les documents requis (plans, autorisations, justificatifs de paiement, pi猫ce d'identit茅, preuve de fonds, etc.) ;
- une fois que l'EDB donne son approbation, l'acheteur et le vendeur pr茅parent le contrat de vente d茅finitif, qui doit 锚tre sign茅 devant un notaire mauricien.
Points de vigilance et nouvelles dispositions
- Depuis le 13 d茅cembre 2024, toute acquisition dans les sch茅mas IRS (et similaires : RES, PDS, SCS, IHS) doit respecter une r猫gle de paiement partiel : 85 % du montant de l'acquisition doit 锚tre pay茅 en roupies mauriciennes au promoteur, le reste (15 %) pouvant 锚tre r茅gl茅 en devise convertible ou en roupies. Cette mesure vise 脿 ancrer une partie de la transaction dans la monnaie locale.
- 脌 compter de la publication du Finance Act 2025, le droit d'enregistrement (registration duty) pour les non-citoyens achetant sous l'IRS passe de 5 % 脿 10 %. Cette augmentation s'applique aux actes enregistr茅s apr猫s l'entr茅e en vigueur de la loi, m锚me si un contrat de r茅servation avait 茅t茅 sign茅 auparavant.
- Les nouveaux projets IRS sont de moins en moins promus : la plupart des nouveaux d茅veloppements immobiliers accessibles aux 茅trangers sont d茅sormais structur茅s sous le Property Development Scheme (PDS), qui remplace les anciens sch茅mas.
Le Real Estate Scheme (RES)
Introduit en 2007, le Real Estate Scheme (RES) a 茅t茅 con莽u pour permettre le d茅veloppement de projets immobiliers accessibles et moins contraignants que ceux propos茅s par l'IRS.
Ces projets s'茅tablissent sur des parcelles plus petites, allant de 1 脿 24 arpents (soit environ 0,42 脿 10 hectares), et doivent comprendre au minimum 6 unit茅s r茅sidentielles haut de gamme.
Contrairement aux propri茅t茅s de l'IRS, qui imposent un prix de vente minimum de 375 000 USD, le RES n'impose pas de montant d'acquisition minimal.
Toutefois, les acheteurs 茅trangers ne peuvent obtenir un permis de r茅sidence que s'ils investissent au moins 375 000 USD dans le projet. En dessous de ce seuil, le RES permet n茅anmoins de poss茅der une propri茅t茅 脿 Maurice, sans b茅n茅ficier automatiquement d'un statut de r茅sident.
Droits et avantages pour les propri茅taires
Les propri茅taires de biens immobiliers acquis sous le r茅gime RES b茅n茅ficient des droits suivants :
- louer leur propri茅t茅 par l'interm茅diaire du promoteur ou d'un prestataire de gestion immobili猫re d茅sign茅 ;
- devenir r茅sidents fiscaux 脿 Maurice, sous r茅serve de remplir les conditions de r茅sidence effective (s茅jour de plus de 183 jours par an) ;
- rapatrier librement les revenus ou fonds issus de la vente ou de la location de leur bien ;
- 锚tre exempt茅s, pour les non-citoyens d茅tenteurs d'un permis de r茅sidence via le RES, de l'obligation d'obtenir un Occupation Permit ou un permis de travail s茅par茅 pour investir ou travailler 脿 Maurice.
Harmonisation des frais
Depuis la r茅forme des r茅gimes immobiliers, les frais de proc茅dure li茅s au RES ont 茅t茅 uniformis茅s. Chaque demande est soumise 脿 une redevance de 25 000 Rs, pay茅e lors du d茅p么t du dossier aupr猫s de l'Economic Development Board (EDB).
Qui peut 锚tre int茅ress茅 ?
Le RES s'adresse principalement aux expatri茅s disposant d'un budget plus limit茅 que celui requis pour l'IRS ou le PDS, mais souhaitant acqu茅rir une r茅sidence haut de gamme 脿 Maurice.
Il est particuli猫rement 补诲补辫迟茅 脿 ceux qui :
- d茅sirent investir dans une propri茅t茅 secondaire ou un pied-脿-terre 脿 Maurice ;
- envisagent de vivre sur l'卯le moins de 6 mois par an sans demander de permis de r茅sidence ;
- souhaitent profiter d'une r茅sidence de standing dans un projet 脿 taille humaine, avec une communaut茅 plus restreinte.
Formalit茅s 脿 accomplir
Les non-citoyens, citoyens mauriciens, entreprises ou fiducies souhaitant acqu茅rir une propri茅t茅 dans le cadre du RES doivent suivre les 茅tapes suivantes :
- Signer un contrat de r茅servation avec le promoteur ou le propri茅taire.
- Demander au promoteur de soumettre le formulaire d'acquisition RES 脿 l'EDB pour approbation.
- Apr猫s r茅ception de la lettre d'approbation de l'EDB, l'acheteur et le vendeur 茅tablissent le contrat de vente d茅finitif, sign茅 en pr茅sence d'un notaire local.
Smart City Scheme (SCS)
Le Smart City Scheme (SCS) a 茅t茅 con莽u pour positionner l'脦le Maurice en tant que hub d'affaires moderne, durable et int茅gr茅. L'id茅e est de cr茅er des villes 芦 intelligentes 禄 o霉 se m锚lent zones r茅sidentielles, espaces de travail, commerces, 茅quipements de loisirs, infrastructures et services connect茅s.
Le Finance Act 2025 introduit des changements majeurs concernant le r茅gime Smart City :
- les projets Smart City certifi茅s apr猫s le 5 juin 2025 perdent l'acc猫s aux principaux avantages fiscaux, notamment : l'exemption de TVA sur les constructions, l'exon茅ration d'imp么t de 8 ans sur les revenus locatifs, ainsi que les exemptions des droits de douane, d'enregistrement et de taxes de conversion ;
- n茅anmoins, les projets dont la construction a d茅but茅 ou qui disposent de permis de construire valid茅s avant cette date conservent certains b茅n茅fices pour les phases d茅j脿 lanc茅es ;
- des crit猫res environnementaux plus stricts s'appliquent d茅sormais : les nouveaux projets Smart City doivent se conformer aux standards 茅cologiques d茅finis par l'EDB, incluant notamment un quota minimal d'espaces verts et des exigences en mati猫re d'am茅nagement durable ;
- les exemptions relatives aux droits de conversion fonci猫re et aux frais de morcellement sont abolies pour les projets post茅rieurs au 5 juin 2025.
Le SCS demeure toutefois pertinent pour d茅velopper de l'immobilier haut de gamme, mais les avantages fiscaux accord茅s aux nouveaux projets sont d茅sormais consid茅rablement r茅duits par rapport au r茅gime pr茅c茅dent.
Exigences initiales des Smart City
Initialement, chaque Smart City devait :
- s'茅tendre sur des terrains importants (plus de 21 105 hectares) ;
- int茅grer des usages mixtes (r茅sidences, bureaux, commerces, loisirs) ;
- optimiser l'efficacit茅 茅nerg茅tique et favoriser les normes durables ;
- permettre aux retrait茅s d'acqu茅rir des droits d'occupation 脿 vie ;
- r茅server une partie des logements 脿 des revenus moyens ;
- 锚tre ouverte aux citoyens et 脿 la diaspora (au moins 25 % des propri茅t茅s r茅sidentielles) ;
- donner la possibilit茅 aux promoteurs de vendre des terrains 脿 usage r茅sidentiel ou non ;
- disposer d'une structure de gestion des espaces communs (s茅curit茅, entretien, connectivit茅).
Pour les investisseurs, quelques avantages 茅taient traditionnellement associ茅s 脿 l'acquisition d'un bien r茅sidentiel dans une Smart City :
- la possibilit茅 d'obtenir un permis de r茅sidence si le prix d'acquisition atteint au moins 375 000 USD ;
- l'acquisition de bureaux ou espaces professionnels (commercial), sous conditions ;
- des exon茅rations fiscales pour les entreprises impliqu茅es dans le d茅veloppement ou l'exploitation de composantes urbaines (imp么t sur le revenu, TVA, droits de douane, charges d'enregistrement, conversion de terres, lotissement, etc.).
Conditions d'acquisition et r茅sidence
- Un non-citoyen peut acqu茅rir un logement r茅sidentiel (villa, appartement, penthouse, duplex, etc.) dans une Smart City et, si le prix pay茅 est au minimum 375 000 USD, il est 茅ligible 脿 un permis de r茅sidence tant qu'il conserve la propri茅t茅.
- Les acquisitions de terrains viabilis茅s (maximum 2 100 m虏) pour construire une r茅sidence dans une Smart City 茅taient auparavant permises pour les non-citoyens d茅tenteurs d'un permis de r茅sidence, mais cette possibilit茅 est d茅sormais limit茅e aux cas ant茅rieurs 脿 certaines dates.
- En amont, les acqu茅reurs signent un contrat de r茅servation, puis le promoteur soumet la demande 脿 l'EDB, et enfin, la signature de l'acte notari茅 formel. Le processus suit en grande partie le m锚me sch茅ma que pour l'IRS ou la VEFA. 脡tant donn茅 les r茅formes r茅centes, il est prudent de v茅rifier les dispositions sp茅cifiques du projet aupr猫s de l'EDB.
Ground+2 (G+2)
Un appartement G+2 d茅signe une propri茅t茅 situ茅e dans un immeuble comprenant au minimum deux 茅tages au-dessus du rez-de-chauss茅e. Ce r茅gime immobilier a 茅t茅 mis en place pour permettre aux non-citoyens d'investir dans le march茅 r茅sidentiel mauricien en dehors des grands sch茅mas IRS, RES, PDS ou Smart City, avec une certaine flexibilit茅.
Les 茅trangers peuvent acqu茅rir un appartement sous ce r茅gime, 脿 condition que le prix d'achat atteigne au minimum 375 000 USD (ou l'茅quivalent en roupies mauriciennes ou en devise convertible librement transf茅r茅e). Lorsque ce seuil est respect茅, l'acqu茅reur et les membres de sa famille deviennent 茅ligibles 脿 un permis de r茅sidence valide pendant toute la dur茅e de d茅tention du bien.
脌 noter qu'un prix plancher de 6 millions de Rs a 茅t茅 fix茅 par les autorit茅s comme seuil d'acc猫s 脿 ce programme.
L'acquisition d'un appartement G+2 peut se faire sur plan, pendant la construction ou apr猫s l'ach猫vement du projet. Pour 锚tre 茅ligible, l'acheteur doit respecter certaines formalit茅s.
L'appartement doit 锚tre utilis茅 conform茅ment aux termes de l'autorisation d'achat d茅livr茅e par l'Economic Development Board (EDB). Le propri茅taire ne peut pas c茅der ou transf茅rer son bien sans l'autorisation pr茅alable de l'EDB et doit soumettre sa demande de revente ou de transfert au moins trente jours avant la transaction.
La sp茅culation immobili猫re est 茅galement encadr茅e, avec une interdiction de revente imm茅diate dans les six mois suivant l'acquisition.
Chaque demande est soumise 脿 une redevance proc茅durale de 25 000 Rs, et la transaction est assujettie 脿 des taxes et droits immobiliers calcul茅s sur la valeur marchande actuelle du bien.
Les nouvelles dispositions financi猫res, entr茅es en vigueur en d茅cembre 2024, imposent que 85 % du prix d'achat soit r茅gl茅 en roupies mauriciennes transf茅r茅es depuis l'茅tranger, tandis que les 15 % restants peuvent 锚tre pay茅s en devise convertible ou en roupies locales.
Enfin, 脿 partir du 1er juillet 2026, les droits d'enregistrement appliqu茅s aux acquisitions de biens immobiliers par les non-citoyens dans le cadre des sch茅mas r茅sidentiels, y compris le G+2, passeront de 5 % 脿 10 %.
L'Invest Hotel Scheme (IHS)
L'Invest Hotel Scheme (IHS) a 茅t茅 mis en place par le gouvernement mauricien afin de permettre aux investisseurs 茅trangers d'acheter des suites ou des unit茅s h么teli猫res dans des 茅tablissements class茅s et approuv茅s. Ce dispositif vise 脿 soutenir le d茅veloppement du secteur touristique tout en offrant aux investisseurs une opportunit茅 unique de combiner investissement immobilier et hospitalit茅.
Fonctionnement du dispositif
Dans le cadre de l'IHS, un promoteur h么telier peut vendre des chambres, suites ou villas int茅gr茅es 脿 un complexe h么telier de luxe. Ces unit茅s sont ensuite mises 脿 la disposition de l'h么tel pour l'exploitation h么teli猫re, dans le cadre d'un contrat de bail ou de gestion.
L'acheteur conserve la propri茅t茅 l茅gale de l'unit茅 acquise, tandis que l'exploitation quotidienne est assur茅e par l'op茅rateur h么telier. En 茅change, l'investisseur per莽oit un revenu locatif proportionnel aux performances du complexe, selon les termes convenus avec le promoteur et l'op茅rateur.
Avantages pour les investisseurs
- Les investisseurs 茅trangers peuvent obtenir un permis de r茅sidence 脿 Maurice si le prix d'acquisition atteint au moins 375 000 USD (ou 茅quivalent). Le permis est valable tant que la propri茅t茅 est d茅tenue.
- La gestion de l'unit茅 est assur茅e par l'h么tel, 茅vitant 脿 l'investisseur toute contrainte d'entretien ou de location.
- Les revenus g茅n茅r茅s par la mise en location sont partag茅s entre le propri茅taire et l'h么telier selon un pourcentage d茅fini.
- Les propri茅taires peuvent utiliser leur unit茅 pour des s茅jours personnels pendant une p茅riode limit茅e chaque ann茅e (g茅n茅ralement 45 脿 90 jours).
Qui peut 锚tre int茅ress茅 ?
L'IHS attire principalement :
- des investisseurs 茅trangers recherchant un produit hybride entre immobilier et rendement h么telier ;
- des expatri茅s souhaitant b茅n茅ficier d'un pied-脿-terre 脿 Maurice tout en d茅l茅guant enti猫rement la gestion locative ;
- des investisseurs institutionnels ou particuliers fortun茅s int茅ress茅s par un placement s茅curis茅 dans le secteur du tourisme de luxe.
Formalit茅s 脿 accomplir
Depuis les amendements de d茅cembre 2024, plusieurs ajustements ont 茅t茅 introduits dans le cadre du r茅gime IHS afin d'harmoniser ses r猫gles avec celles des autres programmes immobiliers encadr茅s par l'EDB.
Si le seuil d'investissement pour une villa ind茅pendante reste fix茅 脿 500 000 USD, aucun montant minimal n'est exig茅 pour les autres types d'unit茅s, comme les appartements ou suites h么teli猫res.
Les acquisitions par des non-citoyens doivent d茅sormais 锚tre financ茅es avec des fonds transf茅r茅s depuis l'茅tranger par l'interm茅diaire d'une banque reconnue par la Banque de Maurice, tandis qu'un pr锚t local en roupies mauriciennes reste possible 脿 condition qu'un versement initial de 500 000 USD soit effectu茅 en devise convertible.
La principale 茅volution r茅side dans la r茅glementation de d茅cembre 2024, qui impose que 85 % du prix d'achat soit r茅gl茅 en roupies mauriciennes, les 15 % restants pouvant l'锚tre en devise convertible, marquant un tournant dans la gestion des flux financiers li茅s aux acquisitions 茅trang猫res.
Enfin, 脿 compter du 1er juillet 2026, les droits d'enregistrement et de transfert pour les non-citoyens passeront de 5 % 脿 10 %, conform茅ment aux nouvelles dispositions du Finance Act 2025.
Processus d'acquisition (IHS)
L'acquisition dans le cadre de l'IHS suit un processus encadr茅 :
- la soci茅t茅 IHS d茅pose la demande d'acquisition via le portail de gestion des acquisitions immobili猫res (), disponible sur la , accompagn茅e des pi猫ces requises et des frais de traitement fix茅s par l'EDB ;
- apr猫s approbation, la vente est constat茅e par acte notari茅, puis enregistr茅e conform茅ment aux lois mauriciennes (pratique standard sous sch茅mas EDB) ;
- r猫gles de paiement (depuis d茅cembre 2024) : 85 % du prix en roupies mauriciennes (apr猫s transfert de devises) ; 15 % en roupies mauriciennes ou en devise ;
- augmentation 脿 10 % des droits d'enregistrement et de mutation 脿 compter du 1er juillet 2026 pour les actes enregistr茅s 脿 cette date ou apr猫s (protection transitoire si acquisition ant茅rieure).
Important :
- L'IHS est aujourd'hui principalement r茅serv茅 aux projets h么teliers haut de gamme, afin de renforcer l'offre touristique premium de Maurice.
- Les revenus g茅n茅r茅s par l'exploitation h么teli猫re sont soumis 脿 l'imp么t forfaitaire de 15 % sur les soci茅t茅s et revenus.
- Avec l'essor du tourisme durable, certains projets IHS int猫grent d茅sormais des normes 茅cologiques et de certification verte pour attirer une client猫le internationale plus consciente des enjeux environnementaux.
Obtenir un permis de r茅sidence 脿 Maurice
Pour obtenir un permis de r茅sidence mauricien par le biais de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acheteur doit investir un montant minimum de 375 000 USD (ou 茅quivalent en devises convertibles).
Ce permis couvre non seulement le propri茅taire, mais 茅galement sa famille imm茅diate (conjoint et enfants de moins de 24 ans 脿 charge). Le permis est valide pendant toute la dur茅e de d茅tention du bien, et il devient caduc en cas de cession ou de revente du bien immobilier.
Depuis 2025, des frais administratifs fixes de 20 000 Rs par demande sont appliqu茅s aux 茅trangers sollicitant un permis de r茅sidence dans le cadre des r茅gimes immobiliers (IRS, RES, PDS, SCS, G+2, IHS).
Lien utile :
Nous faisons de notre mieux pour que les informations fournies dans nos guides soient pr茅cises et 脿 jour. Si vous avez toutefois relev茅 des inexactitudes dans cet article, n'h茅sitez pas 脿 nous le signaler en laissant un commentaire ci-dessous et nous y apporterons les modifications n茅cessaires.
