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Possono gli stranieri acquistare immobili a Lima?

La Costituzione peruviana pone i cittadini stranieri nella stessa posizione dei peruviani quanto al diritto di propriet脿 immobiliare. Non esistono restrizioni basate sulla nazionalit脿 per comprare casa a Lima. L'unica limitazione costituzionale riguarda le zone entro 50 chilometri dai confini nazionali: l矛 stranieri e societ脿 estere non possono acquistare terreni, miniere, foreste, risorse idriche o fonti energetiche. Lima 猫 distante dai confini nazionali e questa norma non ha alcun impatto sugli acquisti nella capitale.

La residenza in 笔别谤霉 non 猫 un requisito per comprare immobili a Lima. Chi non pu貌 essere presente fisicamente pu貌 nominare un rappresentante tramite un poder por escritura p煤blica (procura notarile pubblica) da richiedere presso un consolato peruviano nel proprio paese di residenza. Per le transazioni di compravendita o donazione, la procedura consolare richiede un passaporto valido oppure il Carn茅 de Extranjer铆a (documento d'identit脿 per stranieri residenti in 笔别谤霉) e una copia certificata del registro immobiliare rilasciata entro non pi霉 di una settimana prima della firma dell'atto. La 猫 disponibile tramite il portale ufficiale del governo peruviano.

Per qualsiasi operazione immobiliare 猫 necessario un codice fiscale peruviano, il Registro 脷nico de Contribuyentes (RUC). Uno straniero persona fisica pu貌 registrarsi usando il Carn茅 de Extranjer铆a, un documento d'identit脿 rilasciato dal Ministero degli Affari Esteri peruviano, il Carn茅 de Permiso Temporal de Permanencia oppure il passaporto, a condizione che lo status migratorio del titolare consenta di generare redditi di fonte peruviana. La聽猫 possibile online tramite SUNAT Virtual (il portale dell'Agenzia delle Entrate peruviana) o di persona.

Il 笔别谤霉 prevede una residenza per investitori tramite la Superintendencia Nacional de Migraciones per chi effettua investimenti nel paese. Si tratta di un percorso migratorio generale legato all'investimento: nessun programma garantisce automaticamente la residenza a chi acquista un immobile a Lima. Chi 猫 interessato pu貌 verificare i requisiti sul . Anche le societ脿 estere possono acquistare immobili a Lima alle stesse condizioni delle societ脿 peruviane, con la stessa restrizione delle zone di confine applicata alle persone fisiche.

Quartieri e zone di Lima

Il traffico cittadino a Lima 猫 intenso e persistente. Prima di scegliere un distretto, conviene valutare ogni immobile in base al tragitto reale verso il lavoro o i servizi quotidiani necessari, non solo in base alla reputazione del quartiere.

Miraflores 猫 il distretto pi霉 richiesto dagli espatriati: affacciato sull'Oceano Pacifico con parchi sul lungomare (尘补濒别肠贸苍), alta pedonabilit脿, una densa concentrazione di ristoranti, cliniche private e professionisti che parlano inglese. I prezzi sono i pi霉 elevati dell'intera citt脿 e il distretto 猫 la scelta naturale per chi d脿 priorit脿 ai servizi internazionali. San Isidro, il cuore finanziario e diplomatico di Lima, ospita sedi di grandi aziende, residenze di ambasciate, il parco El Olivar e ristoranti di fascia alta. Chi cerca vicinanza alle infrastrutture di business e un ambiente ordinato e tranquillo trover脿 qui la risposta pi霉 adatta.

Barranco, subito a sud di Miraflores, ha carattere boh茅mien: arte di strada, gallerie, locali con musica dal vivo, birrifici artigianali e una popolazione giovane e creativa. I prezzi si collocano nella fascia media ed 猫 un distretto vivace, pi霉 adatto a chi ha uno stile di vita attivo. San Borja 猫 invece un distretto residenziale e familiare con parchi curati, istituzioni culturali nazionali e un'atmosfera suburbana tranquilla. Offre prezzi pi霉 bassi di Miraflores pur garantendo buoni servizi urbani ed 猫 una delle opzioni pi霉 pratiche per chi vuole calma senza rinunciare all'efficienza quotidiana.

La Molina 猫 un distretto suburbano a est della citt脿, con scuole internazionali, lotti pi霉 ampi, corridoi verdi e una zonizzazione che limita i palazzi ad alta densit脿. Le propriet脿 sono in prevalenza case indipendenti: la superficie media degli immobili in vendita supera i 270 m虏, la pi霉 alta tra i distretti residenziali di fascia alta. I tragitti verso i principali centri di lavoro sono per貌 pi霉 lunghi. Surquillo, che confina direttamente con Miraflores, offre prezzi significativamente pi霉 bassi con un carattere urbano pi霉 locale, accesso diretto al mercato Mercado de Surquillo e vicinanza a piedi alle strutture di Miraflores: 猫 uno dei punti d'ingresso pi霉 convenienti nell'orbita Miraflores-Barranco.

Pueblo Libre 猫 un distretto pi霉 tranquillo, ricco di musei e parchi con un profilo adatto alle famiglie, a prezzi inferiori rispetto alla fascia costiera. Magdalena del Mar, a ovest del centro, 猫 sempre pi霉 apprezzata dai residenti come alternativa tranquilla ai distretti costieri pi霉 frequentati dagli espatriati, con un ritmo di vita locale e prezzi relativamente accessibili. I distretti periferici della citt脿 richiedono invece una ricerca accurata sul campo: sicurezza, accessibilit脿 ai trasporti e qualit脿 dei servizi variano anche all'interno dello stesso quartiere.

Prezzi degli immobili a Lima

Il prezzo medio degli immobili residenziali in vendita a Lima 猫 di circa 6.886 PEN al metro quadrato, pari a circa 2.016 USD. Per gli appartamenti, la media si aggira invece intorno a 6.674 PEN al metro quadrato, circa 1.954 USD. La differenza dipende dalle zone e dalle tipologie di immobili considerate, ma i due dati indicano una fascia di prezzo simile. Le variazioni tra i quartieri sono per貌 molto ampie: a Miraflores il prezzo medio supera i 5.982 USD al metro quadrato, circa tre volte la media cittadina. 脠 quindi importante definire il budget in base al quartiere scelto prima di iniziare la ricerca.

I prezzi residenziali a Lima mostrano un lieve rialzo graduale, non una crescita rapida: l'indice di mercato di Urbania (El Comercio) ha registrato un incremento di circa l'1% nei primi mesi dell'anno, con un +0,3% mensile ad aprile. Per monitorare i prezzi distretto per distretto prima e dopo la decisione d'acquisto, il pubblica dati mensili sul prezzo al metro quadro per ogni zona di Lima: uno strumento pratico da consultare durante la ricerca.

Tipologie di immobili a Lima

Gli appartamenti (departamentos) sono la tipologia di abitazione pi霉 diffusa nei quartieri centrali e gi脿 sviluppati di Lima. I condomini di medie e grandi dimensioni si concentrano soprattutto nelle zone dove le regole urbanistiche, i servizi e il valore dei terreni favoriscono la costruzione di edifici a pi霉 piani. Le case indipendenti (casas) sono invece pi霉 comuni nei quartieri periferici e meno densamente popolati, come La Molina, dove i terreni sono pi霉 grandi e le norme urbanistiche limitano la costruzione di palazzi.

La nuova offerta residenziale in costruzione si concentra oggi su: Santiago de Surco, San Miguel, Jes煤s Mar铆a, Pueblo Libre, Magdalena e Surquillo. Chi cerca un immobile di nuova costruzione dovrebbe valutare anche questi quartieri, dove 猫 pi霉 facile trovare nuovi progetti, invece di concentrarsi solo sulle zone pi霉 richieste e gi脿 densamente edificate, come Miraflores.

In 笔别谤霉 猫 possibile acquistare un immobile sulla carta, una formula chiamata venta en planos.聽Il distingue infatti tra l'acquisto di una casa gi脿 completata e quello di un'abitazione ancora da costruire, con requisiti diversi per le due situazioni. Prima di versare una caparra, 猫 importante controllare l'esperienza del costruttore, i permessi edilizi rilasciati dal Comune e le garanzie previste per la consegna. Non conviene affidare queste verifiche soltanto all'agente immobiliare.

Come trovare immobili a Lima

La ricerca online 猫 il punto di partenza principale. 猫 una piattaforma di ricerca immobiliare che copre vendite e affitti nei principali distretti di Lima, tra cui Miraflores, Barranco e San Isidro, e permette a pi霉 agenti di rispondere alla stessa richiesta. offre invece servizi di intermediazione e gestione degli affitti ed 猫 utile soprattutto a chi acquista un immobile per metterlo a reddito senza occuparsi direttamente della gestione. Per gli immobili che rientrano nei programmi pubblici per l'accesso alla casa, il Fondo MIVIVIENDA pubblica l'elenco dei progetti disponibili e organizza fiere dedicate. La sede di Lima si trova in Calle Amador Merino Reyna 281, a San Isidro.

Prima di affidarsi a un costruttore o un'agenzia, conviene verificare se il fornitore compare nel registro delle sanzioni dell', l'autorit脿 peruviana per la tutela dei consumatori. Nel primo semestre del 2026, l'ente ha applicato pi霉 di 260 sanzioni nel settore immobiliare e delle costruzioni per violazioni dei diritti dei clienti. Verificare in anticipo l'affidabilit脿 dell'operatore 猫 quindi una precauzione importante.

Gli annunci pubblicati sui social network o su applicazioni poco conosciute richiedono particolare attenzione. Le truffe pi霉 comuni consistono nel copiare un annuncio reale modificando i recapiti oppure nel proporre immobili inesistenti a prezzi molto inferiori alla media. Prima di versare qualsiasi somma, 猫 bene chiedere una videochiamata in diretta dall'immobile, l'indirizzo esatto e un documento che dimostri la propriet脿 o l'incarico affidato all'agenzia. Il pagamento dovrebbe sempre avvenire con un bonifico bancario tracciabile.

Non esiste una tariffa ufficiale per le commissioni degli agenti immobiliari a Lima. L'importo viene concordato tra le parti e pu貌 variare in base al tipo di immobile e al servizio offerto. Negli ultimi anni Indecopi ha avviato procedimenti nei confronti di associazioni di categoria per presunte raccomandazioni volte a fissare percentuali o importi minimi, ribadendo che le commissioni non devono essere uniformate da accordi tra operatori. Per questo motivo 猫 consigliabile concordare il compenso prima di affidare l'incarico e metterlo sempre per iscritto.

Il processo di acquisto a Lima

Il passaggio obbligatorio prima di qualsiasi firma o pagamento 猫 la richiesta della copia literal certificada (copia certificata del registro) alla , l'Agenzia Peruviana dei Registri Pubblici, specificando il numero di partida registral (fascicolo immobiliare) dell'immobile. Questo documento conferma il proprietario registrato attuale, la descrizione e i confini dell'immobile e tutti i vincoli o ipoteche (cargas y grav谩menes) presenti. La SUNARP emette anche il Certificado Registral Inmobiliario (CRI, certificato immobiliare del registro), richiesto con il numero di fascicolo, l'ufficio del registro e il nome del proprietario.

Verificato il titolo, un avvocato peruviano indipendente redige il contratto di compravendita, chiamato minuta. Questo documento stabilisce le condizioni concordate della vendita ed 猫 la base dell'atto notarile successivo. Non va mai firmata una minuta n茅 versata una caparra prima di aver completato la verifica SUNARP. Acquirente e venditore si presentano poi insieme davanti a un notario (notaio) oppure tramite rappresentanti autorizzati per firmare e autenticare la escritura p煤blica de compraventa (atto pubblico di compravendita). Il notaio autenticizza l'atto e lo deposita al registro, ma la verifica del titolo spetta all'avvocato e all'acquirente prima di questa fase, non al notaio.

Per gli immobili situati in qualsiasi distretto della Provincia di Lima, l'acquirente deve saldare l'Impuesto de Alcabala (imposta di trasferimento immobiliare) o ottenere un certificato di esonero dal (Servicio de Administraci贸n Tributaria de Lima, il servizio di riscossione tributaria di Lima) prima che il trasferimento possa essere formalizzato. Notai e conservatori richiedono la quietanza SAT Lima o la Constancia de No Obligaci贸n al Pago prima di procedere: senza questo documento, la pratica si blocca.

Dopo la firma dell'atto notarile, il notaio prepara il parte notarial e lo deposita alla SUNARP per . La registrazione 猫 quella che rende pubblica la propriet脿 dell'acquirente e lo protegge da ipoteche, misure giudiziarie o altri vincoli legati al precedente proprietario che potrebbero essere annotati sulla partida. L'acquisto non 猫 da considerarsi concluso finch茅 la registrazione SUNARP non 猫 confermata.

Chi acquista dall'estero senza poter essere presente a Lima pu貌 conferire una procura notarile pubblica presso un consolato peruviano nel paese di residenza. Il rappresentante designato firma la minuta e l'atto notarile per conto dell'acquirente. Per questa procedura 猫 necessario presentare un passaporto valido o Carn茅 de Extranjer铆a e una copia certificata del registro SUNARP emessa non pi霉 di una settimana prima della firma consolare.

Da sapere:聽tra gli errori pi霉 comuni nell'acquisto di un immobile a Lima ci sono il mancato controllo aggiornato presso la SUNARP, la firma della minuta senza aver verificato eventuali ipoteche o altri vincoli, il mancato pagamento dell'Alcabala tramite il SAT di Lima e la convinzione che il semplice contratto di vendita garantisca piena tutela. Finch茅 il trasferimento non viene registrato alla SUNARP, la propriet脿 non 猫 pienamente protetta dal punto di vista legale.

Costi di acquisto a Lima

La principale imposta a carico dell'acquirente 猫 l'Alcabala, pari al 3% del valore di trasferimento dell'immobile dopo aver escluso i primi 10 UIT. Con la UIT fissata a 5.500 PEN, la soglia esente 猫 quindi di 55.000 PEN: l'imposta si applica solo sulla parte che supera questo importo. Per gli immobili situati nella provincia di Lima, il pagamento va effettuato tramite il SAT di Lima prima della firma dell'atto notarile. Senza la ricevuta di pagamento o il certificato di esenzione, il notaio non pu貌 procedere.

L'Alcabala non si applica alle abitazioni nuove acquistate direttamente dal costruttore alla prima vendita. In questo caso si paga invece l'IGV, l'IVA peruviana, con un'aliquota complessiva del 18%. Gli immobili di seconda mano, dalla seconda vendita in poi, non sono soggetti all'IGV ma all'Alcabala del 3%.

Anche la registrazione del trasferimento presso la SUNARP comporta una spesa, che varia in base al valore dell'immobile e al tipo di registrazione richiesta. 脠 quindi consigliabile chiedere una stima aggiornata al notaio o direttamente alla SUNARP. Gli acquirenti stranieri pagano le stesse imposte e spese previste per i cittadini peruviani.

Finanziamento e mutui a Lima

Le principali banche peruviane offrono mutui che possono coprire fino al 90% del valore dell'immobile e durate da 6 a 360 mesi. Tra gli istituti pi霉 presenti nel settore ci sono , Scotiabank 笔别谤霉 e Interbank. Per gli stranieri non residenti, per貌, l'accesso al finanziamento non 猫 automatico: la banca valuta il reddito, la storia creditizia e la documentazione presentata. Nei mutui collegati al programma MIVIVIENDA, l'acconto minimo 猫 in genere pari al 10% del valore dell'immobile, ma chi non ha una storia creditizia consolidata in 笔别谤霉 potrebbe dover versare una somma pi霉 alta.

Il 猫 un mutuo agevolato destinato alle persone fisiche residenti in 笔别谤霉. Non 猫 invece confermata la possibilit脿 di accedervi per gli stranieri non residenti. La concessione dipende comunque dalla valutazione dell'intermediario finanziario e dalla storia creditizia del richiedente.

Interbank offre un prodotto chiamato : un prodotto pensato per chi vive in 笔别谤霉 e riceve rimesse regolari da un familiare diretto residente all'estero, come il coniuge, un genitore, un fratello o un figlio. Il richiedente deve seguire un periodo di risparmio di 4-6 mesi, in base all'importo dell'acconto. Scotiabank 笔别谤霉 offre inoltre mutui con una prima fase a tasso fisso e successivi adeguamenti annuali legati ai tassi di mercato. Prima di firmare, 猫 quindi importante chiedere il piano completo dei costi e capire come pu貌 cambiare il tasso nel tempo.

La maggior parte dei mutui in 笔别谤霉 猫 concessa in soles. Secondo la Banca centrale peruviana, solo il 6,7% del portafoglio ipotecario 猫 ancora in valuta estera. Chi guadagna in euro o in un'altra valuta, ma rimborsa il mutuo in soles, deve quindi considerare anche il rischio legato alle variazioni del cambio.

Da sapere: chi non pu貌 dimostrare redditi prodotti in 笔别谤霉 o una storia creditizia locale pu貌 incontrare difficolt脿 concrete nell'ottenere un mutuo. Per prudenza, conviene valutare l'acquisto partendo dall'ipotesi di dover pagare interamente in contanti e verificare le reali possibilit脿 di finanziamento con le banche prima di iniziare le trattative.

Considerazioni legali a Lima

Prima di firmare qualsiasi documento o versare denaro, 猫 indispensabile ottenere una copia certificata della scheda SUNARP relativa all'immobile. Il documento, identificato dal numero di partida registral, indica chi 猫 il proprietario registrato, descrive l'immobile con confini e superficie e segnala eventuali ipoteche, vincoli o altri gravami. La SUNARP rilascia anche il Certificado Registral Inmobiliario (CRI), che riunisce le principali informazioni giuridiche sull'immobile. Entrambi i documenti possono essere richiesti presso gli uffici SUNARP o tramite il .

In聽笔别谤霉 oltre due milioni di propriet脿 urbane non risultano ancora registrate. Acquistare un immobile non formalizzato comporta quindi un rischio elevato, perch茅 il diritto di propriet脿 potrebbe non essere pienamente dimostrabile. Quando 猫 necessaria una regolarizzazione, la procedura coinvolge la COFOPRI, l'ente che si occupa della formalizzazione delle propriet脿 non registrate, e pu貌 richiedere tempo. Deve essere il venditore a completarla prima della compravendita.

Per聽l'acquisto di terreni o immobili destinati a nuovi progetti, bisogna verificare presso il Comune la zonificaci贸n, cio猫 la destinazione d'uso, e lo stato della habilitaci贸n urbana, l'autorizzazione urbanistica dell'area. Se questi controlli vengono trascurati, l'acquirente potrebbe scoprire di non poter costruire o utilizzare l'immobile come previsto.

Dopo la firma dell'atto notarile, il trasferimento deve essere registrato alla SUNARP. Questo passaggio 猫 essenziale per tutelare pienamente l'acquirente da ipoteche, provvedimenti giudiziari o altri vincoli legati al precedente proprietario. Il notaio deve trasmettere alla SUNARP la copia ufficiale dell'atto subito dopo la firma.聽Una volta completata la registrazione, conviene attivare i servizi gratuiti antifrode della SUNARP. L'Alerta Registral invia una notifica via email quando viene presentato un documento relativo all'immobile. L'Inmovilizaci贸n de Partida, invece, impedisce che la propriet脿 venga trasferita o ipotecata senza l'autorizzazione esplicita del proprietario.

Chi acquista tramite un rappresentante con procura consolare dovrebbe affidarsi a un avvocato immobiliare peruviano indipendente, che coordini la procura, il notaio e la registrazione alla SUNARP. La procura deve essere redatta correttamente e i documenti del registro devono essere aggiornati.

In caso di controversia, il offre anche un servizio di conciliazione stragiudiziale online per questioni civili e immobiliari, come inadempimenti contrattuali, divisioni di propriet脿 e conflitti patrimoniali. Questa procedura pu貌 essere pi霉 rapida e meno costosa rispetto a una causa civile.

Essere proprietari a Lima

I proprietari di immobili a Lima devono pagare ogni anno l'Impuesto Predial, l'imposta comunale sulla propriet脿. Il pagamento va effettuato al Comune del distretto in cui si trova l'immobile oppure, nel caso del Cercado de Lima, tramite il SAT Lima. L'importo 猫 calcolato applicando aliquote progressive al valore catastale dichiarato dell'immobile:

• 0,2% sulla parte fino a 15 UIT (82.500 PEN con la UIT attuale a 5.500 PEN)
• 0,6% sulla parte compresa tra 15 e 60 UIT (da 82.500 a 330.000 PEN)
• 1,0% sulla parte che supera i 60 UIT (oltre 330.000 PEN)

Il pagamento pu貌 essere fatto in un'unica soluzione o a rate, secondo il calendario fissato ogni anno dal comune del distretto. La maggior parte dei comuni di Lima applica anche gli arbitrios (contributi per i servizi municipali): tariffe annuali per la raccolta rifiuti, la manutenzione dei parchi e la sicurezza locale, riscossi insieme all'Impuesto Predial. L'importo varia per distretto: conviene verificarlo con il comune competente quando si calcola il costo annuo di mantenimento dell'immobile.

I redditi da locazione di un immobile a Lima sono classificati dalla SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administraci贸n Tributaria, l'Agenzia delle Entrate peruviana) come rentas de primera categor铆a (redditi di prima categoria). A partire dal 1掳 gennaio 2026, il reddito da affitto 猫 attribuito all'anno fiscale in cui viene riscosso. L'imposta pu貌 essere calcolata come il 5% del canone lordo incassato oppure come il 6,25% sul canone netto dopo la detrazione forfettaria del 20%: entrambi i metodi producono lo stesso risultato. Il pagamento va ; 猫 richiesta anche una dichiarazione annuale.

I proprietari non residenti che affittano un immobile a Lima possono rivolgersi a Proper Rentas, che pubblica una tariffa di gestione del 7% del canone mensile riscosso. Prima di firmare il contratto di gestione, conviene verificare se il servizio include anche il pagamento dell'imposta sui redditi da locazione alla SUNAT e l'emissione delle ricevute ufficiali (recibos por arrendamiento), spesso richieste dai datori di lavoro ai dipendenti in affitto. I proprietari di appartamenti in edifici condominiali sono soggetti alle regole interne della junta de propietarios (assemblea dei condomini) e devono contribuire alle spese comuni di gestione e manutenzione: le tariffe degli amministratori professionali, che sono la norma nei condomini residenziali di Lima, sono fissate dall'assemblea e non da una tariffa nazionale.

Vendere un immobile a Lima

Per聽le persone fisiche che non svolgono attivit脿 d'impresa, l'eventuale plusvalenza ottenuta dalla vendita di un immobile pu貌 essere tassata dalla SUNAT come reddito di seconda categoria. L'imposta si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, aggiornato con l'Indice di Correzione Monetaria pubblicato dal Ministero dell'Economia e delle Finanze. 脠 quindi importante conservare tutta la documentazione originale relativa all'acquisto, per dimostrare correttamente il costo sostenuto ed evitare di pagare pi霉 del necessario. Il illustra le condizioni di tassabilit脿 applicabili.

Chi vende un immobile senza essere fiscalmente residente in 笔别谤霉 deve prestare attenzione a una regola specifica. Se l'acquirente 猫 residente in 笔别谤霉, deve trattenere il 5% del prezzo di vendita e versarlo alla SUNAT tramite il , disponibile su SUNAT Operaciones en L铆nea. Prima della firma dell'atto notarile, il venditore non residente dovrebbe quindi verificare che l'acquirente conosca e applichi correttamente questo obbligo, per evitare ritardi nella conclusione della vendita

L'Alcabala 猫 invece a carico dell'acquirente. Tuttavia, il notaio e la SUNARP richiedono la ricevuta del pagamento al SAT di Lima prima di formalizzare il trasferimento. Anche il venditore deve quindi tenere conto dei tempi necessari per questa procedura quando fissa la data del rogito.