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El mercado inmobiliario en Costa Rica

El mercado inmobiliario en Costa Rica ha entrado en una fase de crecimiento estable y sostenible, dejando atr谩s la volatilidad del per铆odo pospandemia. Los precios de las propiedades han aumentado aproximadamente un 7% a nivel nacional, superando la inflaci贸n y generando ganancias reales para los propietarios. El precio medio de una vivienda independiente de dos o tres dormitorios ronda los 230 000 USD, lo que sigue siendo accesible en comparaci贸n con otros mercados de estilo de vida similares en el mundo.

El pa铆s funciona, en la pr谩ctica, como dos mercados diferenciados. El Valle Central, impulsado por la demanda profesional y la infraestructura, ha registrado incrementos de entre el 6% y el 10%. Las zonas costeras, por su parte, est谩n marcadas por el turismo y la demanda de compradores extranjeros. Esta dualidad ofrece oportunidades muy distintas seg煤n el perfil del comprador y sus objetivos.

Una de las tendencias m谩s marcadas es el auge del eco-lujo: proyectos que integran materiales sostenibles, sistemas de energ铆a renovable y dise帽os de bajo impacto ambiental, pensados especialmente para atraer a compradores extranjeros con conciencia medioambiental. Paralelamente, la construcci贸n de nuevas urbanizaciones ha retomado un ritmo intenso, con especial protagonismo de las comunidades de uso mixto que combinan espacios residenciales con zonas comerciales y espacios de coworking orientados a n贸madas digitales.

驴Pueden los extranjeros comprar propiedades en Costa Rica?

S铆, y sin restricciones significativas. La Constituci贸n costarricense reconoce a los extranjeros, tanto residentes como no residentes, los mismos derechos que a los ciudadanos locales para adquirir y poseer propiedades con t铆tulo registrado. No es necesario obtener la residencia, una autorizaci贸n gubernamental ni ning煤n permiso especial para comprar un inmueble con t铆tulo pleno.

El marco legal costarricense otorga a los compradores extranjeros la propiedad en r茅gimen de fee simple, lo que significa que tienes pleno control para vender, arrendar, desarrollar o transmitir el bien a tus herederos. Esto resulta especialmente relevante para los ciudadanos espa帽oles, que gozan exactamente de los mismos derechos que los compradores locales, con la 煤nica excepci贸n de las zonas mar铆timas en concesi贸n, que se rigen por normas espec铆ficas.

La compra puede realizarse directamente a nombre del comprador o a trav茅s de una sociedad costarricense, generalmente una Sociedad An贸nima (S.A.) o una Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.). Adem谩s, no es necesario estar f铆sicamente presente en Costa Rica para cerrar la operaci贸n: toda la transacci贸n puede completarse a distancia mediante un poder notarial debidamente notariado y apostillado.

Tipos de propiedades disponibles en Costa Rica

El mercado ofrece una variedad considerable de tipolog铆as, con caracter铆sticas y niveles de seguridad jur铆dica muy distintos entre s铆. Entender estas diferencias es fundamental antes de tomar cualquier decisi贸n.

• Propiedad con t铆tulo pleno: La forma de propiedad m谩s segura, que otorga derechos absolutos. Se aplica a la mayor铆a de propiedades del interior, condominios y viviendas independientes.
• Terrenos en zona mar铆tima (concesi贸n): Solo alrededor del 5% de los terrenos frente al mar tienen t铆tulo propio. El resto es terreno en concesi贸n arrendado al Estado, con importantes limitaciones para los extranjeros.
• Apartamentos y condominios de lujo: Muy populares en el Valle Central (Escaz煤, Santa Ana) y en las principales zonas costeras, con servicios premium como piscinas, seguridad 24 horas y espacios de coworking.
• Urbanizaciones cerradas (condominios horizontales): Casas independientes dentro de recintos privados. Muy demandadas entre los expatriados por la seguridad y el mantenimiento compartido.
• Proyectos sobre plano y obra nueva: El mercado registra un auge en la preventa de proyectos de construcci贸n, que pueden ofrecer a los compradores tempranos plusval铆as potenciales importantes en un horizonte de dos a帽os.
• Eco-villas y viviendas sostenibles: Propiedades aisladas de la red o construidas con dise帽os de bajo impacto, energ铆a solar y captaci贸n de agua de lluvia. Generan una demanda creciente en zonas rurales y costeras.

Mejores zonas para comprar propiedades en Costa Rica

Costa Rica no es un mercado uniforme. Cada regi贸n tiene su propio perfil de precios, infraestructura y perfil de comprador, por lo que conviene analizar bien las opciones antes de decidir.

La costa de Guanacaste (Tamarindo, Playa Flamingo, Nosara) es la regi贸n m谩s cara y demandada del pa铆s. Los condominios frente al mar pueden alcanzar los 3 800 USD por metro cuadrado. Es la zona preferida por compradores norteamericanos y europeos en busca de un estilo de vida costero premium.

El Valle Central (Escaz煤, Santa Ana, Heredia) es ideal para quienes buscan comodidades urbanas, colegios internacionales y acceso a una sanidad de primer nivel. Heredia ofrece los mayores rendimientos brutos de alquiler del pa铆s, con aproximadamente un 8,4%. Los condominios en Escaz煤 superan los 2 500 USD por metro cuadrado. Para los expatriados espa帽oles que buscan establecer v铆nculos empresariales, el Valle Central tambi茅n concentra la C谩mara Oficial 贰蝉辫补帽辞濒a de Comercio, lo que lo convierte en un entorno especialmente conveniente.

El Pac铆fico Central (Jac贸, Herradura, Playa Hermosa) combina el estilo de vida costero con la proximidad a la capital. Es muy popular para alquileres vacacionales de corta duraci贸n, con rendimientos anuales s贸lidos de entre el 6% y el 8%.

La Zona Sur (Pen铆nsula de Osa, Dominical) es un mercado emergente ideal para el eco-lujo, con entornos de selva espesa y precios de entrada m谩s bajos, aunque la infraestructura es menos desarrollada. La costa Caribe (Puerto Viejo de Talamanca) es una de las opciones costeras m谩s asequibles, con precios que rondan los 1 600 USD por metro cuadrado.

Restricciones para compradores extranjeros en Costa Rica

Aunque los extranjeros gozan de plena igualdad para las tierras con t铆tulo, la situaci贸n cambia radicalmente en las zonas costeras. La Zona Mar铆timo Terrestre, regulada por la Ley 6043, cubre los primeros 200 metros de tierra medidos desde la l铆nea de marea alta a lo largo de toda la costa.

Los primeros 50 metros constituyen zona p煤blica: est谩n totalmente protegidos y nadie, ni locales ni extranjeros, puede poseerlos. Los 150 metros restantes son terrenos de concesi贸n arrendados por el Estado. Un extranjero no puede ostentar una participaci贸n mayoritaria en una concesi贸n a menos que lleve al menos cinco a帽os como residente legal en Costa Rica.

Para adquirir legalmente una concesi贸n sin cumplir el requisito de residencia, el extranjero debe canalizarla a trav茅s de una sociedad costarricense en la que un ciudadano local posea al menos el 51% de las participaciones. Esta estructura es habitual, pero conlleva riesgos propios que conviene analizar con un abogado independiente.

Para los terrenos con t铆tulo pleno del interior del pa铆s, no existen restricciones de tama帽o, valor ni uso agr铆cola para los compradores no ciudadanos.

Proceso de compra de una propiedad en Costa Rica

El proceso de compra en Costa Rica sigue una secuencia bien definida. Entender cada etapa te ayudar谩 a evitar sorpresas y a proteger tu inversi贸n.

1. Oferta formal y opci贸n de compra: Una vez aceptada la oferta, se firma una Promesa de Compraventa que recoge el precio, el calendario y las condiciones de la operaci贸n.
2. Dep贸sito en garant铆a (escrow): Se transfiere un dep贸sito de entre el 5% y el 10% del precio de compra a una cuenta de escrow segregada y regulada por la SUGEF (Superintendencia General de Entidades Financieras).
3. Per铆odo de diligencia debida: Suele durar entre 30 y 60 d铆as. Tu abogado verificar谩 la limpieza del t铆tulo en el Registro Nacional, comprobar谩 cargas y grav谩menes, confirmar谩 el pago de impuestos municipales y revisar谩 el uso del suelo y los servicios.
4. Cierre (Escritura P煤blica): Un Notario P煤blico, que en Costa Rica es tambi茅n abogado, redacta la escritura de traspaso definitiva. Todas las partes firman el documento y los fondos se liberan desde el escrow.
5. Inscripci贸n registral: El Notario inscribe la escritura de traspaso en el Registro Nacional. En pocas semanas, el t铆tulo aparecer谩 oficialmente a nombre del comprador o de la sociedad.

Antes de aceptar ninguna transferencia internacional, las empresas de escrow realizan rigurosas verificaciones de Know Your Customer (KYC) y controles contra el blanqueo de capitales (AML). Es imprescindible tener preparada la documentaci贸n que acredite el origen de los fondos.

Documentaci贸n necesaria para comprar una propiedad en Costa Rica

La lista que figura a continuaci贸n recoge los documentos que habitualmente se exigen en una operaci贸n est谩ndar. Algunos pueden variar seg煤n las caracter铆sticas de la propiedad o la estructura de la compra:

• Pasaporte v谩lido (con al menos seis meses de vigencia).
• Justificante del origen de los fondos: extractos bancarios, declaraciones de renta o escrituras de venta del pa铆s de origen, para cumplir con la normativa KYC/AML del escrow.
• Informe registral y cadena de t铆tulo de la propiedad, verificados por el abogado del comprador a trav茅s del Registro Nacional.
• Plano catastrado (plano de agrimensura registrado).
• Certificado de uso de suelo聽para confirmar la zonificaci贸n y los permisos de construcci贸n.
• Certificaci贸n de pago de impuestos municipales, que acredite que el impuesto territorial est谩 al corriente.
• Carta de disponibilidad de agua, emitida por AyA, una ASADA o una concesi贸n de pozo registrada, obligatoria si se tiene intenci贸n de construir.
• Confirmaci贸n de disponibilidad el茅ctrica.
• Si la propiedad est谩 a nombre de una sociedad: certificaci贸n corporativa, registro de accionistas y autorizaci贸n notarial de la empresa para vender.

Todos los documentos emitidos en Espa帽a, como poderes notariales o certificados de matrimonio, deben estar debidamente apostillados mediante la Apostilla de La Haya para tener validez legal en Costa Rica.

Trabajar con profesionales inmobiliarios en Costa Rica

El sistema costarricense difiere significativamente del espa帽ol o del de otros paises de latinoamerica, por lo que conviene conocer bien el papel de cada profesional antes de iniciar la operaci贸n.

El Notario P煤blico es la figura central e imprescindible del proceso. En Costa Rica, el notario es siempre un abogado colegiado: es el 煤nico profesional habilitado para redactar, formalizar e inscribir la escritura p煤blica de compraventa en el Registro Nacional. Act煤a en representaci贸n del Estado para validar la transacci贸n, no en defensa de los intereses espec铆ficos del comprador.

Por eso, contratar un abogado independiente del comprador es altamente recomendable. Este profesional realiza la diligencia debida antes de que firmes la opci贸n de compra y vela exclusivamente por tus intereses, sin los condicionantes que puede tener el notario designado por el vendedor.

Las empresas de escrow reguladas por la SUGEF gestionan el dep贸sito y el pago final. Garantizan la seguridad de los fondos y gestionan todos los controles de cumplimiento normativo. Nunca se recomienda realizar pagos directos a la cuenta personal del vendedor.

En cuanto a los agentes inmobiliarios, hay que tener en cuenta que el sector no est谩 regulado por el gobierno con la misma rigurosidad que en Espa帽a. Es preferible trabajar con agentes afiliados a asociaciones reconocidas como CRGAR (Costa Rica Global Association of Realtors) o CCCBR. Por 煤ltimo, en compras de terrenos rurales o costeros, contratar a un 迟辞辫贸驳谤补蹿辞 es muy aconsejable para verificar que los l铆mites f铆sicos de la parcela coinciden con el plano catastrado registrado.

Precios y costes de compra en Costa Rica

Calcular el coste real de adquisici贸n implica sumar al precio de compra una serie de gastos adicionales que, en conjunto, pueden representar entre el 4% y el 7% del valor de la propiedad. Estos son los principales:

• Impuesto de traspaso: 1,5% del valor registrado. Tradicionalmente, se reparte entre comprador y vendedor.
• Timbres del Registro Nacional: aproximadamente el 0,8% del valor de la propiedad, que incluye los derechos de archivo, agrario, municipal y registral.
• Honorarios del notario y abogado: generalmente entre el 1% y el 2% del precio de compra, m谩s el 13% de IVA sobre los honorarios del servicio.
• Comisi贸n del agente inmobiliario: habitualmente entre el 5% y el 6%, a cargo del vendedor.

Una norma importante que entr贸 en vigor en octubre de 2025 afecta directamente a las operaciones con vendedores extranjeros no domiciliados: bajo la Resoluci贸n MH-DGT-RES-0051-2025, el comprador est谩 legalmente obligado a retener el 2,5% del precio total de compra como pago anticipado del impuesto sobre ganancias de capital del vendedor. Esta retenci贸n debe declararse y abonarse a trav茅s del sistema TRIBU-CR (Formulario 129) en un plazo de 15 d铆as desde la fecha de la transacci贸n. Si en el futuro vendas tu propiedad a otro comprador, el mismo mecanismo se aplicar谩 sobre tu operaci贸n si en ese momento no eres residente domiciliado en Costa Rica.

Financiaci贸n e hipotecas para expatriados en Costa Rica

Obtener una hipoteca local como extranjero no residente es t茅cnicamente posible, pero en la pr谩ctica resulta muy dif铆cil. Los bancos costarricenses suelen considerar a los no residentes como clientes de alto riesgo y exigen entradas que van desde el 20% hasta el 50% del precio de compra. Los tipos de inter茅s para extranjeros son significativamente m谩s altos que en Espa帽a o en Am茅rica Latina, y se sit煤an habitualmente entre el 7% y el 12% para los pr茅stamos denominados en d贸lares.

Por estas razones, la gran mayor铆a de las transacciones inmobiliarias protagonizadas por expatriados se realizan al contado, frecuentemente financiadas con la plusval铆a generada por propiedades en el pa铆s de origen. Una alternativa habitual en el mercado costarricense es la financiaci贸n por parte del vendedor: vendedores particulares o promotores pueden ofrecer financiaci贸n directa, generalmente con una entrada de entre el 30% y el 50%, plazos de amortizaci贸n de tres a cinco a帽os y tipos de inter茅s de entre el 6% y el 10%.

Riesgos y errores frecuentes al comprar en Costa Rica

Comprar una propiedad en Costa Rica sin la debida preparaci贸n puede tener consecuencias muy costosas. Estos son los riesgos m谩s comunes que debes conocer antes de avanzar:

• La trampa del "frente al mar": Confundir una propiedad frente al oc茅ano con una propiedad de t铆tulo pleno es uno de los errores m谩s frecuentes. La mayor铆a de los terrenos costeros son concesiones estatales, no propiedades tituladas. Algunos vendedores poco escrupulosos ocultan esta informaci贸n deliberadamente.
• Fraude y estafas: Las regiones costeras m谩s demandadas son tambi茅n las m谩s expuestas a fraudes registrales y delitos financieros dirigidos a compradores extranjeros. Utiliza siempre empresas de escrow reguladas y nunca transfieras dinero directamente a la cuenta del vendedor o de un agente no verificado.
• Falta de disponibilidad de agua: Un terreno no puede obtener permiso de construcci贸n sin una carta de disponibilidad de agua emitida por AyA o una ASADA. Comprar un terreno sin esta garant铆a puede dejarte con una parcela legalmente no edificable.
• Diligencia debida incompleta: Saltarse la revisi贸n por parte de un abogado independiente puede suponer heredar impuestos municipales impagados o grav谩menes ocultos. En Costa Rica, las deudas se vinculan a la propiedad, no al propietario anterior.
• Precaristas: La legislaci贸n costarricense protege intensamente a los ocupantes de hecho. Los terrenos rurales desatendidos son susceptibles de ser ocupados por precaristas que pueden adquirir derechos si no se impugna su presencia dentro de los plazos legales establecidos.

Residencia por inversi贸n inmobiliaria en Costa Rica

Comprar una propiedad en Costa Rica puede ser tambi茅n la v铆a para obtener la residencia legal en el pa铆s. El programa de Residencia por Inversi贸n (Inversionista) permite a los extranjeros solicitar una residencia temporal a cambio de invertir un m铆nimo de 150 000 USD en bienes inmuebles, siempre que la propiedad tenga ese valor registrado verificable y no est茅 hipotecada.

El permiso tiene una vigencia de dos a帽os, renovable mientras se mantenga la inversi贸n, y solo exige una presencia f铆sica en el pa铆s de un d铆a al a帽o. Puede incluir al c贸nyuge y a los dependientes en la misma solicitud. Tras tres a帽os, es posible solicitar la residencia permanente, y la ciudadan铆a costarricense puede solicitarse a los siete a帽os, plazo que se reduce a cinco a帽os para los ciudadanos espa帽oles, una ventaja significativa respecto a otras nacionalidades.

Los solicitantes que inicien el proceso antes de que concluya el plazo establecido por la Ley 9996 pueden beneficiarse de una reducci贸n del 20% en el impuesto de traspaso, exenciones en la importaci贸n de enseres dom茅sticos y la importaci贸n libre de impuestos de hasta dos veh铆culos. Se recomienda consultar con un abogado de inmigraci贸n el estado actual de este programa, ya que las condiciones y plazos est谩n sujetos a cambios.

Impuestos y costes recurrentes de una propiedad en Costa Rica

Una vez completada la compra, los costes anuales de mantenimiento de una propiedad en Costa Rica son notablemente bajos en comparaci贸n con Espa帽a o la mayor铆a de los pa铆ses de Am茅rica Latina.

El impuesto territorial anual聽es del 0,25% del valor registrado de la propiedad. Se abona a la municipalidad local con periodicidad anual, semestral o trimestral. El impuesto solidario o de lujo聽solo se aplica a viviendas con un valor de construcci贸n principal que supere los 145 millones de colones (aproximadamente 281 555 USD). Para las propiedades que superan este umbral, el tipo adicional oscila entre el 0,25% y el 0,55% anual seg煤n el tramo correspondiente.

En cuanto a las ganancias de capital, las propiedades adquiridas a partir de julio de 2019 tributan al 15% sobre la ganancia obtenida. Para las propiedades anteriores a esa fecha, existe la opci贸n de aplicar un tipo alternativo 煤nico del 2,25% sobre el precio total de venta. La vivienda habitual est谩 exenta.

Los no residentes que obtengan ingresos por alquiler en Costa Rica tributan al 15% sobre el 85% de los ingresos brutos de alquiler, lo que equivale a un tipo efectivo del 12,75%. Los propietarios tambi茅n est谩n obligados por ley a presentar una declaraci贸n de valor ante su municipalidad cada cinco a帽os para actualizar la base imponible del impuesto.

Despu茅s de la compra de una propiedad en Costa Rica

Cerrar la escritura es solo el inicio de una serie de gestiones administrativas que conviene completar sin demora para garantizar que la propiedad quede plenamente operativa y correctamente registrada a tu nombre.

El Notario P煤blico debe inscribir la escritura en el Registro Nacional. Es fundamental obtener el justificante de inscripci贸n una vez completado el tr谩mite. Paralelamente, debes actualizar la titularidad en los registros de la municipalidad local para que las liquidaciones del impuesto territorial se emitan a tu nombre.

La transferencia de los suministros de agua (AyA) y electricidad (ICE o CNFL) requiere la presentaci贸n de la escritura registrada. Si has comprado en un condominio o urbanizaci贸n cerrada, la incorporaci贸n inmediata a la comunidad de propietarios es necesaria para que las cuotas de mantenimiento se facturen correctamente y para conocer el reglamento interno.

Si la propiedad se adquiri贸 a trav茅s de una sociedad costarricense (S.A. o S.R.L.), el titular debe abonar el impuesto corporativo anual, mantener un representante legal activo y presentar la declaraci贸n anual del registro de transparencia de beneficiarios finales (RTBF). Los expatriados que no residan en Costa Rica a tiempo completo deber铆an valorar la contrataci贸n de una empresa local de gesti贸n de propiedades para gestionar los pagos de suministros, las cuotas de la comunidad y la seguridad del inmueble.

Preguntas frecuentes sobre la compra de propiedades en Costa Rica

驴Puedo comprar una propiedad en Costa Rica siendo turista?

S铆. Los extranjeros pueden comprar propiedades con t铆tulo pleno en Costa Rica con solo presentar un pasaporte v谩lido, incluso estando en el pa铆s con un visado de turista. No se requiere residencia ni autorizaci贸n gubernamental especial para ser propietario con plenos derechos de dominio. Esta es una de las caracter铆sticas m谩s destacadas del sistema inmobiliario costarricense para compradores extranjeros.

驴Puedo comprar una propiedad frente al mar en Costa Rica?

Solo alrededor del 5% de los terrenos costeros tiene t铆tulo pleno. La mayor铆a est谩n sujetos a la Ley de la Zona Mar铆timo Terrestre: los primeros 50 metros desde la marea alta son zona p煤blica y no pueden ser propiedad de nadie, y los 150 metros siguientes son concesiones estatales. Para controlar una concesi贸n, un extranjero necesita cinco a帽os de residencia legal o canalizar la operaci贸n a trav茅s de una sociedad costarricense con al menos un 51% de capital en manos de un ciudadano costarricense.

驴Est谩n disponibles las hipotecas para no residentes?

T茅cnicamente s铆, pero son dif铆ciles de obtener. Los bancos costarricenses exigen entradas de entre el 20% y el 50% y aplican tipos de inter茅s de entre el 7% y el 12% para pr茅stamos en d贸lares dirigidos a extranjeros. La mayor铆a de los compradores expatriados optan por el pago al contado o por la financiaci贸n directa del vendedor, evitando as铆 el sistema bancario local.

驴Qu茅 es la retenci贸n del 2,5% establecida en 2025?

Desde octubre de 2025, bajo la Resoluci贸n MH-DGT-RES-0051-2025, cuando el vendedor es un extranjero no domiciliado en Costa Rica, el comprador est谩 obligado por ley a retener el 2,5% del precio de compra y abonarlo a la autoridad tributaria mediante el sistema TRIBU-CR (Formulario 129) en un plazo de 15 d铆as desde la firma de la escritura. Este importe constituye un pago anticipado del impuesto sobre ganancias de capital del vendedor.

驴Comprar una propiedad da derecho a la residencia?

S铆. Bajo el programa de Residencia por Inversi贸n, adquirir un inmueble con un valor registrado m铆nimo de 150 000 USD permite al comprador y a sus dependientes solicitar un permiso de residencia temporal renovable de dos a帽os. Para los ciudadanos espa帽oles, este programa abre adem谩s la v铆a para solicitar la ciudadan铆a costarricense en un plazo reducido de cinco a帽os.

驴Es necesario estar en Costa Rica para cerrar la compra?

No. Puedes completar todo el proceso de compra a distancia otorgando un poder notarial espec铆fico, debidamente notariado y apostillado, a tu abogado local en Costa Rica para que firme las escrituras en tu nombre. Esta f贸rmula es habitual entre compradores extranjeros que no pueden desplazarse al pa铆s durante el proceso.

驴Por qu茅 es tan importante la carta de disponibilidad de agua?

La carta de disponibilidad de agua emitida por AyA o una ASADA local es un requisito legal estricto para obtener permisos de construcci贸n en Costa Rica. Comprar un terreno vac铆o sin asegurarse primero de contar con este documento es un riesgo considerable, ya que podr铆as encontrarte ante una parcela en la que legalmente no te permiten edificar.

驴Qui茅n paga los honorarios del agente inmobiliario?

En Costa Rica, los honorarios de los agentes inmobiliarios oscilan habitualmente entre el 5% y el 6% del precio de compra y son abonados 铆ntegramente por el vendedor, no por el comprador. Esto no significa que el agente defienda los intereses del comprador: trabaja para el vendedor, por lo que contar con tu propio abogado independiente sigue siendo esencial.