´ó¿§¸£ÀûÓ°Ôº

Bonjour,

En tant qu'ancien professionnel du conseil en investissement patrimonial, porté surtout sur l'immobilier, mais tout l'immobilier -incluant donc aussi commercial, à travers des véhicules tels des sociétés ou en private equity...j'avais appréhendé la question de manière assez poussé en 2016.

Il est possible d'acheter dans un condominium (programme résidentiel vertical ou non) du moment que celui-ci soit majoritairement détenu par des philippins.

Je reste très réservé quant à l'intérêt de faire quelque chose dans le neuf, compte-tenu de la flambée des prix qui devraient, comme partout, retomber, avant de repartir de bien plus bas, et de manière différenciée selon les pays.

L'économie des Philippines a du bon, parce que poussée par une forte population et aidée par sa diaspora extrêmement nombreuse et solidaire aux 4 coins de la planète. Cependant, tout comme il n'y a pas d'économie sans démographie, il n'y a pas d'économie sans économie politique.

Et, à cet endroit, on a le droit d'émettre des réserves. Grand pays par la population, mais étalé sur 7107 îles, et surtout, écartelé entre son appartenance de fait à l'Asean et son allégeance aux USA.

Pour ce qui est des montages "exotiques", sachez que, puisque la loi impose qu'une majorité de 60% d'une société soit aux mains de Philippins, il est théoriquement possible d'acheter une propriété entière normalement titrée. En revanche, et c'est pour ça que j'ai écrit exotique, il y a eu pas mal de précédants -mais bien moins qu'en Thailande ou au Cambodge. Outre le risque de mésententes ou d'escroqueries de la part des co-acquéreurs, il y a eu celui des négligences commises du côté de la vérification de la validité des titres.

Parfois, le véritable propriétaire s'est présenté un temps après la vente...et vous devinez sans doute dans quoi les investisseurs se sont retrouvés, généralement en perdant tout, d'un coup.

Autre variante. J'ai commencé à traiter le dossier d'une ile de 6 hectares pour un prix tout à fait raisonnable (le prix d'un petit pavillon de banlieue, mais alors petit ou très vilain, en France), avec une société à 60/40 déjà existante, une belle maison dessus...mais alors vous n'achetez que les 40% de la propriété et devez négocier avec la vraie propriétaire (fortunée à ce que j'avais pu comprendre, mais le risque est partout) la prorogation des conditions dans lesquelles le montage avait pu déjà tenir 20 ans.

Avouez qu'il y a un risque certain, mais aussi, si vous avez une envergure financière suffisante, une opportunité formidable (l'île était remarquablement placée très proche d'une autre bien plus importante, avec toutes facilités et écoles).

Je vais publier avec un ami des rapports sur l'investissement de niche dans le monde, mais nous n'avons pas encore abordé l'Asie du Sud-Est, bien que j'y vive en alternance depuis 8 ans. Je sais surtout toutes les affres qu'il faut éviter, ainsi que les fausses opportunités qui ne manquent pas de se présenter, avec des prix souvent bien plus élevés que dans un des pays les plus riches du monde...

Si vous voulez absolument investir, il y a évidemment, comme partout, des opportunités. mais il y a énormément d'écueils à éviter, et peu de gens sont armés (ce qui parfois est un avantage, car peu= peu de concurrence, donc moins de gens pour faire flamber les prix...en parlant de prix: méfiez-vous aussi du trop pas cher!!!

Voilà. J'espère avoir été explicite. Un très beau pays...mais qui doit déjà importer du riz, du pétrole, et tant d'autres choses. Heureusement, un pays qui regorgent de bonnes volontés aussi...et de gens sains.

En immobilier, aux Philippines comme ailleurs, le choix de l'emplacement est primordial. Rien ne sert d'acheter dans une magnifique résidence si c'est le désert autour. Il faut être près des zones commerciales, des transports, des écoles, universités, hôpitaux, pas loin d'un aéroport, si l'on veut être sur de la rentabilité locative et de la revente a bon prix.
Et comme partout, il faut commencer petit, faire un test avec un studio ou petit appartement a moins de 5 millions de pesos et voir ce que ca donne avant d'aller plus loin!
Les principaux obstacles a la bonne marche du business immobilier, sont les brookers/agents, a 80% non fiables et véreux...
L'ideal est bien sur de gérer soi même sur des locations a la journée ou courts séjours, bien plus rentable que la longue durée, mais il faut alors être soi même constamment sur place pour les check in/ out et contrôler minutieusement le travail de la personne qui fait le ménage...De ce fait, ca devient un boulot a temps complet, véritable esclavage...
Quant a investir dans le tourisme, resorts et autres, il faut en général investir de fortes sommes ( le foncier est très, très cher dans les beaux coins), répondre aux exigences draconiennes de l'administration locale ( d'autant plus draconiennes que vous n'aurez pas le bras assez long!) pour une rentabilité aléatoire en raison de la concurrence qui fait rage, de la fragilité de l'activite qui peut être réduite a néant du jour au lendemain: entre les éruptions volcaniques, les virus qui paniquent les voyageurs, le voisin qui peut bâtir une porcherie ou un gratte ciel derrière votre clôture...les risques de voir le business touristique s'effondrer sont nombreux...

Bonjour,

Les Philippines sont tres ouverte a l'argent donc les possibilites sont importantes. Apres pour ma part, je trouve que l'économie Philippines et sans ambition, elle regarded a court terme et non a longterme, je ne vois aucun intérêt a investor dans cette économie qui valorise le gagne petit et la mauvais qualite, le tout cache dans de l'ovrr communication. Une economie trompeuse qui  peu rapporteur a court terme mais pas a longterme.

Ca dépend de l'investissement et de la durée prévue de son amortissement...l'immobilier locatif dans les quartiers stratégiques de Manille et peut être d'autres grandes villes comme Cebu est très rentable, avec des niveaux variant de 6 a 10% selon le mode de gestion...
Si le bâtiment est bien géré et bien entretenu, la valeur de revente au bout de 10 ans permet une plus value inimaginable en Europe...
Par ailleurs les Philippines restent un pays assez ouvert aux etrangers, pour lesquels les conditions sont moins défavorables que d'autres pays de la région, voire même de toute la zone Asie Pacifique; pour mémoire, depuis 2019, même la Nouvelle Zelande n'autorise plus d'achats immobiliers pour les étrangers non résidents...Et tous les bénéfices locatifs y sont taxes de 21%...

1) il est facile d'acheter aux PH Me très difficile de revendre! même les condos... pourquoi? vous avez location vente (pas de dépôt) les banques prêtent 80% de la valu avec des intérêts très haut. Donc le profit de la revente est annule... il est moins cher d'acheter un condo neuf avant la construction (moins d’intérêt ou 10% de discount si cash!), la revente de votre condo de 10 ans bye bye.

2) pour les terrains et maisons: même chose tres dure a revendre. La majorité des terrain son en taxe déclaration, pas de tittle, les banques ZIP ne prête pas    bien comme moi je ne peu que vendre cash a des expatriés, les locaux non pas le cash!

3) L'arnaque, si vous n’êtes pas aux PH depuis longtemps, houlala!
-Pas de route d'entre (right away)
-Propriété vendu 2 ou plusieurs fois .
-Prix gonfle ou commitions très haute (même avec la famille ou amis hehe)
-N’oubliez pas tout est possible aux PH (it is more fun!) (wow PH)

Pour terminer, mes propriétés sont a vendre, très ,très sécure et très bonnes affaires ( position;Bas prix et 100% sécure) Nous voulons changer de place et rentrer en France pour un temps court.
Bonne journée!

Bonjour, je m appelle Alain ANDRE , je vous ai dejà adressé un message justement sur votre maison batayan.

yaelanandre a écrit:

Bonjour, je m appelle Alain ANDRE , je vous ai dejà adressé un message justement sur votre maison batayan.

A qui à quoi ( message privé répondant à une annonce?)si on prend votre historique ceci est votre premier message sur le forum.