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Le march茅 immobilier 脿 Santiago

Le march茅 r茅sidentiel de Santiago affiche une progression solide : les prix ont augment茅 d'environ 4 % en termes r茅els (mesur茅s en UF) sur un an, port茅s par l'am茅lioration progressive des conditions de cr茅dit et la baisse du taux directeur de la banque centrale chilienne. 脌 l'茅chelle nationale, les prix de l'immobilier r茅sidentiel ont progress茅 de 8,10 % sur un an (soit 3,54 % en termes corrig茅s de l'inflation) au troisi猫me trimestre.

Les appartements dominent largement l'offre r茅sidentielle, repr茅sentant environ 65 % des biens en vente, reflet d'une densification urbaine soutenue. Les rendements locatifs moyens 脿 Santiago s'茅tablissent 脿 4,91 % au premier trimestre, avec des zones centrales comme Santiago Centro atteignant entre 5,5 % et 6 % de rendement annuel. Ces chiffres font de Santiago un march茅 attractif pour les investisseurs, m锚me si les rendements varient sensiblement selon le quartier.

Bon 脿 savoir :

Les transactions immobili猫res au Chili sont syst茅matiquement libell茅es en UF, une unit茅 de compte ajust茅e quotidiennement en fonction de l'inflation. Cela signifie que le montant en pesos chiliens 茅volue chaque jour jusqu'脿 la signature d茅finitive.

Les 茅trangers peuvent-ils acheter un bien immobilier 脿 Santiago ?

Oui, les 茅trangers peuvent acheter et d茅tenir 100 % d'un bien immobilier en leur nom propre 脿 Santiago, sans obligation de s'associer 脿 un ressortissant chilien et sans visa sp茅cifique. La seule condition pr茅alable, valable pour tout acheteur r茅sidant ou non au Chili, est l'obtention d'un num茅ro d'identification fiscale chilien, le聽RUT听(Rol 脷nico Tributario), indispensable 脿 toute transaction formelle et 脿 l'enregistrement de l'acte de propri茅t茅.

Pour obtenir le RUT, il suffit de se rendre dans n'importe quelle agence du SII (Servicio de Impuestos Internos, l'administration fiscale chilienne) muni d'un passeport valide. Les non-r茅sidents doivent en outre d茅signer un repr茅sentant l茅gal domicili茅 au Chili pour g茅rer leurs obligations fiscales aupr猫s du SII. Il est tout 脿 fait possible d'acheter 脿 distance en accordant une procuration notari茅e 脿 ce repr茅sentant, qui signera les actes en votre nom.

La propri茅t茅 immobili猫re n'ouvre aucun droit 脿 la r茅sidence ou 脿 la nationalit茅 chilienne. Il convient 茅galement de noter que certaines zones frontali猫res officiellement classifi茅es sont soumises 脿 des restrictions pour les ressortissants des pays limitrophes, mais ces limitations ne concernent pas Santiago, qui reste enti猫rement ouvert aux acheteurs 茅trangers de toutes nationalit茅s. Pour en savoir plus sur les d茅marches de visa pour s'installer au Chili, consultez notre guide d茅di茅.

Les quartiers de Santiago

Santiago est une m茅tropole 茅tendue dont les communes pr茅sentent des profils tr猫s diff茅rents en termes de prix, d'ambiance et de services. Le choix du quartier conditionne autant le cadre de vie que la valeur patrimoniale du bien.

Providencia est le quartier le plus pris茅 des expatri茅s : services bilingues, restaurants internationaux, acc猫s direct au m茅tro et cadre urbain s没r. Les immeubles y sont g茅n茅ralement limit茅s 脿 sept 茅tages, ce qui maintient les charges de copropri茅t茅 l茅g猫rement plus 茅lev茅es qu'ailleurs.

Las Condes, surnomm茅e 芦 Sanhattan 禄 en raison de la concentration de si猫ges sociaux et d'ambassades, convient particuli猫rement aux cadres en mobilit茅 internationale et aux familles recherchant une proximit茅 avec les commerces haut de gamme et les grandes enseignes.

Vitacura est la commune la plus ais茅e et la plus r茅sidentielle de la capitale. Elle abrite le Parque Bicentenario, des boutiques de luxe et une atmosph猫re verdoyante. L'absence de station de m茅tro rend la voiture indispensable, mais ce quartier reste un choix de premier rang pour les familles souhaitant vivre dans un environnement calme et s茅curis茅 脿 Santiago.

Santiago Centro constitue le c艙ur historique et administratif de la ville. Les prix y sont plus accessibles et la demande locative est port茅e par les 茅tudiants et les jeunes actifs, bien que l'ambiance nocturne soit plus anim茅e.

脩耻帽辞补 s茅duit par son caract猫re de quartier en plein essor, avec une sc猫ne culturelle dynamique, de nombreux caf茅s et des prix encore inf茅rieurs 脿 ceux des communes de l'est.

Lo Barnechea et La Dehesa, 脿 l'extr锚me nord-est, offrent des r茅sidences s茅curis茅es et de grandes maisons individuelles dans un cadre quasi-suburbain, 脿 l'茅cart de l'agitation du centre.

Bon 脿 savoir :

Pour les acheteurs attir茅s par l'immobilier de caract猫re, la ville portuaire de Valpara铆so propose des biens historiques 脿 restaurer dans une atmosph猫re boh猫me, 脿 moins d'une heure et demie de Santiago. La ville baln茅aire de Vi帽a del Mar, adjacente, offre quant 脿 elle des appartements modernes en bord de mer, tr猫s recherch茅s pour la location saisonni猫re.

Les prix de l'immobilier 脿 Santiago

Le prix moyen au m猫tre carr茅 脿 Santiago se situe autour de 2 650 USD (soit environ 2 450 EUR). Toutefois, cette moyenne recouvre des r茅alit茅s tr猫s diff茅rentes selon les communes et les types de biens.

Pour les biens d'entr茅e de gamme, un studio ou un appartement d'une pi猫ce de 25 脿 35 m虏 dans des secteurs comme Estaci贸n Central ou Santiago Centro se n茅gocie entre 2 200 et 2 800 UF, soit environ 87 脿 111 millions de CLP (entre 96 000 USD et 122 000 USD, soit approximativement 88 500 EUR et 112 500 EUR).

Dans le segment interm茅diaire, un appartement deux pi猫ces 脿 Santiago Centro co没te environ 150 000 USD (soit environ 138 000 EUR), 脿 raison de 2 300 脿 2 500 USD le m虏 (soit 2 120 脿 2 310 EUR). Le m锚me bien 脿 Providencia se n茅gocie entre 250 000 et 350 000 USD (environ 230 500 脿聽322 800 EUR), pour un prix au m猫tre carr茅 compris entre 3 500 et 4 000 USD (3 225 脿 3 690 EUR).

Dans le segment haut de gamme, les appartements de Vitacura se situent entre 15 000 et 35 000 UF, soit entre 596 millions et 1,4 milliard de CLP (entre 655 000 USD et 1,5 million USD, soit entre 604 000 EUR et 1 380 000 EUR environ), avec des prix au m猫tre carr茅 pouvant atteindre 105 脿 130 UF.

Le fait que les prix soient exprim茅s en UF a une cons茅quence concr猫te pour les acheteurs qui convertissent leurs euros au moment de la transaction : la valeur en pesos chiliens 茅volue quotidiennement avec l'inflation, et le taux de change EUR/CLP introduit une variable suppl茅mentaire. Il est donc conseill茅 de se rapprocher d'un pour planifier la conversion le plus pr猫s possible de la date de signature.

Les types de biens 脿 Santiago

Les appartements en copropri茅t茅 (departamentos) repr茅sentent environ 65 % du parc r茅sidentiel de Santiago. La forte densification urbaine explique cette pr茅dominance, et la grande majorit茅 des nouvelles constructions prend cette forme, notamment dans les communes de Providencia, Las Condes et Santiago Centro.

尝别蝉听maisons individuelles聽et les villas se concentrent principalement dans les communes p茅riph茅riques de Lo Barnechea et de La Dehesa, o霉 les terrains sont plus vastes et les espaces verts plus pr茅sents.

Les biens neufs, qu'ils soient achet茅s sur plan (en blanco ou en verde) ou livr茅s r茅cemment, affichent en g茅n茅ral une prime d'environ 12 % par rapport aux biens de revente. Cette diff茅rence s'explique notamment par l'application d'une TVA (IVA) de 19 % sur les ventes de logements neufs directement aupr猫s d'un promoteur, une charge absente lors de l'achat d'un bien de seconde main entre particuliers.

Le processus d'achat 脿 Santiago

L'acquisition d'un bien immobilier 脿 Santiago suit un processus formalis茅 en plusieurs 茅tapes, dont le respect est essentiel pour s茅curiser la transaction. La dur茅e totale est g茅n茅ralement comprise entre 30 et 60 jours.

1. Obtenir le RUT aupr猫s du SII. Ce num茅ro d'identification fiscale est indispensable 脿 toute transaction et 脿 l'enregistrement de l'acte. Il s'obtient en se pr茅sentant aupr猫s d'une agence du SII avec un passeport valide ; les non-r茅sidents doivent en outre d茅signer un repr茅sentant l茅gal domicili茅 au Chili.
2. R茅aliser l'茅tude de titres听(Estudio de T铆tulos) aupr猫s d'un avocat sp茅cialis茅 en droit immobilier.聽Cette 茅tape permet de v茅rifier l'historique juridique du bien, l'absence d'hypoth猫ques, de saisies ou de dettes de copropri茅t茅, ainsi que la conformit茅 脿 la r茅glementation urbanistique.
3. Signer le compromis de vente (Promesa de Compraventa) devant notaire et verser un d茅p么t de garantie, g茅n茅ralement fix茅 脿 10 % de la valeur du bien.
4. Signer l'acte authentique de vente (Escritura P煤blica) devant notaire. Attention : la signature chez le notaire ne suffit pas 脿 transf茅rer la propri茅t茅.
5. Inscrire l'acte au registre foncier (Conservador de Bienes Ra铆ces). C'est cette inscription qui op猫re le transfert effectif de propri茅t茅. Tant qu'elle n'est pas effectu茅e, l'acheteur n'est pas juridiquement propri茅taire du bien.

Il est fortement recommand茅 de faire appel 脿 un avocat ind茅pendant sp茅cialis茅 en droit immobilier pour vous accompagner 脿 chaque 茅tape, notamment lors de l'茅tude des titres et de la v茅rification des charges. Ne pas confier cette mission exclusivement 脿 l'avocat du vendeur ni 脿 l'agent immobilier.

Les frais d'achat 脿 Santiago

Les frais de transaction repr茅sentent entre 1,5 % et 5 % du prix d'achat pour une transaction comptant, et jusqu'脿 6 % en cas de financement par emprunt.

• Honoraires d'agence immobili猫re : entre 2 % et 4 % du prix de vente, major茅s d'une TVA (IVA) de 19 % sur la commission. La pratique standard est de 2 % 脿 la charge de l'acheteur et de 2 % 脿 la charge du vendeur.
• Frais de notaire et d'enregistrement au Conservador :聽entre 1 % et 2 % au total (soit entre 0,2 % et 0,8 % pour l'enregistrement et entre 0,1 % et 0,2 % pour les actes notariaux).
• Honoraires juridiques et diligences : entre 0,2 % et 0,6 % de la valeur du bien.
• Taxe sur les actes hypoth茅caires : si vous financez l'achat par un emprunt, une taxe de timbre (impuesto de timbres y estampillas) plafonn茅e 脿 0,4 % 脿 0,8 % du montant emprunt茅 s'applique.

Pour donner un ordre de grandeur concret : sur un bien d'une valeur de 450 millions de CLP (environ 415 000 EUR), les frais de closing s'茅l猫vent 脿 13,5 脿 18 millions de CLP (soit 12 450 脿 16 600 EUR), auxquels s'ajoutent 1,8 脿 3,6 millions de CLP (soit 1 660 脿 3 320 EUR) de taxe de timbre en cas de financement hypoth茅caire.

Financement et pr锚ts immobiliers 脿 Santiago

Les 茅trangers peuvent, en principe, obtenir un pr锚t immobilier aupr猫s d'une banque chilienne, mais les conditions sont plus strictes que pour les r茅sidents. Les 茅tablissements bancaires exigent g茅n茅ralement une r茅sidence permanente (Residencia Definitiva), un RUT actif et des revenus v茅rifiables au Chili.

L'apport personnel requis pour un acheteur 茅tranger est plus 茅lev茅 que pour un ressortissant chilien : il se situe entre 30 % et 40 % de la valeur du bien, ce qui correspond 脿 un ratio pr锚t/valeur compris entre 60 % et 70 %. Les taux d'int茅r锚t pratiqu茅s en ce moment oscillent entre 4 % et 5,6 % par an, avec une majoration de 0,25 % 脿 0,75 % souvent appliqu茅e aux profils 茅trangers consid茅r茅s comme plus risqu茅s.

Les pr锚ts immobiliers chiliens sont g茅n茅ralement 脿 taux fixe, mais libell茅s en UF. Cela signifie que le taux reste stable, tandis que le capital restant d没 et les mensualit茅s en pesos s'ajustent quotidiennement 脿 l'inflation. Ce m茅canisme prot猫ge la banque contre l'茅rosion mon茅taire, mais implique que vos remboursements en pesos augmentent en p茅riode d'inflation.

Parmi les 茅tablissements proposant des conditions 补诲补辫迟茅es aux acheteurs 茅trangers figurent le Banco Santander Chile, le Banco BCI et le Scotiabank Chile, m锚me si les conditions peuvent 茅voluer et doivent 锚tre v茅rifi茅es directement aupr猫s de chaque banque. Pour faciliter vos d茅marches, pensez 茅galement 脿 ouvrir un compte bancaire au Chili avant de finaliser votre financement.

Aspects juridiques 脿 conna卯tre 脿 Santiago

Un point de vigilance particulier concerne l'achat d'un bien grev茅 d'une hypoth猫que existante, situation fr茅quente au Chili. La transaction requiert alors une proc茅dure sp茅cifique appel茅e alzamiento de hipoteca : la dette du vendeur doit 锚tre sold茅e simultan茅ment au transfert de titre, ce qui suppose une coordination pr茅cise entre la banque du vendeur, le notaire et le Conservador.

Le m茅canisme du Vale Vista est au c艙ur de cette op茅ration : il s'agit d'un ch猫que de banque bloqu茅, utilis茅 comme garantie de paiement pendant la p茅riode de transfert. Les fonds de l'acheteur sont ainsi s茅curis茅s pendant que la banque du vendeur lib猫re l'hypoth猫que et que le Conservador proc猫de 脿 l'inscription du nouveau titre. Ce dispositif prot猫ge l'acheteur contre tout risque de d茅faillance de la partie adverse au cours du processus.

L'Estudio de T铆tulos r茅alis茅 par votre avocat doit couvrir au minimum : la v茅rification du titre de propri茅t茅 du vendeur, l'absence d'hypoth猫ques, de privil猫ges ou de saisies, la conformit茅 aux r猫gles d'urbanisme et l'absence d'arri茅r茅s de charges de copropri茅t茅. Ne faites jamais l'茅conomie de cette 茅tape, m锚me si le bien para卯t simple ou si le vendeur est de bonne foi.

脢tre propri茅taire 脿 Santiago

Une fois propri茅taire, vous 锚tes redevable de la taxe fonci猫re annuelle (Contribuciones), dont le taux varie entre 0,5 % et 1 % de la valeur fiscale du bien. Cette valeur fiscale est g茅n茅ralement inf茅rieure 脿 la valeur de march茅, ce qui limite la charge fiscale effective.

Si vous louez votre bien, votre situation fiscale d茅pend de votre statut de r茅sidence. Un r茅sident fiscal chilien int猫gre les revenus locatifs 脿 sa d茅claration annuelle, soumise au bar猫me progressif, et peut d茅duire les frais d'entretien, les charges de gestion et les int茅r锚ts d'emprunt. En revanche, un non-r茅sident est soumis 脿 un imp么t additionnel forfaitaire de 35 % sur le montant brut des loyers per莽us, sans possibilit茅 de d茅duction.

Les locations meubl茅es (amoblados) constituent un cas 脿 part : elles sont assujetties 脿 la TVA (IVA) de 19 %, ce qui implique une inscription au SII, l'茅mission de factures 茅lectroniques et une d茅claration mensuelle de TVA. Ce r茅gime s'applique quel que soit le statut de r茅sidence du propri茅taire. Pour mieux comprendre l'ensemble de vos obligations, consultez notre guide sur les imp么ts au Chili pour les expatri茅s.

Vendre un bien immobilier 脿 Santiago

Les frais de vente repr茅sentent g茅n茅ralement entre 3 % et 6 % du prix de cession, selon la commission d'agence n茅goci茅e et les 茅ventuelles plus-values imposables.

La plus-value immobili猫re est imposable sur les biens acquis apr猫s 2004. Les r茅sidents fiscaux chiliens b茅n茅ficient d'une exon茅ration viag猫re de 8 000 UF (environ 280 000 USD, soit environ 258 000 EUR). Au-del脿, la plus-value est tax茅e 脿 10 %. Les non-r茅sidents ne b茅n茅ficient pas de cette exon茅ration et sont tax茅s 脿 un taux forfaitaire de 35 % sur l'int茅gralit茅 de la plus-value r茅alis茅e.

Un autre point de vigilance pour les vendeurs 茅trangers : la revente d'un bien dans les 12 mois suivant son acquisition (ou dans les 12 mois suivant la livraison pour un bien achet茅 sur plan) est qualifi茅e de 芦 vente habituelle 禄, ce qui la soumet 脿 une TVA suppl茅mentaire de 19 %. Planifier la date de mise en vente en tenant compte de ce d茅lai peut donc avoir un impact fiscal significatif.

Si vous r茅sidez au Chili et envisagez de partir, la date de perte de votre r茅sidence fiscale est d茅terminante : une vente r茅alis茅e pendant votre p茅riode de r茅sidence fiscale au Chili vous permet de b茅n茅ficier de l'abattement de 8 000 UF, tandis qu'une vente apr猫s votre d茅part vous expose 脿 la taxation 脿 35 % d猫s le premier euro de plus-value.

Foire aux questions

L'achat d'un bien immobilier 脿 Santiago ouvre-t-il droit 脿 la r茅sidence ?

Non. Le Chili ne propose pas de programme de r茅sidence par l'investissement immobilier. La propri茅t茅 d'un bien ne conf猫re aucun droit de s茅jour particulier ni aucun avantage dans le cadre d'une demande de r茅sidence. Les d茅marches d'immigration demeurent enti猫rement ind茅pendantes de l'acquisition immobili猫re.

Qu'est-ce que l'UF et en quoi cela change-t-il mon achat ?

L'Unidad de Fomento (UF) est une unit茅 de compte index茅e sur l'inflation, publi茅e quotidiennement par la Banque centrale du Chili. La quasi-totalit茅 des biens immobiliers 脿 Santiago sont affich茅s en UF, ce qui signifie que le montant correspondant en pesos chiliens 茅volue chaque jour jusqu'脿 la signature d茅finitive. Pour un acheteur qui convertit des euros, cela introduit une double variable : l'inflation chilienne et le taux de change EUR/CLP.

La signature chez le notaire me rend-elle propri茅taire du bien ?

Non. La signature de l'acte authentique (Escritura P煤blica) devant notaire est une 茅tape n茅cessaire mais insuffisante. Le transfert de propri茅t茅 n'est effectif qu'apr猫s l'inscription de l'acte au registre foncier local (Conservador de Bienes Ra铆ces). Sans cette inscription, l'acheteur n'a pas de titre opposable aux tiers.

Comment acheter un bien 脿 Santiago si je vis 脿 l'茅tranger ?

Les non-r茅sidents peuvent tout 脿 fait acheter 脿 distance, 脿 condition d'avoir pr茅alablement obtenu un RUT aupr猫s du SII et d'avoir d茅sign茅 un repr茅sentant l茅gal domicili茅 au Chili. Ce repr茅sentant est habilit茅 脿 signer les actes en votre nom via une procuration notari茅e et 脿 g茅rer vos obligations fiscales aupr猫s de l'administration chilienne.

Puis-je obtenir un pr锚t immobilier en tant qu'茅tranger non-r茅sident ?

C'est possible mais difficile sans r茅sidence permanente. Les banques chiliennes exigent g茅n茅ralement un apport de 30 % 脿 40 %, des revenus v茅rifiables au Chili et un historique de cr茅dit local. Les taux propos茅s aux 茅trangers sont habituellement major茅s de 0,25 % 脿 0,75 % par rapport aux taux accord茅s aux r茅sidents.

Qu'est-ce que le Vale Vista et pourquoi est-il utilis茅 ?

Le Vale Vista est un ch猫que de banque s茅curis茅 utilis茅 comme instrument de garantie lors du transfert de propri茅t茅 au Chili. Il permet de bloquer les fonds de l'acheteur pendant que la banque du vendeur proc猫de 脿 la mainlev茅e de l'hypoth猫que existante et que le Conservador inscrit le nouveau titre. Ce m茅canisme prot猫ge les deux parties contre tout risque de d茅faillance pendant la p茅riode de traitement administratif.

Qui paie les honoraires de l'agent immobilier ?

La pratique standard au Chili est une commission totale de 4 %, partag茅e 茅quitablement : 2 % 脿 la charge de l'acheteur et 2 % 脿 la charge du vendeur. Une TVA (IVA) de 19 % s'applique au montant de la commission, ce qui repr茅sente un co没t suppl茅mentaire 脿 int茅grer 脿 votre budget.

Suis-je imposable sur mes revenus locatifs si je ne r茅side pas au Chili ?

Oui. Les propri茅taires non-r茅sidents sont soumis 脿 un imp么t additionnel forfaitaire de 35 % sur le montant brut des loyers per莽us, sans possibilit茅 de d茅duire les charges. Ce taux s'applique d猫s le premier peso de revenu locatif et doit 锚tre pris en compte dans le calcul de la rentabilit茅 nette du bien.