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1. Acheter un terrain interm茅diaire d'une soci茅t茅 constitu茅e localement

Les 茅trangers occupent souvent des terres au Cambodge 脿 travers une soci茅t茅. Cette structure offre le moins de risques pour l'investisseur 茅tranger, qui peut 锚tre une personne physique ou une personne morale. Plus d'un lopin de terre peut avoir lieu. Mais la mise en place d'une soci茅t茅 fonci猫re est cher, et il ya un co没t d'entretien 茅lev茅, et les imp么ts sur les revenus locatifs sont assez 茅lev茅s (voir ci-dessus).

La l茅gislation applicable est la loi sur l'investissement du Royaume du Cambodge (chapitre VI, article 16), qui stipule que la propri茅t茅 des terres peut 锚tre investi dans des 芦entit茅s juridiques dans lesquelles plus de 51% du capital social sont d茅tenues directement par des catastrophes naturelles personnes physiques ou morales d茅tenant la citoyennet茅 cambodgienne 禄. Par ailleurs, 芦l'utilisation des terres est autoris茅e pour les investisseurs, y compris les baux 脿 long terme allant jusqu'脿 une p茅riode de 70 ans, renouvelable sur demande禄.

Il ya 3 niveaux de s茅curit茅 dans la structure de l'entreprise possession des terres:
◦ Diff茅rentes cat茅gories d'actions. La holding terre doit 锚tre de 51% d茅tenue cambodgienne, mais il est g茅n茅ralement structur茅 avec 2 cat茅gories d'actions ayant des droits diff茅rents, une classe tenue par des investisseurs 茅trangers, l'un par des investisseurs locaux. Par exemple, les entit茅s du Cambodge ou des personnes pourraient avoir moins de droits et de transf茅rer des actions de nommer des administrateurs et d茅cisions de l'entreprise pourrait exiger une majorit茅 2/3rds.
◦ document de contr么le minoritaires. Une s茅rie d'accords priv茅s sont g茅n茅ralement 茅labor茅s par laquelle les actionnaires cambodgiens accorder les droits sp茅ciaux 茅trangers - par exemple, une majorit茅 permanente sur le plateau, ou diff茅rents pouvoirs de procuration, ou formulaires vierges de transfert actionnaires.
S茅curisation fonci猫re ◦. La soci茅t茅 fonci猫re enregistre souvent une hypoth猫que sur le terrain, ce qui signifie que la terre ne peut 锚tre transf茅r茅e sans le consentement de l'茅tranger.


Le r茅sultat n'est pas a l'茅preuve des balles 脿 100% - le risque principal est toujours le partenaire cambodgien. Parce que les tribunaux cambodgiens sont corrompus et les d茅cisions sont normalement achet茅s, l'acheteur doit 茅galement entreprendre m茅thodiquement diligence raisonnable sur le partenaire local pour r茅duire la probabilit茅 d'un probl猫me survenu 脿 l'avenir qui atteindra les tribunaux.

芦En 10 ans, nous n'avons eu que 2 probl猫mes禄, explique Martin Desautels, directeur g茅n茅ral de DFDL M茅kong de Phnom Penh. "Mais si vous avez un probl猫me et vous devez aller au tribunal, le tri choses peuvent co没ter beaucoup."

Ce qui suit sont les conditions pour la formation d'une soci茅t茅: ◦ D茅p么t du capital initial requis (minimum de CR2 millions ou US $ 474.21) dans une banque autoris茅e. La banque 茅mettra alors un certificat de d茅p么t.
◦ V茅rifiez l'unicit茅 de la d茅nomination sociale au minist猫re du Commerce. Ce processus co没te environ 10 $ US et prend cinq jours.
◦ Procurez-vous un formulaire d'inscription d'entreprise (CIB 01R) de l'Office d'investissement du Cambodge. Cela peut 茅galement 锚tre t茅l茅charg茅 脿 partir du site Web de la CIB - , et co没te 5 $ US-10 $ US.
◦ Les entreprises sont tenues d'avoir des joints de l'entreprise. Ceux-ci sont g茅n茅ralement prises par le minist猫re du Commerce, mais la soci茅t茅 peut choisir de le faire ailleurs. Le joint co没te environ 15 US $.
◦ Un r茅sum茅 des documents d'organisation d'entreprise, tels que les r猫glements, m茅morandum et des statuts, doit 锚tre publi茅 dans un journal reconnue d'utilit茅 publique. Cela devrait contenir les 茅l茅ments suivants:
Nom de la soci茅t茅
Forme de la soci茅t茅
R茅sum茅 des objectifs de l'entreprise
Adresse du bureau
Terme de l'entreprise
Total du capital en num茅raire
Pr茅nom et nom, la profession, la nationalit茅, l'adresse d'un administrateur et / ou de l'auditeur
Le lieu o霉 la soci茅t茅 doit 锚tre enregistr茅e

Publication co没tera environ 42 $ US et aura sept jours pour 锚tre lib茅r茅. Au moins deux copies de l'approbation des documents de presse et de l'application doit 锚tre fix茅 pour la demande d'inscription.
◦ L'inscription au registre du commerce est requise dans le mois d'茅tablissement et / ou 30 jours avant le d茅but des op茅rations commerciales. Les documents suivants doivent 锚tre soumis au registre du minist猫re du Commerce:
◦ Des copies du formulaire de demande d'inscription
◦ protocole et les statuts (2 exemplaires)
D茅claration de conformit茅 ◦ (2 exemplaires
Demande ◦ pour publication dans le journal habilit茅 (2 exemplaires)
◦ Des copies des cartes d'identit茅 ou des passeports des administrateurs et des actionnaires (2 exemplaires)
◦ Photos d'administration et des actionnaires (2 exemplaires)
D茅claration ◦ de non-culpabilit茅 d'administration (2 exemplaires)
◦ d茅cision d'apport des titres (2 exemplaires)

◦ Les documents d'enregistrement doivent 锚tre estampill茅s et approuv茅s par le minist猫re de Phnom Penh imp么t. Ceci peut 锚tre accompli en une seule journ茅e. Les frais sont de 26 $ US.
◦ enregistrement fiscal est n茅cessaire 脿 l'administration fiscale r茅gime r茅el.
◦ Le minist猫re du Travail doit 锚tre inform茅 de la mise en service et recruter ou licencier les employ茅s.


2. Prendre le contr么le de la terre par un contrat de location.

Baux 脿 long terme sont une autre fa莽on commune pour les 茅trangers de contr么ler des terres au Cambodge. Par exemple, le super-luxe Phnom Penh Raffles Le Royal H么tel se d茅roule sur un bail 脿 long terme. Un bail 脿 long terme donne le bailleur tous les droits n茅cessaires pour mettre au point la terre - par exemple, il peut obtenir l'autorisation de la construction en son nom propre.

Il s'agit d'une structure tr猫s simple, mais il est moins s没r que la structure de l'entreprise.

Il n'ya pas de dur茅e maximale pour laquelle la terre peut 锚tre lou茅e aupr猫s d'un propri茅taire priv茅 - la p茅riode est ind茅termin茅e dans la loi fonci猫re. Loue souvent les 50 ans, 70 ans ou 99 ans. Baux de plus de 15 ans doivent 锚tre enregistr茅s aupr猫s de l'Office des terres. Sur les terres publiques, il est de 40 ans maximum, avec possibilit茅 de prolongation.

Une v茅rification des ant茅c茅dents sur le propri茅taire est essentielle, comme dans le cas de la structure de la soci茅t茅 fonci猫re. Location d'un propri茅taire avide, politiquement bien connect茅 peut 锚tre d茅sastreux.

Garanties g茅n茅ralement int茅gr茅es dans le contrat de location comprennent:
Le r猫glement des diff茅rends ◦ est souvent plac茅 par contrat en dehors du Cambodge, par exemple, 脿 Singapour. Ceci est moins efficace qu'on ne le croit, comme de nombreux conflits fonciers ne comportent pas de diff茅rends portant sur le contrat lui-m锚me, mais sur d'autres questions. En outre, les tribunaux cambodgiens refusent souvent de reconna卯tre un arbitrage 茅tranger, ou de revoir des questions d茅j脿 tranch茅es par la Cour d'arbitrage.
◦ Une clause est souvent ins茅r茅e obligeant le propri茅taire 脿 obtenir la permission du locataire pour vendre. Ou d'emp锚cher le propri茅taire de vendre, 脿 moins que le nouveau propri茅taire reconna卯t le bail.
◦ En outre, un 芦avis de bloc vente禄 peut 锚tre enregistr茅 aupr猫s de l'Office des terres, demandant au bureau de ne pas vendre le terrain sans la permission des propri茅taires de location.


Il existe actuellement deux probl猫mes avec la structure bail.


Probl猫me 1 - propri茅t茅 des b芒timents 脿 l'expiration du bail

Il n'est pas r茅gl茅e, qui est propri茅taire des b芒timents apr猫s le bail est termin茅. Les 2猫me et 3猫me 茅tages de b芒timents appartiennent clairement au locataire, qui peut enregistrer le titre. Parce que le propri茅taire du 1er 茅tage est 茅galement propri茅taire de la terre, selon la loi fonci猫re, une fois le bail termin茅, le propri茅taire de l'immeuble est le propri茅taire. Mais, selon la loi sur l'investissement (couvrant les entreprises qui s'inscrivent 脿 des incitations fiscales) les immeubles sont la propri茅t茅 du bailleur.

La question pourrait 锚tre r茅gl茅e par des changements dans la loi fonci猫re r茅vis茅e et ailleurs: 芦Les autorit茅s cambodgiennes seraient envisagez de mettre en place un registre distinct pour registed la propri茅t茅 des b芒timents. Ce serait un 茅norme pas en avant 禄, explique Matthew Rendall de Sciaroni & Associates. Un tel registre serait donner effet aux dispositions de la loi sur l'investissement.

Probl猫me 2 - loue pas enregistrable au registre foncier

Jusqu'脿 pr茅sent, les baux sont enregistrables sur titres de propri茅t茅 au registre foncier. 芦J'ai entendu dire que maintenant qu'ils sont l'enregistrement," dit Rendall. "Si cela est vrai, il est un autre d茅veloppement significatif, ce qui am茅liorerait grandement la s茅curit茅, le locataire a."

3. Acheter un terrain en acqu茅rant la nationalit茅 cambodgienne.

Prendre la citoyennet茅 cambodgienne est une fa莽on d'obtenir le droit d'acheter des terres, dont le gouvernement est encourageante. Les demandes de citoyennet茅 sera envisag茅e que si un investissement important est faire au Cambodge. Il est important de veiller 脿 ce que le minist猫re de l'Int茅rieur, le Conseil des Ministres et le Pr茅sident, tous d'accord pour l'octroi de la citoyennet茅.

4. Acheter un terrain 脿 travers une structure pr锚te-nom

Souvent utilis茅 par les investisseurs car il est simple et pas cher, la structure candidate ignorer l'interdiction constitutionnelle de la propri茅t茅 directe de biens par des 茅trangers, et est ill茅gal et fortement d茅conseill茅 par tous les avocats des terres.

Voici comment fonctionne la structure. L'investisseur signe un contrat de confiance avec le titulaire de la terre: 芦Je tiens cette terre pour vous." La terre est alors hypoth茅qu茅, et lou茅 脿 l'茅tranger.

La cons茅quence de l'adoption de cette structure pourrait 锚tre expropriation par l'Etat, ou la vente forc茅e des terres.



Les titres fonciers (ce qu'on appelle ici "hard title ou Soft title"

Entre 1975 et 1979 (PolPot regime), il n'y avait pas de propri茅t茅 priv茅e des terres au Cambodge. Presque tous les juges ont 茅t茅 tu茅s au cours de cette p茅riode, et tous les dossiers d茅truits. En 1989, une loi fonci猫re a 茅t茅 d茅livr茅. En 2001, une nouvelle loi fonci猫re a 茅t茅 d茅livr茅. Une nouvelle r茅vision est en pr茅paration.

Il ya deux sortes de titres fonciers, en termes de documentation:

'Title Soft' (droit de possession), qui est bas茅 sur le droit de possession et est d茅livr茅 par les autorit茅s locales chef de village.
'Title dur 禄, qui est enregistr茅 aupr猫s de l'Office des terres et des revendications de propri茅t茅 l'emporte sur la base de droit de possession.

Bien titre "soft" est un peu plus faible, elle s'applique 脿 presque toutes les terres au Cambodge. 芦Mon exp茅rience est que l'enregistrement au niveau local est tout aussi s没r que l'enregistrement au niveau national禄, a d茅clar茅 Matthew Rendall Sciaroni. "Il n'y a pas que le risque de beaucoup, et vous n'avez d'茅viter les frais d'inscription."

Toutefois, les baux et les hypoth猫ques ne peut pas 锚tre enregistr茅 sur un titre possessoire droit.

Droits de possession sur des terrains priv茅s peuvent 锚tre convertis en titres dur, mais cela implique de payer une indemnit茅 de transfert de 4% et prend du temps. La plupart des propri茅taires pr茅f猫rent attendre que la conversion soit effectu茅e par la Banque mondiale titrage r茅gime, qui ne comportera pas les frais de transfert de 4%.

Questions frontali猫res

L'un des probl猫mes les plus communs de propri茅t茅 fonci猫re est diff茅rends frontaliers. Il est important d'enregistrer les limites, sinon le propri茅taire 茅tranger est susceptible d'锚tre impliqu茅 dans des con-gagnables litiges. De m锚me, le propri茅taire 茅tranger doit se pr茅munir contre les squatters, par exemple en 茅rigeant une barri猫re et gardiens emploient.

Qu'est-ce une recherche de titre peut r茅v茅ler

Il est important d'effectuer une recherche de titre. Il est important de savoir de qui il s'agit, de sorte que l'acheteur ne paie pas la mauvaise personne. La recherche de titre mettra aussi en 茅vidence les pr锚ts hypoth茅caires et autres charges enregistr茅s.

Gardez 脿 l'esprit qu'il peut y avoir d'autres obstacles au transfert qui ne sont pas visibles dans la recherche de titre, par exemple, une revendication par un haut responsable politique.

Souvent, l'acheteur ne sera pas donn茅 le titre m锚me de la recherche, parce que c'est la preuve que les vendeurs de propri茅t茅. Ainsi, l'acheteur d'obtenir une copie du titre. Il est important de s'assurer qu'il s'agit d'une copie r茅cente.

Le transfert de propri茅t茅

Le bureau des terres ne sera pas terminer le transfert avant d'avoir vu la quittance attestant du droit de mutation et frais de bureau des terres.

Bien que les frais d'inscription est officiellement de 4%, ce montant est en pratique jamais per莽us. Chaque bureau du cadastre calcule une certaine mani猫re obscure, habituellement de l'ordre de 1,5% -2%. Normalement, les autorit茅s cadastrales 茅crira un prix de transaction sur le contrat qui est diff茅rent du prix r茅el.

"Dans seulement deux cas, je n'ai jamais vu les 4% pay茅s禄, explique un agent immobilier local. "L'une 茅tait une transaction de la Banque mondiale, l'autre 茅tait un Allemand qui voulait rapporter le prix r茅el de son entreprise."

En plus des 4% (en pratique 1,5% - 2%):
◦ Il est de US $ 800-US $ 芦frais de service禄 1000, vers茅 au bureau du cadastre, qui couvre 芦frais de service禄 tous les autres.
◦ Un imp么t est payable en fonction de la taille absolue de la terre et de la construction, selon le type - commercial, r茅sidentiel ou en milieu rural.
◦ En vente, il ya un imp么t foncier utilis茅, calcul茅 par l'agent cadastral.


Le paiement de la terre prend g茅n茅ralement 3 phases:

Acompte de 10%
Deuxi猫me versement de 10%
Solde - 80%. En g茅n茅ral, le solde n'est pas pay茅 jusqu'脿 ce que le titre est converti en 'titre dur 禄.

L'ensemble du processus d'enregistrement de la propri茅t茅 peut prendre environ 56 jours pour terminer.

Cambodgiens Rares sont ceux qui utilisent un notaire ou un avocat.

"Vous payez le double禄, explique l'agent immobilier local. "Si vous passez par un avocat, il fait juste que l'agent cadastral fait. Alors, choisissez un bon officier du cadastre, et utilisez un avocat pour faire diligence, mais le payer pour tout ce travail. "Cependant l'茅tranger devront constituer une soci茅t茅 fonci猫re ou cr茅er une structure 茅tanche bail, et la complexit茅 de ce processus font plus ou moins essentiel d'employer un avocat.




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Les notes de bas co没ts de transaction tableau

Certificat de titre
Le certificat de titre co没te officiellement KHR20, 000 (US $ 5), mais il en co没te r茅ellement autour KHR4, 000 US 10 $) pour KHR8, 000 (US $ 20), ou encore dans des endroits diff茅rents.

Transfert d'imp么t
Imp么t sur le transfert de 4% est per莽ue sur la valeur imposable de la propri茅t茅. La valeur estim茅e du bien est g茅n茅ralement bas茅 sur le nombre total de m猫tres carr茅s, l'emplacement de la terre, de l'utilisation et d'autres facteurs.

Les co没ts de transaction ronds voyage comprennent tous les co没ts d'achat et puis re-vente d'une propri茅t茅 - les honoraires, frais de notaires avocats, frais d'inscription, les taxes, honoraires des agents, etc

Bonjour,
Je vois qu'un terrain peut etre acquis par une compagnie 茅tablie au Cambodge. Que doit on comprendre? Est se que le fait de monter une affaire comme un commerce,et consid茅r茅 comme une compagnie. Et que cela donne droit 脿 l'acc茅s 脿 la propri茅t茅? Y a t'il des fran莽ais qui tiennent des commerces au Cambodge, sont t'ils propri茅taires?
Cordialement.

Toute compagnie 茅tablie doit avoir 52% d'actionnaires Cambodgien pour pouvoir acqu茅rir la terre.

Bonjour, je suis actuellement 脿 la recherche des valeurs cadastrales des terrains au Cambodge, notamment dans la province de Preah Sihanouk (proche de la ville de Sihanoukville).
Si vous avez aussi des valeurs commerciales.
Bien amicalement.

Bonjour,
est-possible d'acheter une maison au Cambodge afin d'y vivre une retraite paisible? Doit-on aussi passer par une tierce personne ,( en l'occurrence un cambodgien 51%/49%)
a qui s'adresser dans ce pays pour avoir des infos fiables?
merci a tous

pour avoir des infos fiables il faut s'adresser a un cabinet d'avocats, ou se rendre directement au minist猫re concerne..

ici il est possible de constituer une compagnie sans actionnaire Cambodgien... 3 types de compagnies : EURL / SA / SARL
comptez (hors capital) 1800$ de frais pour la constitution du dossier et de l'inscription au RC... Lorsue vous constituez une compagnie vous obtenez une patente, un certificat d'inscription au RC, un Numero de TVA, un Tampon qu vous permets d'officialiser tous vos documents.
La patente est a renouveler annuellement... cela coute 250$/an
En plus de tous ces documents vous obtenez automatiquement une licence d'import/export....

Si la compagnie est sans actionnaires cambodgiens 脿 51%, pas possible d'acqu茅rir un terrain ou une maison. Sauf si je me trompe.
Mais je rappelle tout de m锚me que les 茅trangers ont tout 脿 fait le droit d'acqu茅rir un appartement dans un immeuble du moment que celui ci ne soit pas au rez de chauss茅e.

Bonjour Thierry,

J'ai en projet de venir vivre au Cambodge afin de quitter d茅finitivement la France, serait il possible de vous contactez pour vous demander quelques informations?
Merci d'avance

Cdlt JG

Allons messieur il est quasi impossible d etre propriataire au royaume sans etre cambodgien sans avoir une identiter khmers sauf a l etage en cas de pepin meme devan un tribunaux et avec le meilleur avocat qui soit le resultat sera nul pour l etranger les tribunaux khmers oula c est une autre histoire etant au pays je me renseigne beaucoup je parle tres bien le khmer et le comprend tres bien

Ahh... Donc impossible de faire affaire la bas sans etre associ茅 et pouvoir se faire Degager du jour au lendemain par son pseudo associer?...

Ah non je n es pas dit sa la plupart des personne sur ce forum et qui informe parfaitement les gens d ailleur merci聽 a eux on des affaires dans ce pays je dit juste que c est difficille de faire valoire c est droit en cas de pepin si on est pas cambodgien

Je fais le tour des forums depuis quelques temps et honn锚tement je suis perdu... Je pense que le mieux c'est que je consulte un juriste sp茅cialiser pour l'Asie (Laos ou Cambodge) et je verrais ce qui est possible le mais ce qui est clair c'est que si une association est obligatoire pour etre proprietaire je laisserai tomber mon projet... Hors de question de financer une affaire et d'锚tre 茅jecter du jour au lendemain sans raison!

Acheter un terrain ou une maison quand on est pas cambodgien c est assez difficile y a cas juste regarder les viet il arrive en bus pour faire cet carte identiter pour aquerir des terrain au cambodge

Je sent que je vais galerer... Lol

C est tout a fait comprehensible juju je dit juste pour etre vraiment tranquille vaut mieux avoir une I d card ou avoir des amis cambodgien de confiance mais alor vraiment de confiance mais je pense qu avec un bon avocat on peu inverser le 51%et 49% sur une affaire avec des papier en bonne eduforme

Malheureusement quand il y a de l'argent au milieu et encore plus de grosse somme il n'y a pas d'amis... Les arnaques sont trop facile de nos jours donc une association est inimaginable... En tout cas merci pour tes r茅ponses c'est super sympa )

Tout a fait d accord juju c est malheureusement le cambodge mais la parole d un homme vaut mieux que des dollars certain ne l on pas compris

Tout 脿 fair d'accord ... Sauf que des gens de paroles c'est comme les licornes C'est extr锚mement rare... :x lol

Merci mr savoie article 44 de la constitution

Mdr oh p**** quel est bel cette phrase c est comme les licornes ah ouai j adore fallai la sortir cel la

Mais bon je suis decu...

J'h茅site entre le Laos et le Cambodge j'esp猫re que le Laos se sera possible vu que le Cambodge non...

Je vous ai repondu en mp

Rien recu..

Mdr lepi rien est assez chere....

Reste tjr qu aux yeux de l etat vous n etre pas cambodgien....

Il existe des personnes de confiance mais il faut bien les conna卯tre. Il y a beaucoup de cambodgiens surtout de l'ancienne g茅n茅ration qui sont honn锚tes, mais quand on est pas dans le cercle ce n'est pas 茅vident de les rep茅rer. En tout cas mes parents en conna卯t mais normal ils vivent au Cambodge.