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Le march茅 immobilier au 笔茅谤辞耻

Le march茅 r茅sidentiel p茅ruvien est avant tout un march茅 urbain, concentr茅 脿 Lima mais actif aussi 脿 Arequipa et dans les zones c么ti猫res du nord du pays. La Banque Centrale de R茅serve du 笔茅谤辞耻 (BCRP) publie chaque trimestre un ensemble de donn茅es officielles sur le march茅 immobilier lim茅nien, couvrant les indices de prix h茅doniques, les prix au m猫tre carr茅 en soles et en dollars, ainsi que des indicateurs de prix de vente et de loyer pour une douzaine de quartiers de la capitale. Ces donn茅es constituent la principale r茅f茅rence statistique officielle pour suivre l'茅volution des prix des logements r茅sidentiels formels 脿 Lima.

Au-del脿 de la capitale, l'agence 茅tatique 笔搁翱滨狈痴贰搁厂滨脱狈 a int茅gr茅 un vaste portefeuille d'actifs immobiliers nationaux 脿 sa proc茅dure d'adjudication, dont des biens 脿 potentiel r茅sidentiel et touristique situ茅s dans des zones c么ti猫res comme Los 脫rganos dans la r茅gion de Piura et Punta Sal Grande dans le Tumbes, signalant une attention institutionnelle croissante pour les march茅s hors de Lima.

Un 茅l茅ment de contexte important pour tout acqu茅reur 茅tranger est l'informalit茅 fonci猫re. L'agence 茅tatique COFOPRI m猫ne des campagnes actives de formalisation des lots urbains dans tout le pays. Des milliers de parcelles situ茅es en dehors des quartiers centraux ne disposent pas encore d'un titre pleinement enregistr茅. La v茅rification du titre de propri茅t茅 avant tout engagement financier est donc une 茅tape non n茅gociable, en particulier hors des districts formels de Lima.

Les 茅trangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au 笔茅谤辞耻 ?

L'article 71 de la Constitution du 笔茅谤辞耻 place les personnes physiques 茅trang猫res et les personnes morales 茅trang猫res exactement dans la m锚me position juridique que les P茅ruviens en mati猫re de propri茅t茅 immobili猫re. Aucune autorisation pr茅alable d'un organisme d'脡tat n'est requise, aucune condition de r茅sidence ne doit 锚tre remplie, et aucune restriction fond茅e sur la nationalit茅 ne s'applique aux achats r茅sidentiels ordinaires situ茅s en dehors des zones g茅ographiques prot茅g茅es. Le cadre juridique p茅ruvien garantit constitutionnellement ces droits.

La seule restriction concerne une zone g茅ographique pr茅cise : dans un rayon de聽50 kilom猫tres autour des fronti猫res terrestres du 笔茅谤辞耻, les 茅trangers, qu'ils agissent directement ou indirectement, ne peuvent ni acqu茅rir ni poss茅der de mines, de terrains, de for锚ts, d'eaux, de combustibles ou de sources d'茅nergie.聽Tout achat qui violerait cette r猫gle entra卯ne automatiquement la perte du droit acquis au profit de l'脡tat p茅ruvien, sans compensation ni d茅lai de gr芒ce. Structurer l'achat via une soci茅t茅 ou une autre entit茅 interm茅diaire pour contourner cette restriction ne prot猫ge pas l'acqu茅reur, l'acquisition indirecte 茅tant 茅galement interdite.

Il n'existe pas de condition de r茅sidence pour acheter un bien au 笔茅谤辞耻. Un acqu茅reur 茅tranger non-r茅sident peut finaliser un achat 脿 distance gr芒ce 脿 un poder por escritura p煤blica (procuration notari茅e enregistr茅e aupr猫s du SUNARP, le registre public des actes) accord茅 dans un consulat p茅ruvien 脿 l'茅tranger. Une simple procuration hors registre n'est pas juridiquement valable pour l'achat, la vente ou la cession d'un bien immobilier.

Bon 脿 savoir :

L'achat d'un bien immobilier r茅sidentiel au 笔茅谤辞耻 n'ouvre pas automatiquement de droit de s茅jour ni de visa. Le 笔茅谤辞耻 dispose d'un programme distinct de r茅sidence investisseur, qui exige un investissement dans une activit茅 茅conomique, et non simplement l'achat d'un logement.

Types de biens immobiliers au 笔茅谤辞耻

La forme dominante dans les villes p茅ruviennes est l'appartement en immeuble collectif (edificio multifamiliar). Les promoteurs lancent activement des projets de ce type 脿 Lima, Chincha et Arequipa. Le cadre r茅glementaire p茅ruvien reconna卯t les appartements comme des logements r茅sidentiels formels 脿 partir d'une surface construite de 40 m虏. Les maisons individuelles (viviendas unifamiliares), quant 脿 elles, sont le type d'habitat le plus r茅pandu 脿 l'茅chelle nationale ; elles sont reconnues d猫s 35 m虏 de surface construite et constituent l'essentiel du march茅 hors des grandes villes.

Les quintas et les conjuntos residenciales sont les 茅quivalents p茅ruviens des r茅sidences en copropri茅t茅 ferm茅e. Une quinta est un petit ensemble r茅sidentiel accessible par un passage commun ; un conjunto residencial est un ensemble plus grand, souvent s茅curis茅. Ces deux formes sont des cat茅gories r茅sidentielles officiellement reconnues, 茅ligibles 脿 l'enregistrement d'un titre formel au SUNARP.

L'achat sur plan (compra en planos) constitue un segment actif du march茅. Cette formule comporte des risques sp茅cifiques que le r茅gulateur de la concurrence, l'INDECOPI, a sanctionn茅s 脿 plus de 260 reprises pour des violations des droits des consommateurs dans le secteur immobilier, notamment des clauses abusives et des retards de livraison. Les acqu茅reurs qui ach猫tent sur plan doivent v茅rifier le bilan du promoteur, l'existence des autorisations de construire et les p茅nalit茅s contractuelles en cas de retard de livraison.

Les terrains et parcelles rurales sont disponibles 脿 la vente, mais exigent une v茅rification pr茅alable renforc茅e. En raison des campagnes de formalisation men茅es par le COFOPRI, de nombreuses parcelles situ茅es en dehors des zones urbaines centrales ne disposent pas encore d'un titre propre et pleinement enregistr茅. Pour un acqu茅reur 茅tranger, l'achat d'un terrain disposant d茅j脿 d'une partida registral (extrait d'immatriculation fonci猫re) 茅tablie aupr猫s du SUNARP r茅duit consid茅rablement le risque par rapport 脿 l'acquisition d'un bien d茅tenu de mani猫re informelle.

Tous les biens r茅sidentiels standards au 笔茅谤辞耻 sont en pleine propri茅t茅, sans 茅quivalent du bail emphyt茅otique. Les appartements en immeuble sont r茅gis par un reglamento interno (r猫glement int茅rieur) et une junta de propietarios (assembl茅e des copropri茅taires), tous deux enregistr茅s au SUNARP. Les modifications du r猫glement int茅rieur affectant les quotes-parts ou autorisant la division de parties exclusives requi猫rent une r茅solution de l'assembl茅e des copropri茅taires.

Les meilleurs secteurs pour les acqu茅reurs 茅trangers au 笔茅谤辞耻

Lima : les quartiers haut de gamme

Miraflores, San Isidro, San Borja, La Molina, Barranco et Surco sont les districts qui concentrent la plus forte densit茅 d'茅coles internationales, de cliniques priv茅es, d'ambassades 茅trang猫res et de services adapt茅s aux expatri茅s. Miraflores et San Isidro offrent un acc猫s direct 脿 l'oc茅an Pacifique ou aux parcs urbains ; Barranco est le quartier artistique et culturel de la ville ; La Molina et Surco proposent des terrains plus vastes dans un environnement r茅sidentiel plus calme, 茅loign茅 du centre. Les appartements en immeubles collectifs constituent le format dominant dans ces secteurs. L

Jes煤s Mar铆a, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel et Surquillo sont quant 脿 eux situ茅s en anneau autour du noyau haut de gamme ; ils offrent des prix d'entr茅e plus accessibles tout en b茅n茅ficiant d'une infrastructure urbaine comparable : h么pitaux, transports en commun et centres commerciaux 脿 proximit茅. San Miguel, en particulier, propose des immeubles r茅sidentiels en bord de Pacifique, 脿 distance raisonnable du corridor de l'a茅roport international Jorge Ch谩vez. Ces districts attirent les acqu茅reurs qui souhaitent int茅grer le march茅 formel de Lima 脿 des prix inf茅rieurs 脿 Miraflores ou San Isidro.

Arequipa

Deuxi猫me ville du pays, Arequipa dispose d'un march茅 r茅sidentiel actif. Elle offre un cadre de vie distinct : altitude 茅lev茅e, climat andin sec et centre historique class茅 au patrimoine mondial de l'UNESCO, pour un co没t de la vie inf茅rieur 脿 celui de Lima. Le march茅 immobilier local est moins document茅 dans les s茅ries statistiques officielles que celui de la capitale. Un acqu茅reur 茅tranger devra donc mener une v茅rification locale approfondie aupr猫s d'un notaire arequip茅nien enregistr茅 et du bureau r茅gional du SUNARP.

Zones c么ti猫res du nord (Piura, Tumbes)

Les localit茅s de Los 脫rganos (Piura) et Punta Sal Grande (Tumbes) font partie du portefeuille immobilier national int茅gr茅 aux adjudications de 笔搁翱滨狈痴贰搁厂滨脱狈. Ces zones, situ茅es sur la c么te pacifique aux eaux chaudes, attirent des acqu茅reurs 脿 la recherche d'une r茅sidence secondaire ou de vacances 脿 des prix nettement inf茅rieurs 脿 ceux de Lima. Le march茅 c么tier r茅gional est moins liquide et moins formellement document茅 que celui de la capitale ; l'acc猫s aux infrastructures et aux soins m茅dicaux y est plus limit茅. La proximit茅 de la fronti猫re 茅quatorienne (r茅gion de Tumbes) oblige par ailleurs tout acqu茅reur 脿 v茅rifier que le bien se situe en dehors de la zone constitutionnelle de 50 kilom猫tres.

Restrictions 脿 l'achat immobilier pour les 茅trangers au 笔茅谤辞耻

En dehors de la zone frontali猫re, aucune restriction li茅e 脿 la taille du bien, 脿 sa valeur ou 脿 la part de d茅tention n'a 茅t茅 茅tablie 脿 l'茅gard des acqu茅reurs 茅trangers. Il n'existe pas non plus de limite au nombre de biens qu'un 茅tranger peut poss茅der, ni de restriction sur le type de bien r茅sidentiel susceptible d'锚tre acquis, ni d'interdiction d'acqu茅rir par l'interm茅diaire d'une personne morale, sous r茅serve que cette structure ne serve pas 脿 contourner la r猫gle de la zone frontali猫re.

Les cat茅gories d'actifs soumises 脿 restriction dans la bande des 50 kilom猫tres des fronti猫res terrestres sont pr茅cis茅ment : les mines, les terrains, les for锚ts, les eaux, les combustibles et les sources d'茅nergie. Cette restriction couvre 脿 la fois la d茅tention directe et indirecte, que l'茅tranger agisse 脿 titre individuel ou collectif.

Pour v茅rifier si un bien se trouve dans la zone restreinte, la premi猫re 茅tape consiste 脿 obtenir la partida registral du bien aupr猫s du SUNARP, qui contient la description g茅ographique et la localisation cadastrale du bien. Pour tout bien situ茅 脿 proximit茅 d'une fronti猫re terrestre, il convient de comparer les coordonn茅es ou les donn茅es de localisation municipale aux cartes officielles des fronti猫res avant tout engagement financier. Un avocat p茅ruvien familiaris茅 avec la restriction constitutionnelle peut effectuer cette v茅rification. Le 笔茅谤辞耻 partage des fronti猫res terrestres avec l'脡quateur, la Colombie, le Br茅sil, la Bolivie et le Chili ; la restriction de 50 kilom猫tres s'applique le long de chacune d'elles.

La seule voie l茅gale permettant d'acqu茅rir un actif de cat茅gorie restreinte dans la zone frontali猫re est la d茅claration expresse d'utilit茅 publique nationale, formalis茅e par un d茅cret supr锚me approuv茅 par le Conseil des ministres. Cette proc茅dure est r茅serv茅e aux cas d'int茅r锚t public national et n'est pas accessible pour des achats r茅sidentiels priv茅s.

Les 茅tapes de l'achat immobilier au 笔茅谤辞耻

尝别听processus d'achat immobilier au 笔茅谤辞耻聽comprend cinq grandes 茅tapes, chacune devant 锚tre respect茅e dans l'ordre pour que le transfert de propri茅t茅 soit juridiquement opposable.

Premi猫re 茅tape : la v茅rification du titre. Avant de signer quoi que ce soit, obtenez le num茅ro de partida registral du bien et confirmez aupr猫s du que le vendeur est bien le propri茅taire inscrit.聽Demandez 茅galement le聽Certificado Registral Inmobiliario聽(CRI, certificat registral immobilier) : ce document, combin茅 au document fourni par le SUNARP, retrace l'historique de propri茅t茅 sur dix ans et l'historique des charges et hypoth猫ques sur trente ans.聽C'est le document cl茅 pour confirmer la propret茅 du titre avant tout engagement de fonds.

Deuxi猫me 茅tape : l'avant-contrat de vente (minuta). L'acheteur et le vendeur signent un contrat de vente priv茅. Ce document doit comporter l'identification des deux parties, la description du bien, ses caract茅ristiques, le prix convenu, les modalit茅s de paiement et les p茅nalit茅s en cas d'inex茅cution. Il ne s'agit pas d'un acte notari茅, mais il sert de base 脿 l'acte notari茅 ult茅rieur.

Troisi猫me 茅tape : le paiement de l'Impuesto de Alcabala (taxe de mutation immobili猫re). Avant que le notaire ne finalise le transfert, l'acqu茅reur doit s'acquitter de cette taxe ou obtenir un certificat de non-obligation aupr猫s de la municipalit茅 comp茅tente (le SAT de Lima pour les biens situ茅s dans la province de Lima). Les notaires et les greffiers du registre public exigent ce justificatif comme condition pr茅alable 脿 la formalisation du transfert. La date limite de paiement est le dernier jour ouvrable du mois suivant celui du transfert.

Quatri猫me 茅tape : l'acte notari茅 de vente (escritura p煤blica de compraventa). L'acheteur et le vendeur comparaissent devant un notaire pour la signature de l'acte authentique. En tant qu'entit茅 assujettie au dispositif anti-blanchiment supervis茅 par la SBS (autorit茅 bancaire et financi猫re), le notaire est tenu de mettre en 艙uvre des proc茅dures de vigilance financi猫re et de signaler toute op茅ration suspecte 脿 l'Unit茅 de Renseignement Financier (UIF). Les acqu茅reurs doivent s'attendre 脿 devoir justifier l'origine licite de leurs fonds.

Par ailleurs, pour que le prix d'acquisition soit reconnu comme co没t fiscal lors d'une future plus-value, la SUNAT exige que le paiement ait 茅t茅 bancarizado, c'est-脿-dire effectu茅 par voie bancaire tra莽able et consign茅 dans l'acte notari茅. Les acqu茅reurs qui paient par virement international doivent conserver la preuve documentaire du virement correspondant au montant indiqu茅 dans l'acte.

Cinqui猫me 茅tape : l'enregistrement au SUNARP. Le notaire (ou un collaborateur accr茅dit茅) soumet la parte notarial (copie notari茅e de l'acte) au SUNARP. Le greffier v茅rifie la conformit茅 juridique et, une fois l'op茅ration approuv茅e, elle est inscrite au registre du bien. Pour les transactions 茅ligibles 脿 Lima (un seul bien, un seul extrait de registre, propri茅taire inscrit identique au c茅dant, pas de cession de quote-part indivise), le notaire peut proc茅der au d茅p么t 茅lectronique via le syst猫me SID-SUNARP.

Une mesure de protection optionnelle avant la signature de l'acte est le bloqueo registral (blocage du registre), sollicit茅 par le notaire qui formalisera l'acte. Ce blocage dure 60 jours ouvrables et emp锚che l'inscription de tout acte incompatible (vente concurrente, nouvelle hypoth猫que) pendant cette p茅riode. Le blocage ne transf猫re pas la propri茅t茅 : celle-ci n'est juridiquement transf茅r茅e qu'脿 l'issue de l'enregistrement complet au SUNARP.

En cas de vente assortie d'un pacto de reserva de propiedad (r茅serve de propri茅t茅), la propri茅t茅 enregistr茅e n'est transf茅r茅e 脿 l'acheteur que lorsque le vendeur d茅livre un acte notari茅 s茅par茅 attestant du paiement int茅gral du prix convenu. Jusqu'alors, le SUNARP n'enregistre que la clause de r茅serve en rubrique charges et hypoth猫ques, et non l'acheteur comme propri茅taire. Il convient de bien comprendre cette distinction avant d'accepter un paiement en plusieurs tranches.

Pour les achats 脿 distance effectu茅s depuis l'茅tranger, un poder por escritura p煤blica accord茅 dans un consulat p茅ruvien 脿 l'茅tranger et enregistr茅 au SUNARP autorise un repr茅sentant au 笔茅谤辞耻 脿 signer la minuta et l'acte notari茅, 脿 effectuer l'enregistrement au SUNARP et 脿 repr茅senter l'acheteur aupr猫s des municipalit茅s et des fournisseurs de services. Pour une procuration portant sp茅cifiquement sur l'achat d'un bien immobilier, le consulat exige une copie litt茅rale de l'extrait du registre SUNARP du bien datant de moins d'une semaine.

Documents requis pour l'achat d'un bien au 笔茅谤辞耻

La liste des documents 脿 r茅unir varie selon que l'acqu茅reur est r茅sident ou non-r茅sident au 笔茅谤辞耻, mais elle suit une logique commune. Voici l'ensemble des pi猫ces 脿 rassembler :

• Pi猫ce d'identit茅 de l'acqu茅reur : les 茅trangers r茅sidents pr茅sentent leur Carn茅 de Extranjer铆a (titre de s茅jour 茅tranger d茅livr茅 par Migraciones, valable quatre ans pour les r茅sidents) ; les 茅trangers non-r茅sidents pr茅sentent un passeport en cours de validit茅.
• CRI (Certificado Registral Inmobiliario) : 脿 demander aupr猫s du SUNARP avant la signature. Il combine un certificat de charges et un certificat de propri茅t茅, couvrant dix ans d'historique de propri茅t茅 et trente ans d'historique de charges et d'hypoth猫ques.
• Documents pour le d茅p么t de l'Alcabala (province de Lima) :聽formulaire FUT d没ment rempli, copie de la pi猫ce d'identit茅 de l'acqu茅reur, copie du contrat de vente.聽En cas de repr茅sentation par mandataire, la procuration notari茅e est 茅galement requise.
• Acte notari茅 et documents d'enregistrement au SUNARP : la parte notarial de la escritura p煤blica de compraventa d茅livr茅e par le notaire, le formulaire de demande d'enregistrement au SUNARP (distribu茅 gratuitement) et la preuve du paiement des frais d'enregistrement.
• Justificatif de paiement bancaire (产补苍肠补谤颈锄补肠颈贸苍) :聽preuve du virement ou du r猫glement bancaire correspondant au montant figurant dans l'acte notari茅.
• Pour les achats 脿 distance :听耻苍听poder por escritura p煤blica聽accord茅 dans un consulat p茅ruvien 脿 l'茅tranger et enregistr茅 aupr猫s du SUNARP ; pour un pouvoir portant sp茅cifiquement sur l'achat d'un bien immobilier, le consulat exige une copie litt茅rale de l'extrait du registre du SUNARP datant de moins d'une semaine.
• Pour les acqu茅reurs mari茅s : un acte de mariage 茅tranger utilis茅 dans une proc茅dure civile ou notari茅e au 笔茅谤辞耻 doit 锚tre apostill茅 (au titre de la Convention de La Haye pour les pays signataires) ou l茅galis茅 par la voie consulaire p茅ruvienne et par le Minist猫re des Affaires 脡trang猫res.
• Documents 脿 v茅rifier c么t茅 vendeur : confirmez que l'identit茅 du vendeur correspond 脿 l'inscription au SUNARP ; si le vendeur est une soci茅t茅, v茅rifiez que les pouvoirs du repr茅sentant habilitant la vente du bien sont en cours de validit茅.

Travailler avec des professionnels de l'immobilier au 笔茅谤辞耻

Le notaire (notario p煤blico) est le seul professionnel l茅galement obligatoire dans un achat r茅sidentiel standard au 笔茅谤辞耻. Il formalise l'acte authentique de vente, d茅livre la parte notarial pour l'enregistrement au SUNARP et, en tant qu'entit茅 assujettie aux obligations anti-blanchiment supervis茅es par la SBS, met en 艙uvre les proc茅dures de vigilance financi猫re requises. Ce r么le diff猫re de celui du notaire dans d'autres syst猫mes juridiques : le notaire p茅ruvien est un officier public charg茅 de l'acte authentique, et non un conseiller juridique de l'acqu茅reur. Son intervention est indispensable mais ne remplace pas une revue juridique ind茅pendante.

Avant de faire appel 脿 un agent immobilier, v茅rifiez qu'il figure bien dans le . Toute personne exer莽ant 脿 titre professionnel une activit茅 d'interm茅diaire immobilier au 笔茅谤辞耻 est tenue de s'y inscrire ; le registre est public, gratuit et consultable en ligne. L'agent immobilier agit comme interm茅diaire entre l'acheteur et le vendeur, et non comme repr茅sentant l茅gal de l'une ou l'autre des parties. Le mandat formel est un contrat d'intermediaci贸n inmobiliaria (interm茅diaire immobilier) pr茅cisant le bien, les conditions et la marge de prix. C'est le notaire, et non l'agent, qui est responsable de la v茅rification juridique du titre et de la signature de l'acte.

Le recours 脿 un avocat p茅ruvien ind茅pendant n'est pas l茅galement obligatoire, mais il est fortement conseill茅 脿 tout acqu茅reur 茅tranger. Un avocat peut conduire une v茅rification approfondie du titre, examiner l'avant-contrat, v茅rifier la conformit茅 脿 la r猫gle de la zone frontali猫re, contr么ler les dettes municipales et le zonage, et effectuer une revue juridique compl猫te avant tout engagement financier. L'ind茅pendance est ici essentielle : ne faites pas appel 脿 un avocat recommand茅 par le vendeur ou par son agent.

Pour les acqu茅reurs qui ach猫tent via une soci茅t茅, une fiducie ou toute autre structure juridique, un conseiller fiscal p茅ruvien est indispensable. Le dispositif p茅ruvien de d茅claration des b茅n茅ficiaires effectifs, suivi par l'OCDE, impose des obligations de d茅claration des b茅n茅ficiaires effectifs aux entit茅s juridiques nationales et 茅trang猫res. Traiter un achat structur茅 comme une simple op茅ration d'enregistrement immobilier expose 脿 un risque de non-conformit茅 fiscale sp茅cifique.

Pour les expertises formelles requises dans le cadre d'une demande de pr锚t hypoth茅caire ou d'une transaction institutionnelle, le recense les 茅valuateurs agr茅茅s par l'autorit茅 financi猫re. L'inscription 脿 ce registre requiert au moins trois ann茅es d'exp茅rience en 茅valuation au cours des cinq derni猫res ann茅es et la justification d'au moins 15 expertises r茅alis茅es 脿 titre personnel.

Quelques signaux d'alerte 脿 prendre en compte lors du choix de vos interlocuteurs : m茅fiez-vous de tout agent qui ne peut 锚tre identifi茅 dans le registre MVCS tout en se pr茅sentant comme agent enregistr茅 ; d'un vendeur qui ne fournit pas le num茅ro de partida registral du bien ; d'une soci茅t茅 vendeuse dont le repr茅sentant ne peut pas justifier de ses pouvoirs pour vendre le bien ; d'un professionnel qui d茅conseille d'obtenir le CRI ou d'autres documents du registre ; ou d'une proposition de d茅p么t au SUNARP en dehors des circuits officiels.

Prix et frais d'acquisition au 笔茅谤辞耻

Le principal imp么t 脿 la charge de l'acqu茅reur est l'Impuesto de Alcabala (taxe de mutation immobili猫re), d没 sur tout transfert de bien immobilier urbain ou rural, qu'il s'agisse d'une vente, d'une donation ou de tout autre titre. La base taxable est la valeur de cession (ou l'补耻迟辞补惫补濒煤辞 municipal, si celui-ci est sup茅rieur). Le taux est de 3 %. Les premi猫res 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria, unit茅 fiscale de r茅f茅rence) sont exon茅r茅es. En 2026, une UIT correspond 脿 5 500 PEN (environ 1 300 EUR), ce qui porte le seuil d'exon茅ration 脿 55 000 PEN (environ 13 100 EUR).

Exemple concret : pour un bien 脿 330 000 PEN (environ 78 500 EUR), l'Alcabala s'applique sur 275 000 PEN (environ 65 500 EUR), soit une taxe de 8 250 PEN (environ 1 960 EUR). La premi猫re vente d'un bien neuf par une soci茅t茅 de construction n'est pas soumise 脿 l'Alcabala sur la partie construite, uniquement sur le terrain ; c'est un avantage significatif par rapport aux reventes pour les acqu茅reurs achetant directement aupr猫s d'un promoteur.

Le paiement de l'Alcabala est une condition bloquante pour le transfert : notaires et greffiers du registre public ne formalisent pas l'op茅ration sans preuve de paiement ou certificat de non-obligation. Il s'agit donc d'une 茅tape 脿 int茅grer au calendrier de cl么ture, et non d'une obligation post-achat.

尝别蝉听frais d'enregistrement au SUNARP聽pour un transfert immobilier comprennent une redevance fixe de qualification de 34 PEN (environ 8 EUR) et une redevance variable en fonction de la valeur de cession : pour les transactions jusqu'脿 35 000 PEN (environ 8 300 EUR), le taux variable est de 1,5 % de la valeur de cession ; au-del脿 de 35 000 PEN (environ 8 300 EUR), il est de 3 % de la valeur de cession.聽Un premier versement de 35 PEN (environ 8 EUR) est effectu茅 lors du d茅p么t, sous r茅serve de liquidation d茅finitive.

Les honoraires du notaire, les commissions des agents immobiliers et les frais d'avocat ind茅pendant ne sont pas fix茅s par un bar猫me officiel publi茅. Demandez syst茅matiquement des devis 茅crits 脿 votre notaire et 脿 tout agent avant de signer un mandat. Les commissions d'agence sont librement n茅goci茅es et ne sont pas fix茅es par la loi ; les conditions doivent imp茅rativement figurer dans le contrat d'intermediaci贸n inmobiliaria.

Financement et pr锚ts hypoth茅caires au 笔茅谤辞耻

Les 茅trangers r茅sidents titulaires d'un Carn茅 de Extranjer铆a peuvent acc茅der aux pr锚ts hypoth茅caires bancaires p茅ruviens. BBVA Per煤 accepte explicitement les candidats 茅trangers r茅sidents pour son , sous r茅serve d'une 茅valuation de solvabilit茅. Les acqu茅reurs 茅trangers non-r茅sidents, en revanche, ont un acc猫s tr猫s limit茅 au financement bancaire local ; l'achat comptant demeure la modalit茅 habituelle pour eux.

Les conditions d'茅ligibilit茅 de BBVA comprennent : 锚tre 芒g茅 de plus de 18 ans, disposer d'un revenu net sup茅rieur 脿 1 500 PEN (environ 355 EUR) pour le titulaire et tout co-emprunteur, et justifier d'une continuit茅 d'emploi d'au moins un an. Les personnes qui viennent d'arriver au 笔茅谤辞耻 ne pourront donc pas pr茅tendre 脿 un financement bancaire local dans l'imm茅diat.

BBVA propose ses pr锚ts aussi bien en soles p茅ruviens (PEN) qu'en dollars am茅ricains (USD), dans la devise dans laquelle l'emprunteur per莽oit ses revenus. Les emprunteurs dont les revenus sont libell茅s dans une autre devise doivent mod茅liser avec soin le risque de change, notamment pour les pr锚ts 脿 taux fixe 脿 long terme. Les dur茅es propos茅es vont de 6 mois 脿 300 mois (25 ans), avec un taux fixe sur toute la dur茅e du pr锚t et la possibilit茅 d'un diff茅r茅 d'amortissement de 6 mois en cas d'achat sur plan. Le Banco de Cr茅dito del Per煤 (BCP) propose des dur茅es de 4 脿 25 ans.

Les documents habituellement requis par BBVA incluent : le Carn茅 de Extranjer铆a, une facture de service r茅cente, l'补耻迟辞补惫补濒煤辞 (valeur cadastrale municipale) du bien, les bulletins de salaire des trois derniers mois et des justificatifs de formation. Les travailleurs ind茅pendants doivent 茅galement fournir leur num茅ro RUC (identifiant fiscal p茅ruvien), des re莽us d'honoraires r茅cents et leurs d茅clarations d'imp么t sur le revenu. Les exigences documentaires varient selon les 茅tablissements et l'茅valuation de dossier.

Les banques p茅ruviennes exigent une assurance habitation et une assurance-vie dans le cadre de tout pr锚t hypoth茅caire. Pour BBVA, le taux d'assurance habitation s'茅l猫ve 脿 0,021 % par mois de la valeur de reconstruction pour les maisons et 脿 0,018 % pour les appartements. Les taux d'assurance-vie varient en fonction de la base de couverture et du caract猫re individuel ou conjoint du pr锚t.

Bon 脿 savoir :

Pour un acqu茅reur 茅tranger qui ne dispose pas encore d'un Carn茅 de Extranjer铆a, l'achat comptant reste la voie la plus courante. Le risque de change li茅 au paiement d'un bien libell茅 en soles ou en dollars depuis un compte en devises europ茅ennes m茅rite une attention particuli猫re dans la planification budg茅taire.

Risques et pi猫ges lors d'un achat immobilier au 笔茅谤辞耻

Le risque le plus fr茅quemment identifi茅 dans les proc茅dures d'achat immobilier au 笔茅谤辞耻 est celui聽d'acheter聽aupr猫s d'un vendeur non enregistr茅 en tant que propri茅taire. Le vendeur doit appara卯tre comme propri茅taire inscrit dans les registres publics. V茅rifiez ce point aupr猫s du CRI avant tout versement d'acompte. Si le vendeur est une soci茅t茅, confirmez 茅galement que le pouvoir du repr茅sentant pour vendre le bien est en cours de validit茅 et enregistr茅.

Un autre pi猫ge fr茅quent consiste 脿 ne pas enregistrer le transfert au SUNARP. Au 笔茅谤辞耻, payer le prix et signer un contrat ne suffisent pas 脿 transf茅rer la propri茅t茅 : seul l'enregistrement de l'acte notari茅 aupr猫s du SUNARP produit cet effet juridique. Un acheteur non enregistr茅 n'a aucune protection dans les registres publics, reste expos茅 aux droits d'un acheteur post茅rieur qui, lui, proc茅derait 脿 l'enregistrement, et ne peut pas utiliser le bien comme garantie aupr猫s d'une banque.

Les charges et hypoth猫ques non d茅tect茅es (cargas y grav谩menes) constituent un risque suppl茅mentaire.聽Avant tout achat, il convient d'examiner le dossier SUNARP du bien afin d'identifier d'茅ventuelles hypoth猫ques, saisies judiciaires (embargos), servitudes ou autres restrictions.聽Le CRI, qui couvre trente ans d'historique, est l'outil de r茅f茅rence pour cette v茅rification.

Des dettes municipales impay茅es sur le bien (taxe fonci猫re, charges de services municipaux ou autres) peuvent 茅galement compliquer la transaction. V茅rifiez la situation fiscale municipale du bien aupr猫s de la municipalit茅 de district concern茅e avant de signer.

L'achat sur plan聽comporte des risques sp茅cifiques.聽L'INDECOPI a prononc茅 plus de 260 sanctions contre des op茅rateurs immobiliers p茅ruviens pour des violations des droits des consommateurs, notamment des clauses abusives et des retards de livraison. Pour ce type d'achat, il est indispensable de v茅rifier le bilan du promoteur, l'existence des autorisations de construire, les p茅nalit茅s contractuelles en cas de retard et la protection des acomptes vers茅s en cours de construction.

Les discordances cadastrales sont particuli猫rement fr茅quentes sur les terrains. Les 茅carts entre la superficie enregistr茅e au SUNARP et la superficie physique r茅elle constituent une source courante de litiges. Pour tout achat de terrain, comparez les donn茅es du registre SUNARP, les informations cadastrales municipales, les plans de bornage et la r茅alit茅 physique du terrain avant tout paiement.

La coh茅rence documentaire est une condition non n茅gociable. L'identit茅 du vendeur, l'extrait de registre SUNARP, le bien physique, l'acte notari茅, les documents municipaux et le contrat doivent tous 锚tre concordants avant que les fonds ne soient d茅caiss茅s. Si des procurations, des documents successoraux, des autorisations de soci茅t茅 ou des titres de propri茅t茅 sont incomplets ou contradictoires, l'op茅ration doit 锚tre suspendue jusqu'脿 ce qu'une v茅rification ind茅pendante confirme leur r茅gularit茅.

Les fraudes ciblant les acqu茅reurs 茅trangers suivent des sch茅mas r茅currents : vendeurs pr茅sentant des titres fictifs ou incomplets, agents non enregistr茅s aupr猫s du MVCS, demandes d'acomptes 茅lev茅s avant toute v茅rification juridique, et droits sur des terrains ou des projets non clairement enregistr茅s. La r猫gle de base est de ne verser aucune somme significative avant que le dossier SUNARP du bien ait 茅t茅 v茅rifi茅 de mani猫re ind茅pendante et qu'un notaire enregistr茅 ait confirm茅 le titre du vendeur.

Enfin, tout bien situ茅 脿 proximit茅 des fronti猫res avec l'脡quateur, la Colombie, le Br茅sil, la Bolivie ou le Chili doit faire l'objet d'une v茅rification de sa distance 脿 la fronti猫re. La zone c么ti猫re du nord (Tumbes, parties de Piura) est proche de la fronti猫re 茅quatorienne ; les biens de la r茅gion de Puno sont proches de la fronti猫re bolivienne. La sanction en cas de violation de cette r猫gle reste la perte du bien au profit de l'脡tat, y compris en cas de bonne foi.

Programme de r茅sidence investisseur au 笔茅谤辞耻

Le 笔茅谤辞耻 propose un , d茅sign茅 sous le nom de calidad migratoria de residente para inversionista (statut migratoire de r茅sident investisseur), g茅r茅 par la Superintendance Nationale des Migrations. Il est destin茅 aux ressortissants 茅trangers souhaitant 茅tablir, d茅velopper ou administrer un ou plusieurs investissements l茅gaux au titre de la l茅gislation p茅ruvienne. Ce programme n'est pas d茅clench茅 par un simple achat r茅sidentiel : il requiert un investissement dans une activit茅 茅conomique.

Le programme conf猫re un statut de r茅sident avec une p茅riode de s茅jour de 365 jours, des droits d'entr茅e multiples et la possibilit茅 de renouvellement. L'issue de la proc茅dure est une Resoluci贸n Jefatural (d茅cision administrative) 茅mise par Migraciones et transmise au Minist猫re des Affaires 脡trang猫res pour l'autorisation du visa. Le d茅lai de traitement est de 30 jours ouvrables. Les frais de d茅p么t de dossier s'茅l猫vent 脿 57,60 PEN (environ 14 EUR), 脿 r茅gler aupr猫s de la Banco de la Naci贸n.

La demande se d茅pose int茅gralement en ligne via le portail num茅rique d'Agencia Digital Migraciones. Le demandeur doit se trouver en dehors du 笔茅谤辞耻 au moment de la demande. Les r茅sultats, observations et notifications sont re莽us via la bo卯te 茅lectronique de Migraciones. Les pi猫ces requises incluent notamment : une copie de passeport en cours de validit茅, des extraits de casier judiciaire du pays d'origine et des pays de r茅sidence ant茅rieure couvrant les cinq derni猫res ann茅es, et la preuve d'un investissement qualifiant r茅alis茅 par virement international en un seul d茅blocage via un 茅tablissement bancaire supervis茅 par la SBS. Selon qu'il s'agit d'une nouvelle soci茅t茅 ou d'un apport en capital dans une soci茅t茅 existante, les justificatifs varient : acte notari茅 de constitution de soci茅t茅 en cas de cr茅ation, ou acte notari茅 d'augmentation de capital et d茅claration fiscale de l'ann茅e pr茅c茅dente en cas d'apport.

Les investisseurs 茅trangers r茅alisant un investissement qualifiant au 笔茅谤辞耻 peuvent par ailleurs enregistrer cet investissement aupr猫s de 笔搁翱滨狈痴贰搁厂滨脱狈 afin de b茅n茅ficier de garanties 茅tatiques, notamment le droit de rapatrier librement 脿 l'茅tranger, en devise librement convertible et apr猫s paiement des imp么ts applicables, la totalit茅 du capital investi ainsi que les b茅n茅fices nets ou dividendes v茅rifi茅s.

Imp么ts et charges r茅currentes au 笔茅谤辞耻

L'Impuesto Predial (taxe fonci猫re municipale) est un imp么t annuel sur tous les biens immobiliers urbains et ruraux, d没 par le propri茅taire inscrit au registre au 1er janvier de chaque ann茅e. La base taxable est l'补耻迟辞补惫补濒煤辞 municipal (valeur cadastrale). Le bar猫me national progressif est le suivant :

Les taux sont susceptibles de modification. V茅rifiez les taux en vigueur aupr猫s de l'autorit茅 fiscale comp茅tente.

Le minimum l茅gal annuel d'Impuesto Predial est de 0,6 % de l'UIT en vigueur au 1er janvier de l'ann茅e fiscale, soit 33 PEN (environ 8 EUR) en 2026. Exemple de calcul pour un bien avec un 补耻迟辞补惫补濒煤辞 de 330 000 PEN (environ 78 500 EUR) : 0,2 % sur les premiers 82 500 PEN (environ 19 600 EUR) donne 165 PEN (environ 39 EUR), plus 0,6 % sur les 247 500 PEN (environ 58 900 EUR) restants donne 1 485 PEN (environ 353 EUR), soit un total annuel de 1 650 PEN (environ 393 EUR), avant les arbitrios (charges de services municipaux) propres au district.

Pour les biens de Lima, l'Impuesto Predial est payable trimestriellement aupr猫s du SAT Lima. Le paiement int茅gral 脿 la premi猫re 茅ch茅ance peut donner droit 脿 une remise ; renseignez-vous aupr猫s de la municipalit茅 de district concern茅e. Apr猫s l'acquisition, le nouveau propri茅taire est seul responsable des d茅clarations et des paiements annuels de la taxe fonci猫re.

Si vous mettez le bien en location, les revenus locatifs d'un bien situ茅 au 笔茅谤辞耻 sont impos茅s en tant que revenus de premi猫re cat茅gorie (primera categor铆a), 脿 un taux effectif de 5 % du loyer brut (soit 6,25 % appliqu茅s 脿 80 % du loyer brut apr猫s la d茅duction forfaitaire l茅gale de 20 %). En fin d'exercice, la SUNAT exige que le contribuable compare le montant total pay茅 avec l'imp么t correspondant 脿 un loyer pr茅sum茅 minimum de 6 % de l'补耻迟辞补惫补濒煤辞 du bien, et acquitte tout 茅ventuel solde.

Pour les propri茅taires non-domicili茅s au 笔茅谤辞耻 qui louent leur bien : si le locataire est un r茅sident p茅ruvien, celui-ci retient 5 % du loyer et le reverse 脿 la SUNAT. Si les deux parties sont non-domicili茅es, le propri茅taire non-domicili茅 doit payer la taxe de 5 % directement 脿 la SUNAT via le , code fiscal 3061. Les loyers per莽us en devise 茅trang猫re doivent 锚tre convertis en soles au taux d'achat de la SUNAT 脿 la date de r茅ception.

Les plus-values r茅alis茅es lors de la vente d'un bien d茅tenu 脿 titre priv茅 sont impos茅es en tant que revenus de deuxi猫me cat茅gorie (segunda categor铆a), 脿 un taux effectif de 5 % de la plus-value brute. La d茅claration et le paiement sont dus au cours du mois suivant le mois de la vente, dans le respect du calendrier mensuel de la SUNAT.

Le Minist猫re de l'脡conomie et des Finances du 笔茅谤辞耻 publie la liste des conclues par le 笔茅谤辞耻, dont la convention fiscale de l'Alliance du Pacifique est applicable depuis le 1er janvier 2024. Les propri茅taires ressortissants d'un pays ayant conclu une telle convention avec le 笔茅谤辞耻 devraient en examiner les dispositions avec un conseiller fiscal transfrontalier afin d'茅viter une double imposition sur les revenus locatifs et les plus-values p茅ruviens dans leur pays de r茅sidence fiscale.

L'assurance habitation n'est pas l茅galement obligatoire pour les propri茅taires de biens immobiliers priv茅s au 笔茅谤辞耻. Cependant, compte tenu de la forte exposition du pays aux s茅ismes, aux inondations et 脿 d'autres risques naturels, une couverture d'assurance optionnelle est fortement recommand茅e. Les acqu茅reurs peuvent comparer les offres disponibles via le registre officiel des produits d'assurance de la SBS.

Les tarifs de l'茅lectricit茅 sont r茅gul茅s au niveau national par Osinergmin et r茅vis茅s chaque mois. Les tarifs de l'eau sont supervis茅s par la SUNASS. Apr猫s l'achat, contactez le distributeur d'茅lectricit茅 local et, pour Lima et le Callao, SEDAPAL pour l'eau et l'assainissement, afin d'ouvrir les contrats 脿 votre nom.

Apr猫s l'acquisition au 笔茅谤辞耻

Une fois l'enregistrement SUNARP finalis茅, plusieurs d茅marches doivent 锚tre effectu茅es dans les semaines qui suivent.

La premi猫re est le paiement de l'Alcabala : pour un bien situ茅 dans la province de Lima, l'acqu茅reur doit r茅gler l'Impuesto de Alcabala aupr猫s du SAT Lima au plus tard le dernier jour ouvrable du mois suivant le transfert. Pour les biens situ茅s dans d'autres districts, la m锚me obligation s'applique aupr猫s de la municipalit茅 du district ou de la province comp茅tente.

Ensuite, d茅posez une d茅claration (declaraci贸n jurada) aupr猫s de la municipalit茅 du district pour signaler le changement de propri茅taire dans le cadre de l'Impuesto Predial. En tant que nouveau propri茅taire inscrit, vous 锚tes d茅sormais responsable des d茅clarations et paiements annuels de la taxe fonci猫re. Mettez 茅galement 脿 jour votre adresse predial (adresse du bien) et, le cas 茅ch茅ant, votre adresse fiscale (domicilio fiscal) aupr猫s de la municipalit茅 de district.

Pour les raccordements aux services, les propri茅taires 脿 Lima et au Callao doivent contacter SEDAPAL pour l'eau et l'assainissement : la demande de nouveau raccordement requiert les documents de registre ou de cadastre du bien, un plan de localisation et le paiement d'une 茅tude de faisabilit茅. Pour l'茅lectricit茅, identifiez la soci茅t茅 de distribution concessionnaire pour la zone du bien et demandez un transfert de contrat ou un nouveau raccordement.

Pour les聽appartements en copropri茅t茅, v茅rifiez que vous 锚tes bien inscrit 脿 l'assembl茅e des copropri茅taires (junta de propietarios) et obtenez une copie du r猫glement int茅rieur (reglamento interno), tous deux d茅pos茅s aupr猫s du SUNARP.聽Les modifications du r猫glement affectant les quotes-parts de participation requi猫rent une r茅solution de l'assembl茅e.

Pensez enfin 脿 vous inscrire au service gratuit聽Alerta Registral聽du SUNARP, qui envoie des notifications 茅lectroniques 脿 chaque nouvelle inscription relative au dossier registral de votre bien.聽Ce service est particuli猫rement utile pour les propri茅taires non-r茅sidents : il permet de d茅tecter rapidement toute tentative d'inscription non autoris茅e sur le bien.

En cas de travaux de r茅novation ou de construction, toute construction, extension ou r茅novation requiert une licencia de edificaci贸n (permis de construire) d茅livr茅e par la municipalit茅 de district. La modalit茅 A couvre les maisons individuelles jusqu'脿 120 m虏 et les travaux mineurs (extensions, r茅novations, r茅parations) jusqu'脿 30 m虏. Des travaux r茅alis茅s sans permis sont susceptibles de faire l'objet de mesures de mise en conformit茅 municipale et de compliquer une future revente.

Lors de la revente du bien, la m锚me proc茅dure d'enregistrement au SUNARP s'applique : acte notari茅 authentique, enregistrement par le notaire, et paiement de l'Alcabala par le nouvel acqu茅reur. En tant que vendeur, vous 锚tes redevable de l'imp么t sur la plus-value (5 % du gain) aupr猫s de la SUNAT dans le mois suivant la vente. Le prix d'achat initial, s'il a 茅t茅 bancarizado et consign茅 dans l'acte notari茅 d'origine, constitue votre co没t d'acquisition reconnu pour le calcul de la plus-value imposable. Retrouvez le d茅tail de la d茅claration de plus-value sur le .

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