Choisir Cordoba pour une听acquisition immobili猫re en Argentine, c'est entrer sur le march茅 de la deuxi猫me ville du pays, o霉 la moyenne se situe 脿 1 474 USD/m虏 (environ 1 360 EUR/m虏) au premier trimestre 2026 et o霉 les op茅rations ont recul茅 de 18,6 % sur un an.听Le cadre l茅gal autorise sans restriction l'achat d'un bien urbain par un 茅tranger, contrairement aux terres rurales, soumises 脿 autorisation. La vraie difficult茅 pour un acheteur non r茅sident se loge ailleurs : acc猫s au cr茅dit tr猫s restreint, prix affich茅s en dollars mais loyers en pesos, et exigences strictes de v茅rification cadastrale et notariale avant la signature.
Acheter un bien immobilier 脿 Cordoba en tant qu'茅tranger
Cordoba, deuxi猫me ville d'Argentine, surnomm茅e 芦听La Docta听禄 en raison de sa forte identit茅 universitaire, attire une part croissante des acheteurs 茅trangers gr芒ce 脿 des prix au m猫tre carr茅 nettement inf茅rieurs 脿 ceux de Buenos Aires et 脿 un march茅 immobilier urbain qui reste accessible aux non-r茅sidents.听Les 茅trangers peuvent librement acqu茅rir un bien urbain 脿 Cordoba (appartement, maison, lot urbain) sans restriction particuli猫re li茅e 脿 la nationalit茅. La situation est diff茅rente pour les terres rurales, soumises au r茅gime national de la loi n掳听26.737 : avant toute acquisition, l'acheteur 茅tranger doit obtenir le Certificado de habilitaci贸n para la adquisici贸n de tierras aupr猫s du Registro Nacional de Tierras Rurales, et la propri茅t茅 茅trang猫re ne peut exc茅der 15听% du territoire national, provincial ou d茅partemental.
Sp茅cifiquement 脿 Cordoba, plusieurs particularit茅s m茅ritent attention. L'outil cadastral provincial 芦 Chequea los datos de tu inmueble 禄 permet de v茅rifier en ligne, avant toute offre, le num茅ro de compte, la nomenclature, le type de parcelle et son statut. Pour un achat de lot ou de subdivision 脿 l'int茅rieur de la ville de Cordoba, le service Escrituraci贸n de loteos du cadastre rappelle qu'une d茅claration d'impact environnemental est exig茅e avant l'inscription d茅finitive au Registre de la propri茅t茅. Le profil typique de l'acheteur expatri茅 脿 Cordoba est plut么t celui d'un retrait茅 ou d'un investisseur cherchant un appartement central, plus que celui d'un acqu茅reur de r茅sidence pavillonnaire de standing.
Cordoba s'茅tend le long du R铆o Suqu铆a et compte plus de 500 quartiers selon la municipalit茅, dont les traditionnels 芦 barrios pueblo 禄 qui bordent le Barrio Centro. Pour un acheteur 茅tranger, le choix se concentre en pratique sur une dizaine de zones centrales et p茅ricentrales, aux profils tr猫s diff茅rents.
Le Barrio Centro constitue le c艙ur historique et administratif, pratique en journ茅e pour les services, les banques et l'administration, mais peu adapt茅 脿 la recherche de calme r茅sidentiel.听Nueva C贸rdoba听est l'une des zones centrales les plus recherch茅es, pris茅e des 茅tudiants, des jeunes actifs, des c茅libataires et des couples qui valorisent la marchabilit茅, la vie nocturne, la proximit茅 du Parque Sarmiento et des universit茅s : c'est davantage un quartier de type 芦 centre-ville 茅tudiant 禄 qu'un quartier r茅sidentiel pavillonnaire.听骋眉别尘别蝉, mitoyen, offre un cadre central avec des restaurants, des bars et une vie culturelle, sans la densit茅 茅tudiante de Nueva C贸rdoba.
Pour un cadre plus r茅sidentiel tout en restant proche du centre, General Paz et Cofico sont des alternatives urbaines courantes.听Alta C贸rdoba, au nord du centre, s茅duit les acheteurs qui souhaitent conserver un acc猫s aux services centraux sans habiter 脿 Centro ni 脿 Nueva C贸rdoba.听Enfin, Villa Belgrano et l'axe nord/nord-ouest constituent les zones les plus ais茅es et suburbaines, pertinentes pour les familles 脿 la recherche de maisons spacieuses et de rues plus calmes.
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Prix de l'immobilier 脿 Cordoba
Les valeurs de vente 脿 Cordoba s'expriment majoritairement en dollars, tandis que les loyers s'affichent en pesos听: pour un acheteur retrait茅 percevant des revenus en euros, ce double r茅gime introduit un risque de change qu'il faut int茅grer au budget.
Le prix moyen de vente dans la ville de Cordoba s'茅tablit 脿 1 474 USD/m虏 au premier trimestre 2026, apr猫s une hausse de 1,9听% sur le trimestre (Zonaprop Index). Les prix ont progress茅 de 31,5听% depuis mai 2023, o霉 la moyenne s'茅tablissait 脿 1 121 USD/m虏, avec une dynamique qui ralentit听: la hausse trimestrielle de 1,9听% reste inf茅rieure 脿 celle de 4,8听% observ茅e au m锚me trimestre de l'ann茅e pr茅c茅dente. Fin 2025, la moyenne urbaine atteignait 1 443 USD/m虏, soit +11,6听% sur l'ann茅e, avec un ratio loyer/prix annuel de 6,74听%.
脌 Nueva C贸rdoba, le prix moyen de vente d'un appartement s'茅tablit 脿 145 524 USD, soit 1 871 USD/m虏, au-dessus de la moyenne urbaine. Les appartements deux pi猫ces 脿 Cordoba Capital se n茅gocient typiquement dans une fourchette de 62 000 脿 110 419 USD. L'achat sur plan, dit 芦听desde el pozo听禄, se situe entre 1 000 et 1 400 USD/m虏, selon la zone et le promoteur, ce qui peut constituer une option pour les acqu茅reurs dispos茅s 脿 patienter jusqu'脿 la livraison.
Types de biens 脿 Cordoba
Les annonces de la ville de Cordoba couvrent un large 茅ventail :听appartements听(departamentos), maisons (casas), places de parking (cocheras), locations temporaires, maisons 脿 usage commercial et maisons meubl茅es.听Pour un acheteur r茅sidentiel 茅tranger, l'offre se concentre, en pratique, sur les appartements et les maisons.
L'offre d'appartements est particuli猫rement visible dans les zones centrales et p茅ricentrales comme Nueva C贸rdoba et autour de la Plaza Espa帽a, avec des formats allant du studio aux quatre chambres, souvent avec parking inclus. Les maisons vont du logement r茅sidentiel standard aux 芦 casas de categor铆a 禄 dot茅es de patio, piscine (pileta), galerie et plusieurs places de stationnement.
Cordoba reconna卯t 茅galement le r茅gime de la Propiedad Horizontal (PH), qui se rapproche de la copropri茅t茅 fran莽aise, distinct des biens construits classiques et des terrains urbains vacants. Le Colegio Profesional Inmobiliario de C贸rdoba rappelle que les valeurs varient nettement selon la zone : le type de bien et la localisation doivent donc 锚tre analys茅s ensemble, jamais s茅par茅ment.
Trouver un bien 脿 Cordoba
Le march茅 immobilier de Cordoba se refroidit. Les op茅rations d'achat-vente ont recul茅 de 18,6听% sur un an au d茅but de 2026 (Colegio Profesional de Inmobiliarios de C贸rdoba). En parall猫le, les loyers d'appartements ont progress茅 de 11,1听% au premier trimestre 2026, ce qui resserre les conditions pour les acheteurs qui envisagent de louer avant d'acheter. Pour un nouvel arrivant, cela signifie qu'il est g茅n茅ralement pr茅f茅rable de pr茅voir une courte p茅riode de location, le temps de cibler pr茅cis茅ment le quartier souhait茅.
Les portails et agences s茅rieux constituent le premier filtre.听Le portail听听agr猫ge les annonces de professionnels inscrits au Colegio Profesional Inmobiliario de C贸rdoba, gage de v茅rification.听Plusieurs agences locales sont actives sur le march茅听: Proactiva Inmobiliaria, Caffaratti Inmobiliaria, Solma Propiedades, Inmobiliaria Milanesio, Inmobiliaria Marcelo L贸pez et Inmobiliaria Italia. Pour les r茅f茅rences de prix, le rapport annuel d', 茅labor茅 par l'Observatorio del Mercado Inmobiliario, fournit des indicateurs publics utiles.
La commission d'agence n'est pas fix茅e par la loi听: elle se n茅gocie au cas par cas. 脌 titre d'exemple, certaines annonces de location meubl茅e 脿 Nueva C贸rdoba mentionnent une commission de 5听% sur le montant total du contrat. Pour un achat, il est recommand茅 de demander 脿 l'agent un d茅tail 茅crit de ses honoraires avant tout engagement.
Le processus d'achat 脿 Cordoba
L'achat d'un bien urbain 脿 Cordoba suit une s茅quence claire, dans laquelle l'escribano (notaire) joue un r么le proche du notaire fran莽ais听: son intervention est obligatoire pour la signature de l'acte.
Les principales 茅tapes sont les suivantes听:
Identifier le bien et v茅rifier ses donn茅es cadastrales et de registre gr芒ce 脿 l'outil .
Signer, le cas 茅ch茅ant, un boleto de compraventa (compromis d'achat) apr猫s revue juridique.
Proc茅der 脿 l'escritura p煤blica devant un escribano.
Inscrire le transfert aupr猫s du Registro de la Propiedad Inmueble.
Les biens sont identifi茅s par une nomenclature cadastrale pr茅cise听: Departamento, Pedan铆a, Localidad, Circunscripci贸n, Secci贸n, Manzana, Parcela. Cette liste sert de grille de contr么le pour comparer ce que pr茅sente le vendeur 脿 ce qui figure au cadastre. Pour v茅rifier le titre et la situation de propri茅t茅, le registre national utilise l'Informe N掳听6 - Matr铆cula y Titularidad de Dominio. Au niveau provincial, le Sistema Web del Registro Inmobiliario est la plateforme num茅rique utilis茅e par les escribanos, avocats et organismes publics pour les consultations.
Tout acheteur 茅tranger doit obtenir un identifiant fiscal argentin. L', autorit茅 fiscale nationale, g猫re les demandes de CUIT (r茅sident) ou de CDI (g茅n茅ralement utilis茅 par les personnes physiques non r茅sidentes). Le dossier remis 脿 l'escribano pour l'escritura de compraventa comprend habituellement le titre de propri茅t茅 ant茅rieur, le DNI des parties, le boleto de compraventa s'il existe et les donn茅es du bien. Pour un achat d'un lot dans la ville, une d茅claration d'impact environnemental peut 锚tre exig茅e avant l'茅mission de l'acte.
Bon 脿 savoir :
Un boleto de compraventa, des derechos posesorios (droits possessoires), une cesi贸n de derechos (cession de droits) ou une participation dans un fideicomiso (fiducie) ne valent pas une escritura enregistr茅e. Ne jamais consid茅rer ces documents comme 茅quivalents sans revue juridique pr茅alable.
Co没ts d'achat 脿 Cordoba
Au-del脿 du prix du bien, l'acheteur doit budg茅ter plusieurs postes听: frais notari茅s, Impuesto de Sellos (droit d'enregistrement provincial), frais d'inscription au registre de la propri茅t茅, contributions notariales et TVA (IVA) sur les honoraires professionnels lorsque celle-ci s'applique. L'ensemble rappelle les 芦 frais de notaire 禄 fran莽ais, mais combine la taxe provinciale, les honoraires et l'inscription au registre.
Une estimation de planification courante situe le total des co没ts d'achat 脿 Cordoba entre 4 et 6 % de la valeur du bien selon le type d'op茅ration. Pour un acheteur 茅tranger, une d茅composition indicative donne un droit de timbre g茅n茅ralement compris entre 1,5 et 2听% (part de l'acheteur), des honoraires notari茅s de 1 脿 2听% major茅s de 21听% de TVA, des frais notari茅s annexes de 0,6 脿 1听% et des frais d'inscription au registre de 0,5 脿 1,5听%.
La loi fiscale provinciale 2026听fixe le taux de l' pour les contrats de vente immobili猫re 脿 10 pour mille (1听%), r茅duit 脿 7 pour mille (0,70听%) en cas d'enregistrement num茅rique ou pour les boletos de compraventa. La TVA 脿 10,5听% peut s'appliquer lorsque l'achat porte sur un bien r茅sidentiel neuf acquis directement aupr猫s d'un promoteur ou d'une entreprise de construction听; la revente entre particuliers n'est en revanche pas soumise 脿 la TVA.
Financement et pr锚ts hypoth茅caires 脿 Cordoba
Le format dominant en Argentine est le pr锚t UVA听: un pr锚t en pesos dont le capital et les mensualit茅s sont index茅s sur l'Unidad de Valor Adquisitivo, mise 脿 jour par le coefficient CER et publi茅e quotidiennement par la Banque centrale. Ce m茅canisme n'a pas d'茅quivalent direct en France : ce n'est pas seulement le taux d'int茅r锚t qui peut 茅voluer, mais le capital restant d没 lui-m锚me, qui 茅volue avec l'inflation. Pour un retrait茅 percevant des revenus fixes, c'est un point central 脿 prendre en compte avant tout engagement.
Plusieurs banques distribuent ces pr锚ts 脿 Cordoba. La Banco de la Provincia de C贸rdoba (Bancor)听propose un pr锚t UVA dont l'exemple type porte sur 240 mois, 脿 un TNA de 8,90听% et un CFT de 9,48听%, avec assurance incendie li茅e et commission mensuelle de produit. L'茅ligibilit茅 de Bancor requiert un emprunteur 芒g茅 de 18 脿 59 ans (remboursement achev茅 au plus tard 脿 64 ans et 364 jours) et un domicile priv茅 ou professionnel dans la province de C贸rdoba. La Banco Naci贸n (BNA) a num茅ris茅 son processus en janvier 2026听: une demande en ligne via le site institutionnel et la plateforme 芦 +Hogares con BNA 禄 permet d'obtenir une premi猫re offre avec montant, taux et dur茅e en moins de 24 heures.听听
Pour les acheteurs 茅trangers, la exige un DNI Extranjero avec r茅sidence permanente听; la domiciliation du salaire 脿 la BBVA ouvre un taux pr茅f茅rentiel. L'exemple type de pr锚t UVA pour la construction de la BBVA porte sur 360 mois, avec une quotit茅 de financement maximale de 80 % de la valeur du bien.听听
Cependant, les conditions g茅n茅rales se durcissent. Apr猫s avoir quadrupl茅 en 2025, le cr茅dit hypoth茅caire est entr茅 dans une phase de volumes plus faibles, de taux plus 茅lev茅s et d'exigences plus strictes听: l'acc猫s reste 芦 limit茅 et s茅lectif 禄 selon le Colegio Profesional Inmobiliario de C贸rdoba.
Aspects juridiques 脿 Cordoba
L'achat d'un bien n'ouvre pas droit au s茅jour. La Direcci贸n Nacional de Migraciones administre la r茅sidence des 茅trangers听: les d茅marches faites depuis l'Argentine sont des Radicaciones, celles engag茅es depuis l'茅tranger passent par un Permiso de Ingreso ou un Acto Consular. La loi 25.871 distingue trois cat茅gories听: Residencias Transitorias (un an maximum, sans DNI), Residencias Temporarias (jusqu'脿 trois ans, DNI temporaire) et Residencias Permanentes (sans expiration, DNI permanent).
Pour les 茅trangers r茅sidant durablement 脿 Cordoba, le droit de vote aux 茅lections municipales est ouvert sous conditions cumulatives听: avoir 18 ans le jour du scrutin, justifier de plus de cinq ans de r茅sidence permanente continue dans la province, deux ans de r茅sidence imm茅diate dans la commune, et 锚tre inscrit au Registro C铆vico Municipal de Extranjeros. La base l茅gale combine l'article 9 du Code 茅lectoral provincial (loi 9.571/08 modifi茅e par la loi 9.838/10), les articles 129 et 130 de la Loi organique municipale 8.102/91 et le d茅cret 1621/96.
La ville de Cordoba propose un service municipal d'orientation, le , qui accompagne les d茅marches de r茅sidence, les proc茅dures RADEX, la d茅livrance de certificats de r茅sidence, la v茅rification des entr茅es/sorties et l'orientation juridique des migrants.
Au-del脿 des aspects migratoires, il est fortement recommand茅 de mandater un avocat ind茅pendant, distinct de l'agent immobilier et de l'escribano. Son r么le consiste 脿 v茅rifier le titre de propri茅t茅, l'absence de charges ou d'hypoth猫ques (驳谤补惫谩尘别苍别蝉), la conformit茅 urbanistique et l'absence de dettes fiscales ou de copropri茅t茅 attach茅es au bien.听听
脢tre propri茅taire 脿 Cordoba
Une fois propri茅taire, l'acqu茅reur supporte plusieurs charges fiscales et administratives. L'Impuesto Inmobiliario est d没 au niveau provincial via , compl茅t茅 par une contribution immobili猫re municipale听: dans les communes ayant adh茅r茅 au syst猫me int茅gr茅, l'avis de paiement (肠别诲耻濒贸苍) regroupe les deux sous la rubrique 芦 Ver y pagar 禄. La municipalit茅 de Cordoba a indiqu茅 que les cedulones 2026 茅taient disponibles via son portail fiscal, avec un inmobiliario maintenu aux valeurs de d茅cembre 2025.
Rentas C贸rdoba offre plusieurs avantages de paiement听: une remise de 30听% pour les contribuables 脿 jour de tous leurs imp么ts provinciaux, 15听% pour le paiement annuel, et une remise 芦 Descuento C贸rdoba 禄 de 25听% pour les propri茅taires d'un seul bien dont la valeur est inf茅rieure 脿 124 000 000 ARS.
Le cadastre provincial met 脿 disposition plusieurs outils en ligne pour les propri茅taires听: consultation des donn茅es du bien, localisation sur la Mapa de inmuebles, acc猫s aux valuations et demande de Certificado catastral judicial. Le Bolet铆n Electr贸nico de la municipalit茅 de Cordoba听publie les actes municipaux et r茅glementations qui affectent les propri茅taires.
La听vente d'un bien immobilier 脿 C贸rdoba听combine la fiscalit茅 provinciale et la fiscalit茅 nationale, avec des cons茅quences sp茅cifiques pour un vendeur non-r茅sident.
Au niveau provincial, l'Impuesto de Sellos s'applique aux actes, contrats et op茅rations 脿 valeur 茅conomique ex茅cut茅s dans la province de Cordoba, y compris au boleto de compraventa. La base imposable se d茅termine en comparant la valeur de r茅f茅rence applicable 脿 la valeur nominale convenue. Pour les contrats priv茅s sans agent retenu, la d茅claration sous serment se d茅pose via le portail web de Rentas C贸rdoba.
Au niveau national, la loi 27.802 supprime l'imp么t c茅dulaire de 15听% sur les plus-values issues de certaines op茅rations d'achat-vente immobili猫res r茅alis茅es par des personnes physiques non habituelles. L'ARCA identifie cet impuesto cedular comme couvrant les revenus tir茅s des ventes immobili猫res et de la cession de droits portant sur des biens immobiliers. Pour les vendeurs 茅trangers, la fiscalit茅 applicable doit n茅anmoins 锚tre v茅rifi茅e au cas par cas, notamment au regard de la convention fiscale franco-argentine, dont le texte consolid茅 est consultable sur impots.gouv.fr et qui r茅git la double imposition des plus-values immobili猫res pour les r茅sidents fiscaux fran莽ais.
C么t茅 proc茅dure, les escribanos inscrits au Colegio de Escribanos de la Provincia de C贸rdoba peuvent demander 脿 Rentas C贸rdoba un rapport pr茅sentant la situation fiscale du bien, 茅tape standard de pr茅paration 脿 la vente. Le Colegio publie 茅galement des tarifs de services annexes听: 脿 compter du 1er juin 2026, le co没t des Carpetas para Escriban铆as s'茅l猫ve 脿 10 100 ARS.
Pour un vendeur non-r茅sident, deux points pratiques s'ajoutent听: la n茅cessit茅 de disposer d'un identifiant fiscal valide (CUIT ou CDI) pour signer l'acte, et la question du rapatriement des fonds en devises 茅trang猫res, qui d茅pend de la r茅glementation des changes en vigueur au moment de la transaction et doit 锚tre anticip茅e avec l'escribano et un conseil financier local.
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Foire aux questions
L'acc猫s au cr茅dit hypoth茅caire bancaire est conditionn茅, 脿 la BBVA Argentine, par exemple, 脿 la d茅tention d'un DNI Extranjero avec r茅sidence permanente.听La r茅sidence permanente, un DNI argentin et des revenus locaux justifiables constituent les conditions de base. Sans cela, l'achat s'effectue au comptant.
Un pr锚t UVA est un cr茅dit en pesos exprim茅 en Unidades de Valor Adquisitivo, index茅es par le coefficient CER et publi茅es par la Banque centrale d'Argentine. Le capital restant d没 et les mensualit茅s 茅voluent avec l'indice UVA, et non en pesos nominaux fixes. Il faut donc anticiper une augmentation du capital 脿 rembourser en cas d'inflation soutenue.
Le boleto de compraventa est un compromis pr茅liminaire engageant les parties, mais c'est l'escritura enregistr茅e au registre de la propri茅t茅 qui rend la propri茅t茅 opposable aux tiers. La signature de l'acte authentique devant un escribano est donc indispensable pour devenir pleinement propri茅taire.
Une TVA de 10,5听% peut s'appliquer lors de l'achat d'un bien r茅sidentiel neuf directement aupr猫s d'un promoteur ou d'une entreprise de construction. La revente entre particuliers, en revanche, n'est pas soumise 脿 la TVA. Ce point doit 锚tre v茅rifi茅 d猫s la lecture de la promesse de vente, car il modifie sensiblement le co没t total.
Une estimation de planification situe le total des frais d'acquisition 脿 Cordoba entre 4 et 6 % de la valeur du bien selon le type d'op茅ration. Une d茅composition orient茅e vers l'acheteur 茅tranger inclut cette enveloppe de 8 脿 11 % pour int茅grer les honoraires, la TVA, les droits et les frais d'inscription. Il est recommand茅 de demander 脿 l'escribano un devis d茅taill茅 avant la signature.
Non. Apr猫s avoir quadrupl茅 en 2025, le cr茅dit hypoth茅caire est entr茅 dans une phase de volumes plus faibles, de taux plus 茅lev茅s et d'exigences plus strictes. L'acc猫s reste 芦 limit茅 et s茅lectif 禄 (Colegio Profesional Inmobiliario de C贸rdoba). Pour un acheteur 茅tranger, cela renforce l'int茅r锚t d'adopter une strat茅gie d'achat au comptant.
Le risque majeur consiste 脿 confondre des droits possessoires, des documents pr茅liminaires ou des arrangements non enregistr茅s avec une propri茅t茅 pleinement inscrite. Il faut v茅rifier les donn茅es cadastrales aupr猫s du cadastre provincial, la situation fiscale aupr猫s de Rentas C贸rdoba, et le statut au registre par l'interm茅diaire d'un escribano avant tout transfert de fonds. Un avocat ind茅pendant est vivement recommand茅.
Non, pour un bien immobilier, un 茅tranger peut acheter sans 锚tre r茅sident, 脿 condition d'obtenir un identifiant fiscal argentin (CUIT ou CDI) aupr猫s de l'ARCA. Pour un bien rural, en revanche, le r茅gime national de la loi 26.737 impose une autorisation pr茅alable du Registro Nacional de Tierras Rurales.
La convention fiscale entre la France et l'Argentine, consultable sur impots.gouv.fr, encadre la double imposition des plus-values immobili猫res pour les r茅sidents fiscaux fran莽ais. Au niveau argentin, la loi 27.802 supprime l'imp么t c茅dulaire de 15听% 脿 compter du 1er janvier 2026 pour les op茅rations non habituelles. Une v茅rification au cas par cas, aupr猫s d'un conseil fiscal qualifi茅 dans les deux pays, reste indispensable.
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Journaliste de formation, titulaire des DALF C1 et C2 et dipl么m茅e de l'Universit茅 de Maurice, je cumule pr猫s d'une vingtaine d'ann茅es d'exp茅rience en r茅daction. Apr猫s six ans dans la presse mauricienne, j'ai rejoint 大咖福利影院, o霉 j'茅volue depuis une douzaine d'ann茅es, dont cinq en tant qu'assistante 茅ditoriale, et 脿 pr茅sent responsable 茅ditoriale.
