COMPRAVENTA DE INMUEBLES EN EL ECUADOR
I.- GENERALIDADES:
En general, los extranjeros en el Ecuador tienen los mismos derechos civiles que los ecuatorianos (art. 9 Constituci贸n de la Rep煤blica, en concordancia con el art. 43 del C贸digo Civil).
El derecho a la propiedad, por tanto, es un derecho real que est谩 reconocido y garantizado a todas las personas, sean ecuatorianas o extranjeras (art. 321 de la Constituci贸n de la Rep煤blica) y tiene su regulaci贸n b谩sica en el Libro II del C贸digo Civil.
II.- RESTRICCIONES GENERALES.-
Sin embargo, existen restricciones para adquirir la propiedad de determinados bienes inmuebles, considerados inapropiables, bien por ser considerados bienes nacionales de uso p煤blico, bien por ser considerados bienes fiscales.
As铆, por ejemplo, tenemos que calles, plazas, puentes y caminos, el mar adyacente y sus playas, as铆 como tambi茅n los nevados perpetuos y las zonas de territorio situadas a m谩s de 4.500 metros de altura sobre el nivel del mar, de acuerdo con el art. 604 del C贸digo Civil, son considerados bienes nacionales de uso p煤blico y por tanto, respecto de ellos, NO CABE PROPIEDAD PRIVADA. La titularidad del dominio p煤blico se ejerce bien directamente mediante el Estado o las Corporaciones Municipales (Municipalidades) o mediante entes estatales creados espec铆ficamente para administrar y ejercer la titularidad del dominio estatal sobre las zonas antes mencionadas.
Los bienes que, en cambio, pertenecen al Estado en general, a trav茅s de sus 贸rganos constitucionales o de los 贸rganos de las diferentes Administraciones P煤blicas, se denominan bienes fiscales y est谩n tambi茅n excluidos del tr谩fico inmobiliario (por ejemplo, edificios donde funcionan instituciones p煤blicas).
Existen tambi茅n bienes inmuebles que, por expresa disposici贸n normativa, son inalienables. Tal es el caso de las tierras de propiedad de comunas campesinas, que expresamente son declaradas inalienables por la Ley de Organizaci贸n y R茅gimen de Comunas (b谩sicamente, por ser tierras comunales, de propiedad de comunas campesinas e ind铆genas, desde tiempos inmemoriales y constituir su medio de vida).
III.- RESTRICCIONES ESPEC脥FICAS PARA EXTRANJEROS.-
La Ley de Seguridad P煤blica y del Estado (publicada en el Suplemento al Registro Oficial n煤mero 35, del 28 de septiembre de 2009) y su Reglamento de desarrollo (publicado en el Primer Suplemento al Registro Oficial n煤mero 290, del 30 de septiembre de 2010), al igual que ya lo hac铆a la hoy derogada Ley de Seguridad Nacional, establece restricciones espec铆ficas para el acceso de personas extranjeras a la propiedad de bienes inmuebles ubicados en determinadas zonas del pa铆s.
En concreto, el art. 40 de la Ley de Seguridad P煤blica y del Estado establece como PROHIBICI脫N A LOS EXTRANJEROS, sean personas naturales o jur铆dicas, y a las personas jur铆dicas de nacionalidad ecuatoriana, pero con uno o m谩s socios o accionistas extranjeros, sean personas naturales o jur铆dicas, la POSESI脫N, ADQUISICI脫N (bien del dominio, bien de otros derechos reales) y CONCESIONES (previa solicitud y procedimiento administrativo destinado al efecto) de tierras en las siguientes zonas:
A) ZONAS DE SEGURIDAD DE FRONTERA.- Su delimitaci贸n la trae el art. 39 de la Ley de Seguridad P煤blica y del Estado: " La zona de seguridad de frontera abarca el espacio terrestre de veinte (20) kil贸metros desde los l铆mites fronterizos hacia el interior del territorio nacional, el espacio mar铆timo de diez (10) millas n谩uticas, y el espacio a茅reo correspondiente."
Los 20 kil贸metros de zona de seguridad de frontera terrestre se cuentan desde la l铆nea de frontera internacional, hacia el interior del territorio de Ecuador. Las 10 millas n谩uticas de la zona de seguridad de frontera mar铆tima, se cuentan desde la l铆nea m谩s baja de marea hacia el interior del mar. En esas zonas, los extranjeros no pueden ser poseedores, ni propietarios, ni titulares de otro derecho real, ni tampoco adquirir la concesi贸n de tierras.
B) 脕REAS RESERVADAS DE SEGURIDAD.- Son zonas que por sus caracter铆sticas esenciales para la seguridad del Estado, requieren una regulaci贸n especial. A diferencia de las antes mencionadas zonas de seguridad de frontera, en estas 谩reas reservadas de seguridad, la Ley no delimita cu谩les son, sino que confiere competencias al Presidente de la Rep煤blica para hacerlo, mediante Decreto Ejecutivo, por RECOMENDACI脫N del Consejo de Seguridad P煤blica y del Estado, previo informe elaborado por el Ministerio Coordinador de Seguridad o la cartera de Estado que haga sus veces.
Se EXCEPT脷AN de las anteriores prohibiciones, cuando la posesi贸n, propiedad u otros derechos reales o concesi贸n, se adquiere, solicita o ejerce en ESPACIOS POBLADOS Y URBANOS ubicados en las zonas antes mencionadas.
Igualmente, se EXCEPT脷AN de las anteriores prohibiciones:
1. Matrimonios y uniones de hecho legalmente reconocidos, de personas de nacionalidad ecuatoriana con personas extranjeras, cuya sociedad conyugal (caso de matrimonio) o sociedad de bienes (caso de uni贸n de hecho) tengan por lo menos 5 a帽os de duraci贸n. Basta, en principio, el matrimonio o uni贸n de hecho entre ecuatoriano y extranjero por, al menos, 5 a帽os (reconocido en Ecuador si se ha celebrado en el extranjero). Pero, adem谩s, deben hallarse bajo el r茅gimen econ贸mico matrimonial de sociedad conyugal (que es el que opera de pleno derecho en Ecuador, en defecto de capitulaciones matrimoniales) o de sociedad de bienes, en el caso de las uniones de hecho.
2.Personas jur铆dicas de nacionalidad ecuatoriana, cuyos socios o accionistas extranjeros se encuentren domiciliados en el Ecuador por el lapso de por lo menos 5 a帽os, de forma CONTINUADA e ININTERRUMPIDA.
Para que sea OPERATIVA las EXCEPCIONES antes enumeradas, el Reglamento de desarrollo de la Ley de Seguridad P煤blica y del Estado, establece, con car谩cter PRECEPTIVO, el informe previo del Ministerio de Defensa Nacional, que deber谩 incorporarse o adjuntarse a la escritura p煤blica correspondiente, sin la cual, el Registrador de la Propiedad no podr谩 practicar la inscripci贸n.
IV.- NECESIDAD DE INSCRIPCI脫N EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.-En Ecuador, todo t铆tulo de propiedad sobre inmuebles, debe NECESARIAMENTE ser inscrito en el Registro de la Propiedad del cant贸n donde se encuentre ubicado el inmueble. Si se encuentra en ubicado dentro de los l铆mites de dos o m谩s cantones, debe inscribirse en los Registros de la Propiedad de todos. Y en cada uno, obtener el correspondiente c贸digo catastral, a efectos del c谩lculo del impuesto predial (urbano o r煤stico, seg煤n la calificaci贸n del inmueble). Si no se inscribe en el Registro de la Propiedad, la persona no puede considerarse JAM脕S propietaria del inmueble.
V.- NECESIDAD DE ESCRITURA P脷BLICA.- ABSOLUTAMENTE TODO acto jur铆dico que conlleve la transferencia de dominio, debe NECESARIAMENTE otorgarse por ESCRITURA P脷BLICA, es decir, ante notario.
NO CABEN LAS ESCRITURAS, NI CONTRATOS PRIVADOS EN TRAT脕NDOSE DE ACTOS DE DISPOSICI脫N O GRAVAMEN SOBRE INMUEBLES.
El no otorgamiento de escritura p煤blica hace NULO E INEXISTENTE el acto jur铆dico, ya que es una SOLEMNIDAD SUSTANCIAL para todo acto jur铆dico de disposici贸n y enajenaci贸n de inmuebles. Puede ser compraventa, permuta, donaci贸n, tanto da, pero se tiene que otorgar por escritura p煤blica.
El otorgamiento de la escritura p煤blica genera impuestos. Los principales son: ALCABALAS y REGISTRO y cuando se trata de inmuebles ubicados en el 谩rea urbana, impuesto a la PLUSVAL脥A.
Para otorgar una escritura que comporte la transferencia de dominio de un inmueble, hay que aportar, adem谩s, el recibo de pago del 煤ltimo impuesto predial (urbano o r煤stico,seg煤n sea el bien) y del 煤ltimo impuesto del Cuerpo de Bomberos. Asimismo,se debe adjuntar un certificado de aval煤o de la Municipalidad del Cant贸n.
VI.- DOCUMENTOS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA P脷BLICA:
A) C茅dula de identidad y ciudadan铆a (ecuatorianos) o c茅dula de identidad (extranjeros titulares de visa de INMIGRANTE).
B) Pasaporte en vigor (caso de extranjeros no residentes en el Ecuador).
C) Certificado de votaci贸n en el 煤ltimo proceso electoral (caso de ecuatorianos). Se except煤an los ecuatorianos domiciliados fuera de Ecuador, que lo acrediten.
Los extranjeros pueden comprar inmuebles hall谩ndose como turistas, especialmente si ese va a ser el fundamento para solicitar su visa de INMIGRANTE. Pero, en este caso (si se lo hace para la visa), el inmueble debe tener un aval煤o catastral municipal de, al menos, veinticinco mil d贸lares de los Estados Unidos de Am茅rica. En otros casos, si el extranjero ya es residente en Ecuador o solo quiere comprar el inmueble, pero no basarse en 茅l para pedir la visa o no piensa residir en Ecuador, el aval煤o de 25 mil d贸lares no tiene la misma relevancia.
Espero que sea de utilidad esta informaci贸n.
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