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Hola Chantal,

He desplazado tu comentario al foro hispanohablante de Ecuador para su mejor visibilidad y una mejor interacci贸n con los dem谩s miembros.

Un saludo,

Sarah

Sarah,

Gracias.
Ojala que alguien pueda ayudarme.
Saludo
Chantal

chantal jankowski escribi贸:

Yo vivo en Francia pero voy ha vender mi terreno en Ecuador.
Cuales son los impuestos que debo pagar al Municipio ?
Es verdad que nos es obligacion de tomar un notario ?
Que solo un abogado puede servir de intermedio para la venta ?
Gracias por contestarme.
Chantal

Hola.

1.- Primero que nada, para poder vender el inmueble, debe estar al d铆a en el pago del impuesto predial (urbano, si es terreno ubicado dentro del 谩rea urbana de un cant贸n; r煤stico en otro caso) y del impuesto del Cuerpo de Bomberos. El predial es impuesto municipal; el del Cuerpo de Bomberos, depende del cant贸n: en algunos lo cobra la Municipalidad, que luego se lo pasa al Cuerpo de Bomberos; en otros, se paga directamente en el Cuerpo de Bomberos.

NOTA IMPORTANTE.- Si usted no vive en Ecuador y hace mucho tiempo que no va y no tiene a nadie en Ecuador que se encargue de administrarle estos asuntos, debe verificar que no haya t铆tulos de cr茅dito acumulados de varios a帽os de los impuestos no pagados antedichos. Cuando no se paga hasta mitad de a帽o, se cobra con recargo, m谩s intereses por demora, que va subiendo seg煤n se tarden los propietarios en pagar. Y es posible iniciar juicio coactivo para cobrar el impuesto, pues los tesoreros municipales y de los Cuerpos de Bomberos, tienen atribuida por Ley jurisdicci贸n coactiva.

2.- Si es un terreno que se encuentra dentro del 谩rea urbana, la venta estar谩 gravada con el impuesto a la plusval铆a, cuya cuant铆a es el 10 % sobre la utilidad o plusval铆a que se obtenga en la venta.

3.- Cuando se otorga la escritura de compraventa, necesariamente se debe presentar los recibos de pago de impuesto predial urbano del a帽o en curso y del Cuerpo de Bomberos. Adicionalmente, el otorgamiento de la escritura genera el impuesto de alcabalas, que  grava los actos jur铆dicos otorgados por escritura p煤blica que tengan por finalidad transferir el dominio. Y pueden existir impuestos creados por leyes especiales, bien con car谩cter permanente o temporal o bien para todo el pa铆s o solo para las ventas de inmuebles situados en determinada provincia o cant贸n.

4.- En el Ecuador, TODOS los contratos que tengan por objeto la transferencia de dominio sobre bienes inmuebles, deben necesariamente celebrarse por escritura p煤blica. Es una solemnidad sustancial, sin la cual, el contrato es nulo. Y las escrituras p煤blicas las autorizan los notarios. El notario, para autorizar el otorgamiento de la escritura p煤blica por la que se celebrar谩 un contrato de compraventa, debe exigir:

A) Documentos de identidad de comprador y vendedor (y adem谩s, certificados de votaci贸n en el 煤ltimo proceso electoral, si son ecuatorianos). Poderes especiales, debidamente legalizados y traducidos como corresponda si han sido otorgados en el extranjero, cuando quien comparece a la celebraci贸n del contrato es el representante de otra persona que no est谩 en el Ecuador o no quiere comparecer por s铆 misma.


B) Recibos de pago de impuesto predial (urbano o r煤stico, seg煤n corresponda) y del Cuerpo de Bomberos. Para pagar los otros impuestos (alcabalas, plusval铆a u otros impuestos especiales), el notario requerir谩 que se le entregue una provisi贸n de fondos.

C) Certificado del Registro de la Propiedad del cant贸n donde se encuentre el inmueble (dominio y grav谩menes).

D) Certificado de aval煤o comercial, expedido por la Municipalidad del cant贸n.

E) En cuanto al apoderado: para una compraventa, puede ser apoderado cualquier persona, siempre que sea mayor de edad y plenamente capaz conforme a Derecho. La exigencia de que sean abogados es exclusivamente para poderes de procuraci贸n judicial, que viene dada por el C贸digo de Procedimiento Civil, pero no es este el caso.

F) Es indispensable que, tras el otorgamiento y cierre de la escritura p煤blica y la entrega de los testimonios, sean llevados a inscribir inmediatamente al Registro de la Propiedad del cant贸n, para que se produzca la transferencia de dominio. En Ecuador, la transferencia de dominio 脷NICAMENTE se produce cuando se practica la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad. En esto, es diferente de sistemas como el franc茅s o el espa帽ol, donde el dominio se transfiere mediante el otorgamiento de la escritura p煤blica y la inscripci贸n posterior en el Registro de la Propiedad (Espa帽a) o en el antiguo registro de "Conservation des hypoth猫ques", actualmente "Service de publicit茅 fonci猫re" (Francia), tiene, en general, la finalidad de dar publicidad frente a terceros, pero no es constitutiva de la transferencia del dominio del inmueble. En Ecuador, la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad es constitutiva de la adquisici贸n de dominio, por eso, es sumamente importante inscribir inmediatamente. Y una vez inscrito, el propio Registro de la Propiedad se encarga de obtener nuevos c贸digos catastrales de la Municipalidad del cant贸n (lo que se llama "catastrar").

La asesor铆a profesional de un abogado habilitado para ejercer en el Ecuador, preferiblemente, que opere en la provincia en la cual usted tiene su terreno, siempre ser谩 conveniente y no estar铆a de m谩s, sobre todo, si hay una negociaci贸n importante de por medio.


Un cordial saludo.

You'll need an attorney and you should choose one from the area or province which your land in Ecuador is located in. That insures his familiarity with local realty transaction issues.
As for taxes you'll be expected to pay to Ecuador he'll advise you accordingly. I am certain that France will expect your tax payment on any capital gains you may realize if any?
In the end more of a nuisance then anything else.

Good luck

Senor,

Muchisimas gracias por haberme contestado tan precisamente.
Es un terreno en la selva cerca del Puyo.
Los impuestos estan pagados cada ano, yo tengo las facturas.
Pero como lo pus茅 al nombre de mi hija ella tiene que ir al consulado de Ecuador en Francia para hacer un poder al nombre de la persona que me va ha repr茅sentar.
El problema es que no tengo nadie en MERA pero en QUITO si tengo alguien que me representa. Y no le puedo p茅dir que se vaya de Quito a Mera !
Quien se encarga de sacar el Certificado del Registro de la Propri茅dad del Canton ? Es el notario ?
Por un terreno n茅cesito un Certificado de Avaluo Comercial ?
Perdon de molestar.
Es muy sympatico de su parte de ayudar la gente sin pedir contrapartida.
Donde vives ? En Ecuador o en Francia ?
De nuevo gracias por todo.
Muy cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribi贸:

Senor,

Muchisimas gracias por haberme contestado tan precisamente.
Es un terreno en la selva cerca del Puyo.
Los impuestos estan pagados cada ano, yo tengo las facturas.
Pero como lo pus茅 al nombre de mi hija ella tiene que ir al consulado de Ecuador en Francia para hacer un poder al nombre de la persona que me va ha repr茅sentar.
El problema es que no tengo nadie en MERA pero en QUITO si tengo alguien que me representa. Y no le puedo p茅dir que se vaya de Quito a Mera !
Quien se encarga de sacar el Certificado del Registro de la Propri茅dad del Canton ? Es el notario ?
Por un terreno n茅cesito un Certificado de Avaluo Comercial ?
Perdon de molestar.
Es muy sympatico de su parte de ayudar la gente sin pedir contrapartida.
Donde vives ? En Ecuador o en Francia ?
De nuevo gracias por todo.
Muy cordialemente
Chantal

Hola.

1.- Si est谩 a nombre de su hija, ella es la propietaria, en efecto.

2.- No es necesario que el apoderado se traslade a Mera para otorgar la escritura p煤blica. Las escrituras p煤blicas pueden otorgarse en cualquier notar铆a de cualquier cant贸n del Ecuador. Puede otorgarse ante una notar铆a de Quito, sin problemas.

3.- El certificado del Registro de la Propiedad lo puede pedir cualquier persona, no es necesario ni tan siquiera que tenga poder, porque el Registro de la Propiedad es un Registro P煤blico y cualquier persona puede solicitar certificaciones (desde luego, pagando el importe fijado para su expedici贸n). Algunos Registros de la Propiedad de cantones de zonas rurales, aceptan peticiones de certificados por correo y los env铆an por servicio de correo privado (como SERVIENTREGA, por ejemplo), debiendo el interesado pagar el importe del env铆o al recibir. El certificado se lo paga mediante ingreso en cuenta bancaria. Pero, no todos los Registros de la Propiedad tienen este servicio o para pedirlo, hay que llamar por tel茅fono o enviar un fax con la solicitud del certificado y los datos y luego ponerse de acuerdo en lo relativo al pago por el certificado y el env铆o.

Le paso los datos de contacto del Registro de la Propiedad del cant贸n Mera, de la provincia de Pastaza (el Registro de la Propiedad actualmente depende de la Municipalidad del respectivo cant贸n):

Av. Francisco Salvador Moral 362 y Velasco Ibarra
Mera - Ecuador
罢别濒茅蹿辞苍辞:
(5933) 279 01 41 : llamando desde fuera de Ecuador.
  (03) 279 01 41 : llamando desde otra provincia de Ecuador.
Correo electr贸nico: municipio_mera@hotmail.com
Horario de atenci贸n al p煤blico: 08:00 h. a 16:30 h., de lunes a viernes.
Responsable del Registro de la Propiedad: Dr. Pedro Merino.


4.- Para obtener el certificado de aval煤o comercial, puede ponerse en contacto con la Jefatura de Aval煤os y Catastros de la Municipalidad del cant贸n. Le paso los datos de la del cant贸n Mera (la direcci贸n es la misma del Registro de la Propiedad, por lo que solo le dar茅 el tel茅fono):

Jefatura de Aval煤os y Catastros del Gobierno Aut贸nomo Descentralizado (Municipalidad) del cant贸n Mera:

(5933) 279 01 41: llamando desde el exterior.
  (03) 279 01 41 : llamando desde otra provincia de Ecuador.

El certificado de aval煤o sirve para calcular el impuesto de alcabalas y tambi茅n, si es un predio urbano, para el c谩lculo del impuesto a la plusval铆a. Es importante, sobre todo, cuando se va a otorgar la escritura p煤blica ante un notario de cant贸n diferente a aquel en el que se encuentra el inmueble.



5.- Como puede ver, este tipo de tr谩mites puede intentar hac茅rselos desde Quito, v铆a telef贸nica y envi谩ndolos por correo.

6.- Cuando se otorgue la escritura de compraventa ante un notario de Quito, ser谩 el notario quien calcular谩 y recibir谩 el dinero para el pago de los impuestos y quien se encargar谩 de pagarlos. Los recibos van en la escritura y en el testimonio que se entrega, van fotocopias de todos los recibos de pago de los impuestos.

7.- La inscripci贸n en el Registro de la Propiedad y el catastro, tambi茅n podr铆a, eventualmente, gestionarse por correo tipo SERVIENTREGA. En todo caso, para evitarse el viaje, conviene mantener un contacto fluido con el Registro de la Propiedad. Normalmente, los bufetes de abogados de las ciudades grandes suelen tener abogados corresponsales en capitales de las otras provincias o en cantones peque帽os, que se encargan de gestionarles los asuntos o sino, env铆an a alguien a hacer la gesti贸n.


Yo vivo en Barcelona.


Un cordial saludo.

Thank you
But hay dont understand English !!
If you live en Cuenca, debes hablar castellano no ?
En que sea, gracias 1000 por haberme contestado.
Talvez nos vemos en Cuenca Cuando me voy 脿 Ecuador.
Cordialemente
Chantal

Hola

Otra vez gracias por su ayuda.
Voy ha ponerme en contacto con Mera para el Certif. de Registro de la Propriedad y el Cerfif. de Avaluo Comercial.
Ojala que todo pasa bien!
Habia mandado a los compradores (en Australia) un "compromiso de venta" a efecto del 10.11.13 con los d茅tails de venta.
Pero ellos me lo regresaron firmado bajo : EL VENDEDOR (se equivocaron de lado) no es importante o tengo que decirles que lo hagan de nuevo con la firma bien de bajo de EL COMPRADOR. ??
S茅 que solicito demasiado de su ayuda pero tengo tanto miedo de hacer tonteria.....
Cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribi贸:

Hola

Otra vez gracias por su ayuda.
Voy ha ponerme en contacto con Mera para el Certif. de Registro de la Propriedad y el Cerfif. de Avaluo Comercial.
Ojala que todo pasa bien!
Habia mandado a los compradores (en Australia) un "compromiso de venta" a efecto del 10.11.13 con los d茅tails de venta.
Pero ellos me lo regresaron firmado bajo : EL VENDEDOR (se equivocaron de lado) no es importante o tengo que decirles que lo hagan de nuevo con la firma bien de bajo de EL COMPRADOR. ??
S茅 que solicito demasiado de su ayuda pero tengo tanto miedo de hacer tonteria.....
Cordialemente
Chantal

Hola, Chantal.

1.- Los bienes inmuebles situados en Ecuador est谩n sujetos a las leyes ecuatorianas, aunque los propietarios sean extranjeros y residan fuera de Ecuador (art. 15 del C贸digo Civil). Los propietarios, aunque sean extranjeros, pueden celebrar contratos v谩lidos sobre esos bienes fuera de Ecuador. Pero, esos contratos, deben celebrarse de acuerdo con las leyes ecuatorianas, para que puedan ser v谩lidos y producir efectos en Ecuador.

2.- Cuando las leyes ecuatorianas exigen una solemnidad sustancial para la validez de un acto o contrato, debe celebrarse el acto o contrato cumpliendo esa solemnidad, pues de lo contrario, el acto o contrato ser谩 nulo y no podr谩 producir efectos en Ecuador. Y si las leyes ecuatorianas exigen instrumento p煤blico, no se admitir谩 documento privado (art. 17 del C贸digo Civil).

3.- En relaci贸n con el contrato de promesa de bienes inmuebles: el C贸digo Civil de Ecuador exige que sea celebrado por escritura p煤blica. Es decir, no sirve, de cara a las leyes ecuatorianas, un simple contrato celebrado por instrumento privado entre las partes (otras legislaciones o incluso otros sistemas jur铆dicos como el anglosaj贸n, pueden admitirlo, pero se debe tener en cuenta que los efectos de ese contrato van a producirse en Ecuador y por ello, debe guardar conformidad con las leyes ecuatorianas).

4.- En relaci贸n con la promesa de celebrar un contrato: el art. 1570 del C贸digo Civil de Ecuador se帽ala con precisi贸n los requisitos para que la promesa de celebrar un contrato sea v谩lida  produzca plenos efectos (y pueda ser exigible) en Ecuador:

A) Que el contrato conste por escrito (por tanto, no puede ser verbal) . Y POR ESCRITURA P脷BLICA, cuando se trata de la promesa de celebrar un contrato para cuya validez las leyes exijan tal solemnidad. Y tal es el caso de la compraventa de inmuebles: si para celebrar un contrato de compraventa de un inmueble, situado dentro de Ecuador, la ley ecuatoriana exige que sea celebrado por escritura p煤blica, de igual manera, el contrato de promesa de celebraci贸n de ese contrato de compraventa de inmueble, tambi茅n debe celebrarse por escritura p煤blica.

B)Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces. B谩sicamente, se refiere a que los requisitos generales para la validez de cualquier contrato y del contrato que se promete celebrar en particular y tambi茅n que no se trate de un contrato que tenga por objeto actos prohibidos por la Ley (en la compraventa, por ejemplo, hay casos en los que a ciertas personas les est谩 prohibido vender o comprar determinados bienes, como por ejemplo, a los padres les est谩 prohibido comprar bienes de propiedad de sus hijos mientras sus hijos sean incapaces).

C) Que el contrato contenga un PLAZO o CONDICI脫N que fije la 茅poca de celebraci贸n del contrato.

D) Que en el contrato se especifique el contrato que se promete celebrar de tal manera que solo falte para que sea perfecto, seg煤n sea el tipo de contrato, la entrega y tradici贸n de la cosa o el cumplimiento de las solemnidades legales.


En relaci贸n con un contrato de compraventa sobre un bien inmueble, para que produzca efectos en Ecuador y se pueda exigir su cumplimiento de acuerdo con las leyes ecuatorianas, b谩sicamente, debe haberse otorgado por escritura p煤blica, en la que los nombres y apellidos completos del promitente vendedor y del promitente comprador est茅n especificados e identificados con su respectivo documento. Y se debe hacer constar con precisi贸n el bien que se vende, el precio que se le fija y el plazo o la condici贸n para determinar la 茅poca en la que se llevar谩 a cabo (puede ser pactado el plazo en meses, d铆as, a帽os o una condici贸n, como por ejemplo, que el comprador est茅 vivo para la fecha de celebraci贸n del contrato o que el comprador se deba encontrar f铆sicamente en Ecuador a partir de determinada fecha).


Si ustedes han celebrado ese compromiso de venta mediante documentos privados, no es v谩lido para la legislaci贸n de Ecuador (puede servir, en todo caso, para entenderse entre ustedes, pero carece de validez jur铆dica en Ecuador, pues la ley ecuatoriana exige escritura p煤blica). Y en todo caso, los nombres deben estar indicados con precisi贸n. Ahora bien: si se coloca los nombres completos al principio y se indica que, en adelante, ser谩n llamados EL COMPRADOR y EL VENDEDOR, a los efectos del respectivo contrato, sirve para identificarlos. Pero, se recalca una vez m谩s que, si esa promesa de venta consta 煤nicamente por documento privado, como tan no producir谩 efectos en Ecuador, quedando tan solo como un documento orientativo entre las partes.


Un cordial saludo.

Senior,

Gracias por contestarme.
Si, yo s茅 que "la promesa de vente" echa entre yo y los compradores no tiene ningun valor delande de la Ley de Ecuador.
Solo es para asegurarme que van ha comprar de verdad.
Me queda contactar un notario y mandarle los certificados de los cuales habl茅 mas abajo.
Oja la que todo pasa bien !
Muy cordialemente
Chantal

chantal jankowski escribi贸:

Senior,

Gracias por contestarme.
Si, yo s茅 que "la promesa de vente" echa entre yo y los compradores no tiene ningun valor delande de la Ley de Ecuador.
Solo es para asegurarme que van ha comprar de verdad.
Me queda contactar un notario y mandarle los certificados de los cuales habl茅 mas abajo.
Oja la que todo pasa bien !
Muy cordialemente
Chantal

Hola.

En el siguiente enlace, de este mismo foro, hay informaci贸n relativa a la localizaci贸n de notar铆as en todo el territorio de Ecuador y asimismo, un enlace hacia la "calculadora notarial", que permite al interesado calcular el coste que tendr铆a el otorgamiento de una escritura p煤blica o cualquier otra actuaci贸n notarial.


/forum/viewtopic.php?id=316071


Un cordial saludo.

Senor,

Otra vez gracias por su ayuda.
Ya tenia la direccion de la notaria de Mera, esta indicada sobre mi contrato de compra. Pero es bueno tener el"sitio".
Pid茅 a una relacion del Puy que me saca los papeleos necesarios.
Y de todas maneras, si no se puede areglar asi, me ir茅 a Ecuador... (CON MUCHO GUSTO!!)
Vamos ha ver...
Le mando un abrazo cordial.
Chantal