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Hola

Oui c'est normal quand un non résident vend son bien immobilier il y a une retenue de 3 % qui vous sera déduite de votre impôt de plus value.

Hacienda prend un accompte pour le paiement de la plus-value aux non résidents.

Si vous n'avez pas de plus-value, alors Hacienda vous reversera les 3% retenus.

Attention pour que ça marche l'acheteur doit faire une déclaration via le modelo 211 à Hacienda et vous remettre le reçu de cette déclaration car vous en aurez besoin pour récupérer vos 3%

Et oui bien sûr que vous pouvez demander à cet avocat de ne pas faire la déclaration si vous avez déjà quelqu'un d'autre pour le faire.

@Surtouc

Bonsoir,

Hélas les 3% sont inévitables. C'est une sorte d'acompte sur les plus-values que prend le gouvernement espagnol sur chaque vente de bien immobilier. A ma connaissance, vous ne pouvez pas y échapper.

Amicalement,

Eric

@Chrystel

A quel moment l'acheteur doit-il me fournir ce formulaire 211?

Merci Chrystel

@Chrystel
A quel moment l'acheteur doit-il me fournir ce formulaire 211?
Merci Chrystel - @Surtouc

L'acheteur a 1 mois maxi après la date d'achat pour déposer ce formulaire et verser les 3% retenus à Hacienda. Une fois le paiement fait il doit vous remettre le "ejemplar para el transmitente no residente"

@Chrystel

mais si l’acheteur ne remplit pas son obligation ! Comment récupérer ces 3% % ? Le notaire n’a pas d’œil la dessus ???

@AB38100

La retenue est inscrite sur l'acte de vente dont le vendeur aura une copie simplifiée mais après le notaire ne suit pas la procédure du renversement de ces 3 % à Hacienda par l'acheteur

Ce que dit Hacienda là dessus:

En cas de non-paiement de cette retenue, le bien immobilier sera soumis au paiement du montant le plus faible entre la retenue et l'impôt.

je pense que leur avocat le fera.

Après quelques difficultés il a compris que je n'allais pas me laisser faire.

Merci Chrystel

je pense que leur avocat le fera. Après quelques difficultés il a compris que je n'allais pas me laisser faire.Merci Chrystel - @Surtouc

Mais bien sûr qu'il vont le faire, c'est obligatoire.

Si non c'est du vol et les Espagnols ont très peur de Hacienda et des sanctions qu'ils peuvent encourir à ne pas respecter leurs obligations fiscales. 😂

D'accord avec tout ce qui a été dit plus haut. En fait l'acheteur est responsable du paiement de ces 3% du par le vendeur non résident.

A cet impôt sur les plus values, le vendeur doit également s'acquitter de  l'impôt sur la plus value municipale. la base est l'augmentation de la valeur cadastrale pendant la durée de détention. Cette fois ci, le vendeur est directement débiteur de cet impôt.

En ce qui concerne la plus value, votre asesor fera la déclaration. le cout de revient de votre immeuble sera calculé de la manière suivante: prix + frais d'achat ( impôts, notaria, registro) + travaux + frais de vente (la commission payée). s'il y a plus value par rapport au prix de vente, taxation de mémoire à 25%. Peut dépendre de la communauté. S'il y a lieu, paiement d'un complément ou restitution.

Situation vécu: Pas de plus value, mais plus value municipale.

Bonjour, la retenue des 3% du prix de vente est inévitable pour les non résidents., car cela correspond à l'impôt sur les plus value retenu par l'Etat espagnol. Cependant, il y a une jurisprudence du tribunal de justice de l'UE (arrêt Sandra Beck de 2014) qui permet de ne pas payer l'impôt sur les plus value. Certaines conditions sont à respecter, être âgé de plus de 65 ans, être en situation d'incapacité ou d'invalidité, et surtout réinvestir votre argent dans l'achat d'un bien immobilier dans l'Union européenne. C'est mon cas, mon avocat fiscaliste m'a confirmé que je ne serai pas soumis à l'impôt sur la plus value suite à la vente de mon bien en Espagne. En revanche je devrai payer un nouvel impôt sur la plus value du terrain sur lequel se situe le bien, c'est à la mairie que cet impôt doit être payé, pour ma part il s'élèvera à 1600 euros, mais en général il est de l'ordre de 1000 euros : échange avec mon avocat.     "Je vous confirme également, Frédéric, que la législation fiscale espagnole permet bien l’exonération de la plus-value dans le cadre de la réinvestissement dans une nouvelle résidence principale située dans un autre pays de l’Union Européenne, comme l’Allemagne. Cette possibilité est reconnue expressément par la loi espagnole (article 38.1 de la loi IRPF), suite à la jurisprudence du Tribunal de Justice de l’UE, notamment l’arrêt Sandra Beck de 2014. Il conviendra simplement de démontrer que le logement vendu était bien votre résidence principale, que le montant perçu est réinvesti (en totalité ou en partie) dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans, et que cette dernière devient effectivement votre résidence habituelle." Voilà !

Echange avec mon avocat sur les frais à l'occasion de la vente de mon bien :

" Je l’ai examiné attentivement, et je peux vous confirmer que vos estimations sont globalement très cohérentes. Permettez-moi néanmoins de vous faire part de quelques observations mineures qui mériteraient, à mon avis, une vérification ou un ajustement :

Plus-value municipale (1.500 €) : ce montant est une estimation raisonnable, généralement stable pour ce type de bien, mais elle dépendra in fine de la valeur cadastrale du terrain et du nombre d’années de détention. Nous pourrons, si vous le souhaitez, solliciter une simulation plus précise auprès de la mairie.

Impôt sur la plus-value (IRPF) : les tranches et les taux sont correctement appliqués :

19 % jusqu’à 6.000 €

21 % de 6.000 € à 50.000 €

23 % au-delà de 50.000 € jusqu’à 200.000 €

Les montants que vous indiquez (ex. 18.430 € pour un gain estimé de 85.000 €) semblent corrects, sous réserve que ce montant de plus-value corresponde bien au gain net imposable (c’est-à-dire : prix de vente – prix d’achat – frais notariés ou travaux éventuellement déductibles). Il conviendrait de valider cette base exacte ensemble.

Pénalités de remboursement anticipé (260 €) : ce chiffre est bien fondé si l’on prend comme base un capital restant dû de 173.006 € (0,15 %).

IBI 2025 (765,09 €) : rien à signaler. À noter toutefois que, selon la date effective de la vente, il est d’usage de proratiser cette taxe avec l’acheteur au moment de la signature chez le notaire.

Taxe de 3 % pour non-résidents : vous avez bien noté qu’elle ne s’applique pas à votre situation puisque vous êtes résident fiscal en Espagne.

Honoraires avocat (1.452 €) : estimation conforme aux conditions fixées.

Je vous confirme également, Frédéric, que la législation fiscale espagnole permet bien l’exonération de la plus-value dans le cadre de la réinvestissement dans une nouvelle résidence principale située dans un autre pays de l’Union Européenne, comme l’Allemagne. Cette possibilité est reconnue expressément par la loi espagnole (article 38.1 de la loi IRPF), suite à la jurisprudence du Tribunal de Justice de l’UE, notamment l’arrêt Sandra Beck de 2014. Il conviendra simplement de démontrer que le logement vendu était bien votre résidence principale, que le montant perçu est réinvesti (en totalité ou en partie) dans l’achat d’une nouvelle résidence principale dans un délai de deux ans, et que cette dernière devient effectivement votre résidence habituelle.

Si ces conditions sont remplies, la plus-value ne sera pas imposable, à proportion du montant réinvesti. Autrement dit, si la totalité du prix de vente (hors frais) est réinvestie dans le nouvel achat, l’exonération pourra être totale.

Je vous recommande donc de conserver tous les justificatifs relatifs à la vente et au futur achat, ainsi que les preuves de résidence (factures, certificat d’empadronamiento, etc.), qui pourront être demandées par l’administration fiscale espagnole en cas de contrôle.

En résumé, votre projection est très bien construite et fidèle aux charges que l’on peut raisonnablement anticiper dans les différents cas de figure. Avec quelques ajustements mineurs et la validation du montant net de la plus-value, elle pourra parfaitement servir de base de travail pour la planification de la vente.

Je reste bien entendu à votre disposition pour approfondir certains points si vous le souhaitez.

Très cordialement,"

@Surtouc

Bonjour auriez la gentillesse de me renseigner sur l’achat en général en Espagne notaire ectc ? Merci par avance .

@yonnifbe

Hola

Déjà les notaires en Espagne n'ont pas du tout le même rôle qu'en France: ils vous regardent signer l'acte de vente et en théorie doivent s'assurer que vous comprenez ce que vous signer.

Il faut pour toutes transactions immo prendre un avocat car c'est lui qui s'occupe de ce que font les notaires en France.

Si vous passez par une agence immobilière, il est souvent conseillé de prendre un avocat indépendant de celui de l'agence immobilière.

Si vous achetez une casa de Campo ou une finca ou dans un trou perdu je dirai que oui le conseil est valable mais pour un appartement en ville y a pas trop de risque à prendre l'avocat ou le gestor que vous proposera l'agence.