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Consejos pr谩cticos

Como consejos pr谩cticos es conveniente se帽alar que el arrendador antes de firmar el contrato de arrendamiento y para estar seguro de la legitimidad del mismo es preciso que examine esta capacidad.
Si el inmueble est谩 sujeto a usufructo, el contrato de arrendamiento debe ser autorizado por el usufructuario.
Es conveniente hacer constar en el contrato el estado del inmueble, ya que el arrendatario tiene la obligaci贸n de devolverla en la situaci贸n que la recibi贸, salvo el uso corriente.
Recalco previamente a la suscripci贸n del contrato de arrendamiento, debe haberse comprobado la calidad de quien aparece como parte arrendadora del inmueble; de tal manera que la parte arrendadora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento debe presentar el documento se帽alado por el Art.12 de la Ley de Inquilinato, esto es la inscripci贸n en la Oficina de Registrados de Arrendamientos; y, el certificado de fijaci贸n de las pensiones, a este respecto hay una excepci贸n en relaci贸n al Estado, quien no tiene esta obligaci贸n.


Contrato de Arrendamiento por;
Dr. Jos茅 C. Garc铆a Falcon铆

Como dice Eugene Petit "los romanos distingu铆an dos clases de arrendamiento:

a).- El arrendamiento de cosas, es la aplicaci贸n m谩s importante de este contrato, a prop贸sito del cual vamos a exponer las reglas generales; y

b).- El arrendamiento de servicios
En fin, en el bajo imperio el arriendo de cosas tom贸 en ciertos casos un car谩cter especial y se convirti贸 en un contrato que ten铆a sus reglas propias: el contrato de eufitesis"

Definiciones

El Art. 1883 del C贸digo Civil define al contrato de arrendamiento, de la siguiente manera

"Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan rec铆procamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra para este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que dispone las leyes del trabajo y otras leyes especiales".

De este modo el contrato de arrendamiento, es un acto de voluntad, por el cual una persona se obliga a proporcionar a otra el goce por un tiempo de una cosa mediante un precio que se denomina alquiler.

Requisitos

Para que un contrato sea v谩lido es preciso tres requisitos:
a).- consentimiento;

b).- objeto;

c).- causa.

En el arrendamiento urbano, el objeto del contrato es el goce y uso del inmueble ajeno, por un precio determinado y tiempo cierto. El inmueble debe ser determinado.

La causa para cada parte es la prestaci贸n o promesa de una cosa o servicio por la otra parte.- El arrendador percibir el canon. El arrendatario disfrutar del inmueble.

Respecto a la capacidad de los contratantes, el C贸digo Civil se帽ala que el consentimiento no debe estar viciado.

Consejos pr谩cticos (importante)

Como consejos pr谩cticos es conveniente se帽alar que el arrendador antes de firmar el contrato de arrendamiento y para estar seguro de la legitimidad del mismo es preciso que examine esta capacidad.

Si el inmueble est谩 sujeto a usufructo, el contrato de arrendamiento debe ser autorizado por el usufructuario.

Es conveniente hacer constar en el contrato el estado del inmueble, ya que el arrendatario tiene la obligaci贸n de devolverla en la situaci贸n que la recibi贸, salvo el uso corriente.

Recalco previamente a la suscripci贸n del contrato de arrendamiento, debe haberse comprobado la calidad de quien aparece como parte arrendadora del inmueble; de tal manera que la parte arrendadora al momento de celebrar el contrato de arrendamiento debe presentar el documento se帽alado por el Art.12 de la Ley de Inquilinato, esto es la inscripci贸n en la Oficina de Registrados de Arrendamientos; y, el certificado de fijaci贸n de las pensiones, a este respecto hay una excepci贸n en relaci贸n al Estado, quien no tiene esta obligaci贸n.

Caracteres del contrato de Arrendamiento urbano

Podemos en s铆ntesis se帽alar los siguientes:

a).- Bilateral.- porque las partes contratantes se obligan rec铆procamente a cargo de ambas partes.

b).- Oneroso.- porque este contrato tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, grav谩ndose cada uno a beneficio de otro y esto es obvio, porque la misma definici贸n establece la obligaci贸n de pagar por este goce un precio determinado.

Existe pues, contraprestaciones entre las partes, esto es tiene por objeto utilidad de ambos contratantes.

c).- De ejecuci贸n sucesiva.- porque el cumplimiento del contrato supone la ejecuci贸n de prestaciones sucesivas durante un tiempo m谩s o menos largo; pues cada parte debe ejecutar una serie de obligaciones durante el tiempo que dura el mismo.

De lo dicho se colige que es de tracto sucesivo, porque se va cumpliendo a trav茅s de cierto tiempo y no puede ser de ejecuci贸n instant谩nea, tambi茅n se dice que es de tracto sucesivo, ya que el arrendatario va haciendo entregas peri贸dicas de la renta fijada.

d).- Administrativo.- porque no hay tradici贸n de dominio, esto es no hay acto dispositivo.

e).- Principal.- porque subsiste por si mismo sin necesidad de otra convenci贸n y porque produce obligaciones principales.

f).- Nominado o t铆pico.- porque la Ley le da nombre propio, lo define, lo analiza, en resumen se halla regido por la Ley de Inquilinato y por el C贸digo Civil.

g).- Individual.- por ser acuerdo de voluntad de las partes contratantes.

h).- De Libre Discusi贸n.- porque las partes pueden estipular libremente las condiciones del contrato, con las limitaciones propias de la naturaleza de la Ley de Inquilinato, como ley social.

i).- Personal.- porque las partes generalmente en los contratos de arrendamiento urbano, suelen dar al mismo el car谩cter de personal, prohibido el subarriendo o cesi贸n de todo o parte del local arrendado o a su traspaso, lo cual adem谩s se encuentra prohibido por la propia ley de inquilinato.

j).- Temporal.- porque as铆 lo dispone el Art.26 de la Ley de Inquilinato; que establece el plazo del contrato escrito; ser谩 obligatorio para el arrendador y arrendatario.


Duraci贸n del contrato
Sin embargo. en todo contrato de arrendamiento tendr谩 derecho el arrendatario a una duraci贸n m铆nima de dos a帽os, excepto en los siguientes casos:
a) De habitaciones en hoteles, casas de pensi贸n o posadas.
b) De arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual en un lugar van a otros transitoriamente; y,
c) De arrendamiento de locales para exhibiciones, espect谩culos y otros fines, que por su naturaleza, tengan corta duraci贸n. Sin lo cual acarrear铆a una descomposici贸n de la propiedad, esta es una de las principales caracter铆sticas del contrato de arrendamiento del sector urbano.

k).- Consensual.- porque se perfecciona solo con el consentimiento de los contratantes, m谩s cuando el canon es superior a los diez mil sucres mensuales, el contrato debe ser celebrado necesariamente por escrito, acorde a lo dispuesto por el Art. 27 de la Ley de Inquilinato.

Se dice inclusive que es consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento, sin el perjuicio de que posteriormente se cumpla la entrega del inmueble....



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Las cl谩usulas que debe contener un contrato de arrendamiento son:
1).- Nombres y apellidos de las partes contratantes;
2).- Ubicaci贸n del local arrendado;
3).- Superficie;
4).- Estado del local arrendado;
5).- El precio del arriendo; fecha, lugar y forma de pago;
6).- Destino del inmueble arrendado;
7).- Plazo del contrato;
8).- Domicilio y juez competente en caso de controversia;
9).- Muebles incorporados;
10). Firma de los contratantes.
Las partes, adem谩s, de com煤n acuerdo pueden agregar varias cl谩usulas, de acuerdo a la conveniencia del caso.

Espero que les sea de ayuda. Ya que es importante que todo Ciudadano extranjero establecido legalmente en este caso Ecuador conozca a profundidad sobre la materia de Inquilinato, debemos tomarnos un tiempo para inclusive leer la Constituci贸n, comprender y estar al d铆a sobre los Impuestos y estar al corriente de las normativas que puedan afectarnos implicarnos favorecernos e inclusive hacer valer nuestros derechos y tambi茅n cumplir con nuestras obligaciones como la declaraci贸n de impuestos...por ejemplo.